Tính đến 20/3/2015, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 70.703 tỷ đồng, giảm 57.845 tỷ đồng (giảm 45%) so với Quý I/2013. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trên địa bàn Hà Nội, đến 20/3/2015 tổng số tồn kho bất động sản khoảng 9.006 tỷ đồng, giảm 8.054 tỷ đồng (giảm 47,21%) so với quý 1/2013. Trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh, đến 20/3, tổng giá trị tồn kho khoảng 14.057 tỷ đồng, giảm 14.685 tỷ đồng (giảm 51,09%) so với quý 1/2013.

Kết quả thống kê từ báo cáo tài chính của 11 doanh nghiệp chuyên mảng đầu tư địa ốc tại Tp.HCM tính đến thời điềm 31/12/2014 cho thấy, số hàng tồn kho của các doanh nghiệp này lên tới 24.000 tỷ đồng.

Cụ thể, số liệu tồn kho của một số doanh nghiệp "đầu bảng" như sau: Quốc Cường Gia Lai tồn kho 4.100 tỷ đồng, Phát Đạt là 5.400 tỷ đồng. Tiếp theo là Khang Điền, Bình Chánh, Năm Bảy Bảy, Nam Long và Sacomreal có số lượng tồn kho vào khoảng 2.000-2.600 tỷ đồng. Thấp hơn một chút là các doanh nghiệp Đất Xanh, Thủ Đức House, Hoàng Quân và Vạn Phát Hưng có hàng tồn trị giá khoảng 500-1.500 tỷ đồng.

Quốc Cường Gia Lai dù có lượng tồn kho trị giá 4.000 tỷ đồng nhưng không hề lo ngại, thậm chí doanh nghiệp còn tận dụng lợi thế này, tìm cách hợp tác với các đối tác có hệ thống phân phối mạnh để cùng bán các dự án còn tồn trong năm nay. Tương tự, Phát Đạt với lượng tồn kho khoảng 5.400 tỷ đồng cũng không hề nao núng, lãnh đạo doanh nghiệp này còn tỏ ra khá bình thản, thậm chí còn cho rằng đây chính là thế mạnh của doanh nghiệp trong giai đoạn thị trường khởi sắc. 

Theo lý giải của đại diện doanh nghiệp này, phải có thực lực thì công ty mới sở hữu được những quỹ đất giá trị, mặt khác phải có tiềm lực tài chính mới có thể xây dựng được nhà ở bán ra thị trường. "Chúng tôi còn dự định phát triển thêm các quỹ đất quy mô nhỏ, có thể triển khai và bán hàng nhanh chóng, phù hợp chiến lược bán hàng trong năm nay, đó là "đánh nhanh thắng nhanh".

Hai doanh nghiệp có kết quả kinh doanh rất tốt trong năm qua là Nam Long và Khang Điền gần như có chung kế hoạch là tăng thêm quỹ đất, tìm kiếm đối tác để cùng phối hợp phát triển dự án chứ không có chút quan ngại nào về giá trị hàng tồn khá cao (khoảng 2.000-2.600 tỷ đồng). 

Thậm chí địa ốc Hoàng Quân còn tự tin cho rằng, núi hàng tồn lên tới 800 tỷ đồng không phải vấn đề to tát đối với doanh nghiệp này. Vì số hàng tồn này chủ yếu là những dự án đang được triển khai, trong số này, có nhiều dự án sắp được bàn giao, khai thác ngay trong năm nay. Sự tự tin này thể hiện qua mục tiêu của doanh nghiệp này, cụ thể, mục tiêu doanh thu đạt 3.200 tỷ đồng còn lợi nhuận sau thuế đạt 320 tỷ đồng, tức tăng gấp 10 lần so với năm ngoái.

Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa - Chuyên gia tư vấn cấp cao của Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC), "tồn kho BĐS được đánh giá tốt, xấu cũng cần phải phân loại và tùy vào từng thời điểm cụ thể. Tuy nhiên, dưới góc nhìn khách quan thì các doanh nghiệp vẫn cần thận trọng vì đây là con dao hai lưỡi".

Ở chiều tích cực, hàng tồn kho cũng là một minh chứng về sức mạnh nội tại của chủ đầu tư BĐS vì chỉ những doanh nghiệp lớn (trường vốn) mới sở hữu quỹ đất và sản phẩm dồi dào. Tuy nhiên, ưu điểm của hàng tồn kho chẳng khác gì bề nổi của tảng băng chìm. Khuyết điểm chính là phần bị che khuất dưới tảng băng. Đó là những phần hàng tồn bị ứ đọng một khoảng thời gian dài hoặc các quỹ đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính...Khi đó, hàng tồn sẽ trở thành gánh nặng. Dần dần, số hàng tồn này có thể bóp chết khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp vì chi phí vốn đội lên. Ngoài ra, các doanh nghiệp vì lo chăm chút cho núi hàng tồn này mà còn bị mất chi phí cơ hội.

"Trong bối cảnh thị trường địa ốc đang tìm lại nhịp điệu tăng trưởng, các doanh nghiệp BĐS cần có cái nhìn thận trọng và nhanh chóng đưa ra phương án giải quyết hàng tồn kho một cách hiệu quả để tránh rơi vào cảnh đêm dài lắm mộng", ông Nghĩa phân tích.

Dù lượng tồn kho bất động sản đã giảm mạnh, tuy nhiên theo đánh giá của giới chuyên gia câu chuyện tồn kho BĐS sẽ tiếp tục là mối lo của thị trường BĐS khi mà nguồn cung trong thời gian tới được dự báo sẽ tăng mạnh mẽ. Trong một báo cáo mới đây, Bộ Xây dựng cũng đưa ra số liệu cho thấy, nguồn cung căn hộ vẫn đang có xu hướng tăng lên. Cụ thể, cả nước hiện có 88 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ, đã tăng thêm 14 dự án so với thời điểm cuối năm 2014. Đồng thời, còn có 62 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang NOXH, tức cũng tăng thêm 2 dự án so với thời điểm cuối năm 2014.

Điều này sẽ tạo áp lực không nhỏ cho các đơn vị kinh doanh, chủ đầu tư địa ốc trong việc giải quyết thực trạng khó khăn nội tại của các doanh nghiệp, nhất là vấn đề nợ xấu.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo Vnexpress, Vietnamnet)