Ngân hàng rầm rộ cho vay bất động sản

Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), đến hết tháng 6, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt trên 17,2 triệu tỷ đồng, tăng 9,9% so với cuối năm 2024.

Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) chiếm khoảng 18,47%, tương ứng dư nợ khoảng 3,176 triệu tỷ đồng, gấp 2,4 lần so với cuối năm 2024. Dư nợ BĐS bao gồm cả cho vay kinh doanh BĐS và cho vay tiêu dùng mua BĐS.

Tỷ trọng cho vay BĐS của nhiều ngân hàng bật tăng mạnh. Báo cáo tài chính quý II/2025 cho thấy, nửa đầu năm nay, BĐS là lĩnh vực đóng góp lớn vào tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng.

Đơn cử, tại Techcombank, 6 tháng đầu năm, cho vay kinh doanh BĐS chiếm 59% tổng dư nợ tín dụng. Tính cả khách hàng cá nhân, tỷ trọng cho vay BĐS lên tới hơn 64% tổng dư nợ toàn ngân hàng. Tăng trưởng tín dụng kinh doanh BĐS hợp nhất của Techcombank đạt 21,5% so với cuối năm 2024 (tăng gần gấp đôi so với mức tăng trưởng cho vay 11,6% của ngân hàng này).

Ở nhiều ngân hàng khác, cho vay kinh doanh BĐS trong nửa đầu năm cũng ghi nhận mức tăng rất mạnh.

Tại HDBank, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS đạt 83.125 tỷ đồng, tăng 22% so với đầu năm và chiếm tỷ trọng 16,4%.

Còn dư nợ cho vay BĐS tại SHB đạt 163.754 tỷ đồng, tăng gần 28,4% so với đầu năm.

Tại nhiều ngân hàng khác, hoạt động cho vay BĐS cũng tăng mạnh. Chẳng hạn: TPBank tăng 31,9% lên 28.176 tỷ đồng; Saigonbank tăng 30,9% lên 1.472,3 tỷ đồng; PGBank tăng 30,2% lên 4.593 tỷ đồng;...

Xét về tăng trưởng, Nam A Bank là ngân hàng ghi nhận dư nợ tín dụng BĐS tăng mạnh nhất, tới 49,3%. Tại ngày 30/6, dư nợ tín dụng BĐS của Nam A Bank đạt 29.840,1 tỷ đồng, tăng 9.857,6 tỷ đồng so với cuối năm 2024.

Theo sau Nam A Bank là "ông lớn" quốc doanh MB với dư nợ cho vay BĐS đạt 85.534 tỷ đồng, tăng 33% so với cuối năm 2024, tương ứng tăng 21.393 tỷ đồng.

Nếu xét về giá trị, Techcombank đứng đầu khi "bơm" 227.450 tỷ đồng cho lĩnh vực BĐS, tương ứng tăng 21,6% sau 6 tháng, tức tăng 40.350 tỷ đồng. Con số này chiếm 33,6% tổng dư nợ của nhà băng này.

Lo ngại rủi ro khi tín dụng BĐS tăng cao

Không khó lý giải việc các ngân hàng ồ ạt cho vay BĐS. Các chuyên gia phân tích của SSI Research cho rằng, trong bối cảnh thị trường toàn cầu còn bấp bênh liên quan đến chính sách thuế, động lực tăng trưởng tín dụng chủ yếu đến từ BĐS và hạ tầng.

Nói về việc tập trung cho vay BĐS, ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc Khối Ngân hàng bán lẻ của Techcombank, cho biết, nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân rất lớn. Đây là nhu cầu dài hạn và luôn hiện hữu. Các khoản vay có tài sản thế chấp, do đó, tỷ lệ tổn thất thực tế rất thấp.

Dù phía ngân hàng khẳng định rủi ro thấp nhưng giới chuyên gia vẫn cảnh báo rủi ro.

Theo giới chuyên gia, việc đẩy mạnh tín dụng BĐS có thể là cú hích cho nền kinh tế. Nhưng nếu không kiểm soát chặt chẽ, hướng dòng vốn đúng đích, rủi ro vẫn luôn hiện hữu, có thể gây mất ổn định cho hệ thống ngân hàng và thị trường tài chính.

Ông Trần Ngọc Báu, Tổng giám đốc WiGroup (công ty chuyên cung cấp dữ liệu kinh tế tài chính) lưu ý, việc tín dụng bất động sản tăng mạnh trong bối cảnh sản xuất, tiêu dùng còn yếu tiềm ẩn rủi ro dòng chảy tín dụng “lệch pha”.

PGS.TS Phạm Thế Anh, Giảng viên Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, khuyến cáo tín dụng chảy mạnh vào lĩnh vực BĐS tiềm ẩn rủi ro lớn hơn, bởi dòng tiền chủ yếu đổ vào dự án thay vì sản xuất. Trong bối cảnh nền kinh tế phụ thuộc nhiều vào BĐS, việc gia tăng tín dụng cho lĩnh vực này càng làm rủi ro gia tăng.

Chuyên gia kinh tế này lo ngại nợ cũ chưa trả được, trong khi nợ mới ngày một nhiều sẽ đẩy giá BĐS tăng cao, gây bất ổn cho nền kinh tế.

Hơn nữa, tín dụng BĐS tăng mạnh chủ yếu do ngân hàng mạnh tay cho vay các dự án BĐS cao cấp. Nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài, bất ổn sẽ xảy ra với cả thị trường BĐS lẫn ngân hàng.

Năm nay, Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng GDP 8,3-8,5%. Để thực hiện mục tiêu này, các chuyên gia kinh tế cho rằng, tín dụng cả năm có thể tăng tới 18%, thay vì mục tiêu 16% mà NHNN đặt ra từ đầu năm.

Mới đây, NHNN thông báo điều chỉnh tăng chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho các tổ chức tín dụng. Cùng với đó, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng hướng dòng vốn vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và các động lực tăng trưởng; kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đảm bảo an toàn, hiệu quả.

Theo các chuyên gia kinh tế, năm nay, tín dụng tăng 18-20% là phù hợp với tốc độ tăng trưởng GDP và mức độ lạm phát, chưa đến mức “nóng”. Nhưng mức tăng trưởng tín dụng này chỉ an toàn trong điều kiện dòng vốn được nắn vào lĩnh vực ưu tiên. Nếu tín dụng chảy vào các lĩnh vực đầu cơ như chứng khoán, BĐS…, thì bong bóng tài sản có thể sẽ hình thành, gây áp lực lên lãi suất, lạm phát, gây rủi ro nợ xấu và bất ổn vĩ mô.

Trước lo ngại tín dụng đang "chảy" mạnh vào BĐS và chứng khoán, tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 7, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng phân tích: Tốc độ tăng tín dụng vào hai lĩnh vực này đúng là cao hơn mức bình quân chung, song điều đó phù hợp với định hướng tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Khi dự án được gỡ vướng về pháp lý, nhu cầu vốn để triển khai là tất yếu.

Các chuyên gia cho rằng, để ngăn chặn những nguy cơ từ nợ xấu, Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý liên quan đến BĐS, thiết lập chính sách phát triển hệ thống kênh vốn mới: quỹ đầu tư BĐS, chứng khoán hóa BĐS, quỹ nhà ở... để thị trường giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay từ thệ thống ngân hàng. Cùng với đó, đẩy nhanh tiến độ xây dựng hệ thống thông tin số về BĐS để bảo đảm cho thị trường hoạt động một cách minh bạch, công khai.