Quy mô “ảo”

Thành lập vào ngày 09/03/2020, Công ty Cổ phần Bất động sản Thiên Khôi (Thiên Khôi Group, trụ sở chính tại tầng 2, Tòa nhà Mipec Tower, 229 Tây Sơn, Đống Đa, TP Hà Nội) do ông Nguyễn Thành Dũng sáng lập với vốn điều lệ ban đầu 8 tỷ đồng, tăng lên 20 tỷ đồng chỉ 4 ngày sau đó và giữ nguyên cho đến nay. Đến ngày 16/12/2022, doanh nghiệp này đổi tên thành Công ty Cổ phần Tập đoàn Thiên Khôi, đánh dấu bước chuyển mình từ một đơn vị môi giới nhỏ thành một hệ sinh thái bất động sản đa năng.

Thiên Khôi Group được giới thiệu đã có những bước tiến vượt bật trong việc cung cấp hệ sinh thái công nghệ đào tạo, kết nối, hỗ trợ các nhà tư vấn, môi giới, đầu tư bất động sản và đa lĩnh vực. Theo quảng cáo, Thiên Khôi Group hiện có 31 trụ sở và chi nhánh tại 3 thành phố lớn là Hà Nội, Hồ Chí Minh, Thủ Đức (cũ) với hơn 50.000 nhân sự, 448 khối/phòng kinh doanh, 2.200 lãnh đạo và quản lý các cấp.

Thiên Khôi Group được quảng cáo với hệ sinh thái đồ sộ. (Ảnh: Internet)

Đồng thời, doanh nghiệp này cũng tuyên bố chiếm 75% thị phần môi giới thổ cư tại Hà Nội và 30% tại TP HCM, với 25.000 giao dịch thành công, tổng giá trị hàng 120.000 tỷ đồng. Thiên Khôi sở hữu kho dữ liệu 50.000–100.000 bất động sản và ứng dụng Thiên Khôi App, cung cấp công cụ định giá, tra cứu quy hoạch và quản lý giao dịch. Hệ sinh thái của công ty còn bao gồm Thiên Khôi Coffee, Thiên Khôi Restaurant và các khóa đào tạo môi giới được Bộ Xây dựng cấp phép.

Mặc dù có những tuyên bố hùng hồn về tham vọng cũng như quy mô công ty, thế nhưng thực tế lại trái ngược hoàn toàn. Kể từ khi thành lập, Thiên Khôi Group đăng ký chính thức chỉ vỏn vẹn 5 người và tăng lên 62 người vào năm 2024. Công ty giải thích rằng con số hàng chục nghìn lao động bao gồm các cá nhân đăng ký sử dụng Thiên Khôi App, không phải nhân viên trực thuộc. Sự mâu thuẫn này là một dấu hiệu rõ ràng của sự thiếu minh bạch, đặc biệt liên quan đến nghĩa vụ thuế.

Theo một số nhà phân tích tài chính, Thiên Khôi Group đang áp dụng mô hình kinh doanh nền tảng trung gian số hoá kết hợp với kinh tế cộng tác và chuỗi giá trị gia tăng. Doanh nghiệp này tận dụng hiệu ứng mạng, công nghệ và lực lượng lao động linh hoạt để tối ưu hoá giao dịch bất động sản. Mô hình vận hành của Thiên Khôi dựa trên nền tảng Gig Economy (mô hình kinh tế cộng tác), nơi các môi giới tự do hoạt động mà không có hợp đồng lao động chính thức tương tự như Propzy hay Grap.

Mô hình vận hành của Thiên Khôi Group đối mặt với nhiều thách thức pháp lý. (Ảnh chụp màn hình)

Cụ thể, Thiên Khôi Group sẽ kết nối hai nhóm chính: Người bán bất động sản và người mua bất động sản. Công ty tạo ra giá trị bằng cách giảm chi phí giao dịch và tăng tính thanh khoản cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, một số nhà phân tích lo ngại rằng việc sử dụng thuật ngữ “nhân sự” có thể gây nhầm lẫn, đặc biệt khi các nhà đầu tư và cơ quan quản lý đang đòi hỏi sự rõ ràng trong bối cảnh Bộ Xây dựng siết chặt quản lý thông tin. Đồng thời, điều này đặt ra nguy cơ vi phạm các quy định về thuế thu nhập cá nhân, bảo hiểm xã hội và công bố thông tin. Đặc biệt khi quy mô nhân sự và giao dịch được công bố không tương xứng với năng lực tài chính.

Theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP, doanh nghiệp không kê khai đầy đủ nhân sự có thể bị phạt từ 2 triệu đến 25 triệu đồng theo Điều 9, hoặc phạt cao hơn (tối đa 200 triệu đồng) nếu có hành vi trốn thuế theo Điều 12. Nếu số tiền trốn thuế vượt 300 triệu đồng, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 200, Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi 2017), với mức phạt tù lên đến 7 năm tùy theo số tiền trốn thuế. Với quy mô nhân sự lớn như tuyên bố, việc chỉ đăng ký vỏn vẹn vài chục nhân viên là một dấu hiệu rõ ràng, tiềm ẩn nguy cơ pháp lý nghiêm trọng.

Nghịch lý tài chính

Thiên Khôi cam kết hỗ trợ chi phí marketing lên đến 90%, tài khoản đăng tin 2 triệu đồng/tháng, và bảo hiểm tai nạn 10 triệu đồng/vụ cho hàng chục nghìn nhân sự. Thực tế, lực lượng lao động đông đảo là lợi thế cạnh tranh nhưng cũng là điểm yếu “chí mạng” của mô hình kinh doanh mà Thiên Khôi Group đang vận hành.

Ông Nguyễn Thành Dũng - Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc điều hành Công ty Cổ phần Bất động sản Thiên Khôi. (Ảnh: Internet)

Theo thông tin đã công bố, chỉ vòng 3 năm kể từ khi thành lập, Thiên Khôi Group ghi nhận doanh thu thuần tăng từ 1,2 tỷ đồng năm 2020 lên 25,5 tỷ đồng năm 2023. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế lại ở mức đáng lo ngại: Lỗ 1,7 tỷ đồng năm 2020, lỗ 663 triệu đồng năm 2021, chỉ đạt 590 triệu đồng năm 2022 và 650 triệu đồng năm 2023. Chi phí quản lý năm 2023 lên tới 8,3 tỷ đồng, gần ngang ngửa lợi nhuận gộp, cho thấy biên lợi nhuận ròng thấp bất thường và hiệu quả sử dụng vốn kém.

Với dòng tiền âm và lợi nhuận thấp, khả năng duy trì các khoản hỗ trợ cho lực lượng hàng vạn thành viên là điều không thực tế. Đặc biệt, dòng tiền hoạt động kinh doanh – chỉ số phản ánh sức khỏe tài chính thực sự – chuyển từ mức dương 1,1 tỷ đồng năm 2022 sang âm 6,5 tỷ đồng năm 2023. Đây là một tín hiệu báo động, cho thấy Thiên Khôi không thể chuyển hóa doanh thu thành dòng tiền thực.

Tiềm lực tài chính Thiên Khôi Group quá khiêm tốn so với quy mô doanh nghiệp.

Theo Luật Kế toán 2015 và Nghị định 41/2018/NĐ-CP, dòng tiền âm kéo dài có thể là dấu hiệu của rủi ro thanh khoản hoặc quản lý tài chính không minh bạch, với mức phạt lên đến 900 triệu đồng cho vi phạm nghiêm trọng về kế toán (theo Điều 16, Nghị định 41/2018/NĐ-CP). Trong ngành bất động sản, các giao dịch giá trị cao phải được báo cáo nếu có dấu hiệu đáng ngờ theo Luật Phòng, chống rửa tiền 2012 (sửa đổi 2022) và Nghị định 116/2013/NĐ-CP, với mức phạt lên đến 1 tỷ đồng cho hành vi không báo cáo giao dịch đáng ngờ (theo Điều 35, Nghị định 116/2013/NĐ-CP). Đặc biệt ngành bất động sản thường bị lợi dụng để “rửa tiền”, dòng tiền âm đặt ra nghi vấn về khả năng che giấu các hoạt động tài chính bất hợp pháp.

Với quy mô vốn khiêm tốn, việc công ty tuyên bố quản lý kho hàng 50.000 bất động sản và thực hiện 25.000 giao dịch với tổng giá trị 120.000 tỷ đồng là một nghịch lý tài chính. Rõ ràng, sự chênh lệch này thể hiện Thiên Khôi có thể phụ thuộc vào các nguồn vốn không minh bạch, tiềm ẩn nguy cơ thanh khoản nghiêm trọng.

Thiên Khôi Group đã đạt được một số thành tựu trong việc số hóa ngành bất động sản với Thiên Khôi App và các khóa đào tạo được cấp phép. Tuy nhiên, các nghi vấn nghiêm trọng về pháp lý, quản lý dòng tiền, công bố thông tin sai lệch đang đặt công ty trước lằn ranh pháp lý. Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 đầy thách thức, Thiên Khôi cần minh bạch tài chính, tuân thủ pháp luật và công khai dữ liệu để duy trì lòng tin. Cơ quan chức năng cũng cần sớm thanh tra để bảo vệ quyền lợi người lao động, khách hàng và đảm bảo tính công bằng trong thị trường.