Thị trường BĐS Việt Nam đang thuộc vào nhóm thiếu minh bạch nhất thế giới. Theo đánh giá của Tổ chức minh bạch quốc tế, có 10 bậc về sự minh bạch thì Việt Nam đứng ở cấp độ 8. Còn đối với khu vực có 5 cấp độ thì độ minh bạch của Việt Nam xếp hạng thứ 4 từ dưới lên (kém minh bạch). Điều này cho thấy thị trường BĐS Việt Nam đang rất “méo mó”. Nhất là đối với thị trường BĐS Hà Nội.

Từ đầu năm đến nay, khi thị trường địa ốc bắt đầu có giao dịch thành công thì cũng là lúc người mua nhà ở nhiều dự án phải trả thêm một khoản tiền ngoài hợp đồng mua bán cho người môi giới hoặc trực tiếp cho chủ đầu tư - gọi là “tiền chênh”.

Trên thị trường tự do, ban đầu, khoản tiền chênh lệch này chỉ xuất hiện tại những dự án nhà thương mại giá rẻ thuộc diện được vay vốn ưu đãi từ gói 30.000 tỷ đồng như các dự án VP5, VP6 Linh Đàm, Kim Văn - Kim Lũ (quận Hoàng Mai), Văn Phú Victoria (quận Hà Đông), Chung cư Viện 103 Văn Quán (quận Hà Đông)… ở Hà Nội. Khách hàng muốn mua căn hộ đều phải trả thêm ngoài hợp đồng một khoản tiền dao động từ 70 triệu đến 300 triệu đồng/căn.

Sau đó, “tiền chênh” lan sang cả những dự án cao cấp hơn, có diện tích căn hộ lớn và giá bán cao hơn, như Mandarin Garden, Eurowindow Complex (quận Thanh Xuân), Hà Đô Park View (quận Cầu Giấy), Mỹ Đình Plaza (quận Nam Từ Liêm)… Khoản tiền ngoài hợp đồng mà khách hàng phải trả tại những dự án này cũng cao hơn, cỡ từ 100 triệu đồng đến 400 triệu đồng/căn.

Hiện tượng “tiền chênh” có thể xem là chuyện thường gặp, khi khách hàng mua sau phải trả cho người mua trước một khoản lợi nhuận nào đó để giành quyền sở hữu căn hộ mà mình mong muốn. Điều không bình thường nằm ở chỗ là, ngay cả với những căn hộ được bán trực tiếp từ chủ đầu tư thông qua 1 sàn giao dịch bất động sản nào đó (thường cũng là sàn giao dịch bất động sản do chủ đầu tư lập ra hoặc ủy quyền phân phối), người mua vẫn phải trả một khoản “tiền chênh” ngoài hợp đồng. Đương nhiên, khoản tiền này không được ghi trong hợp đồng, không phiếu thu và cũng không biết vào… túi ai?

Một vấn đề khác, Ngân hàng Nhà nước đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ các dự án căn hộ có diện tích dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu/m2 (đã bao gồm VAT). Ngoài ra, theo Thông tư 141/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/10/2013 có quy định: “Giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày 01/7/2013 đến hết ngày 30/6/2014 đối với bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại là căn hộ hoàn thiện có diện tích sàn dưới 70 m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2”.

Để được hưởng những chính sách hỗ trợ này từ Chính phủ, nhiều chủ dự án tại Hà Nội bằng nhiều cách đã cơ cấu căn hộ dưới 70m2 cũng như giảm giá bán ghi trên hợp đồng xuống còn 10-14,5 triệu/m2, tiền chênh bắt đầu xuất hiện ở đây. Trong khi đó, tại Tp.HCM ít gặp tình trạng này.

Chưa hết, tại thị trường BĐS Hà Nội, tình trạng trốn thuế diễn ra khá phổ biến. Các chủ đầu tư “bắt tay” với sàn giao dịch để tăng giá trị sản phẩm mà không phải chịu thuế. Người mua khi ký hợp đồng mua bán, giá trị căn hộ sẽ được tính theo giá gốc mà chủ đầu tư đưa ra, còn phần tiền chênh sẽ “trao tay” để sàn giao dịch và chủ đầu tư chia chác. Các doanh nghiệp tại Hà Nội tỏ ra “nông cạn” khi tiếp tục dùng “chiêu trò” để chạy theo nguồn lợi trước mắt. Người mua chưa kịp hoan hỉ tiếp cận các dự án trung bình và thấp, hợp với túi tiền của mình đã lại hoang mang vì sợ bị lừa với khoản tiền chênh. 

Tại thị trường Hà Nội, tình trạng “ém” thông tin, tạo thông tin giả vẫn diễn ra ở nhiều dự án. Câu chuyện khiến nhiều người bật cười cay đắng về việc thiếu thông tin dẫn đến việc mua “hớ” những mảnh đất, căn hộ không hề ít. Không còn nhiều người đổ xô đi săn lùng đẩy giá BĐS như cái hồi có thông tin chuyển trung tâm hành chính quốc gia lên Ba Vì, nhưng tại nhiều dự án tại Hà Nội, ngoài việc không cung cấp đủ thông tin thì còn diễn ra tình trạng khủng khiếp hơn là tạo thông tin giả để đẩy giá. Rất nhiều sàn giao dịch, môi giới tự do, thậm chí cả chủ dự án “hù dọa” người mua rằng dự án đang “cháy hàng”, nếu không mua luôn thì giá chênh sẽ còn lên cao hơn nữa. Và tại một số dự án, điều này không chỉ còn là lời dọa mà đã trở thành hiện thực khi chủ dự án, sàn giao dịch, cho “đệ tử” giả vờ mua căn hộ rồi yêu cầu người mua phải tìm đến để thương lượng giá nhằm kiếm tiền chênh.

Trong khi đó, tại Tp.HCM, trải qua giai đoạn khó khăn và khủng hoảng, khách hàng hầu hết tìm đến dự án với nhu cầu thực. Doanh nghiệp không thể trông chờ vào nguồn tài chính từ ngân hàng. Do đó, các chủ đầu tư và môi giới đều tìm mọi cách nhằm bán ra sản phẩm, giải quyết lượng tồn kho và thu hồi nguồn vốn. Vì vậy, họ đẩy mạnh khuyến mại, giảm giá đồng thời vực dậy niềm tin thị trường thay vì chạy theo lợi nhuận trước mắt.

Theo ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc Công ty bất động sản Hoàng Nam (Tp.HCM), tại thị trường Tp.HCM, mọi thông tin liên quan đến dự án như giá cả, quy hoạch, thủ tục giấy tờ… đều được công khai trên thị trường một cách rõ ràng, minh bạch. Bên cạnh đó, chủ dự án và các sàn giao dịch luôn khuyến khích người mua đến tận nơi để nhân viên tư vấn có thể giải đáp mọi thắc mắc liên quan đến dự án. Chính vì vậy, người mua tại đây thông thái hơn vì có thể chắt lọc thông tin và chọn được dự án phù hợp nhất đối với mình.

Tình trạng người mua vẫn chấp nhận chi khoản “tiền chênh” cho thấy, có sự liên minh giữa chủ đầu tư và những người môi giới trong việc đẩy khách hàng vào thế yếu. Trong không ít trường hợp, người mua càng đắn đo thì số “tiền chênh” phải trả ngày hôm sau sẽ cao hơn ngày hôm trước. Về điều này, rõ ràng thị trường BĐS Hà Nội thiếu chuyên nghiệp hơn TP. HCM.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo ĐTCK, batdongsan.com)