Thời gian qua, bức tranh toàn cảnh thị trường BĐS đã trở nên rõ ràng hơn với sự khởi sắc của phân khúc căn hộ cao cấp. Hàng loạt dự án lần lượt bung hàng, số lượng giao dịch tăng mạnh, tạo sức hút với người mua nhà. Hiện trên thị trường BĐS, số căn hộ cao cấp chiếm đến gần 1/3 tổng số căn mở bán mới, đạt kỷ lục về số lượng căn hộ cao cấp giao dịch trong vòng 3 năm qua. 

Số căn hộ cao cấp tăng gấp ba lần so với quý trước với 1.518 căn. Tỷ lệ lượng giao dịch của căn hộ cao cấp đang tăng lên. Tính cả sáu tháng đầu năm 2015, lượng giao dịch căn hộ cao cấp chiếm khoảng 22% tổng số giao dịch, tăng so với tỷ lệ 6% trong năm 2013 và 18% trong năm 2014. hàng loạt dự án cao cấp được khởi công với hàng ngàn căn hộ được chào bán, tập trung ở phía đông TP (quận 2, quận 9) và phía tây sông Sài Gòn (quận 1, quận 4). Nhiều tên tuổi lớn trong phân khúc này như Đại Quang Minh, Novaland, Hưng Thịnh, Him Lam, Vingroup, Phú Mỹ Hưng, Vạn Thịnh Phát, Khang Điền.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ vẫn cung không đủ cầu. Đó là những căn hộ 1-2 phòng ngủ với giá bán vừa túi tiền (trên dưới 1 tỉ đồng/căn) đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập trung bình và thấp.

Điều nghịch lý là dù phân khúc này đang thiếu nhưng lại có rất ít doanh nghiệp đầu tư. Số dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội được khởi công xây dựng khiêm tốn, trong khi các dự án cao cấp rầm rộ được khởi công. Nhiều ý kiến cho rằng làm dự án giá rẻ, lợi nhuận không cao nên các chủ đầu tư không mặn mà. Ngoài ra, do trước đây làm diện tích lớn, muốn chuyển sang nhà bình dân thì phải điều chỉnh diện tích nên chưa thể làm.

Trước tình trạng phát triển “lệch pha” trên thị trường BĐS, ông Võ Hữu Khoa, Phó Tổng Giám Đốc Cityland cho rằng, thị trường hiện tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư và khách hàng. Hiện nay, nguồn cung rất mạnh và nhu cầu tại thời điểm này có vẻ là rất tốt. Tuy nhiên, thời điểm giao nhà lại rơi vào khoảng thời gian 2 hoặc 3 năm tới. Như vậy cùng một lúc nhưng có một số lượng rất lớn căn hộ được giao.

Mặt khác, hiện nguồn cung phần lớn lại tập trung vào dòng căn hộ trung và cao cấp. Đặc biệt khu vực bờ sông Sài Gòn và phía Đông rất nhiều dự án cao cấp tập trung dày đặc. Trong khi loại căn hộ có giá vừa trên dưới 1 tỷ chiếm số lượng lớn nhu cầu ở thực của người dân thì lại ngày càng khan hiếm. Do đó, sẽ dẫn tới nguy cơ đầu cơ, lướt sóng thị trường.

Nhìn chung, nền kinh tế Việt Nam hiện nay là chưa vững chắc. Bệ đỡ, cái gốc của ngành bất động sản không phải nằm ở việc mua bán mà nó lại phụ thuộc vào năng lực sản xuất và sức khỏe của nền kinh tế. Nếu năng lực sản xuất của nền kinh tế phát triển ổn định, ví dụ như các ngành nghề, xí nghiệp, công ty người ta mở rộng sản xuất thì người lao động mới có được thu nhập. Từ việc có thu nhập ổn định người ta mới mua được nhà, đó là nhu cầu thực của thị trường bất động sản. Khi đó thị trường bất động sản mới thực sự bền vững, nó sẽ kéo theo các ngành phụ trợ khác như ngành xây dựng, vật liệu xây dựng phát triển - ông Khoa phân tích.

Hiện nay, một lượng lớn dòng tiền không đổ vào sản xuất mà lại chảy vào lĩnh vực bất động sản. Như vậy, có khả năng tới một thời điểm nào đó, khi thị trường có những dấu hiệu không an toàn, ngân hàng sẽ can thiệp, siết chặt lại khi đó lãi suất vọt lên cao thì sẽ rất rủi ro cho chủ đầu tư.

Ví dụ, với một dự án đang thực hiện, chủ đầu tư sử dụng một phần vốn tự có, một phần huy động từ phía khách hàng và phần còn lại chủ đầu tư phải sử dụng vốn vay từ ngân hàng. Nếu tín dụng bị siết chặt thì dự án sẽ không thể hoàn thành đúng tiến độ dẫn đến khách hàng không sẵn sàng góp vốn tiếp thì lúc đó rủi ro đóng băng dự án là rất cao.

Chính vì vậy, người mua nhà hiện nay quan tâm tới hai vấn đề đó là căn nhà và hồ sơ pháp lý của căn nhà đó. Thời gian qua, có không ít người mua nhà không có được căn nhà do dự án bị ngưng trệ, chủ đầu tư khó khăn. Người khác có nhà nhưng lại không có được sổ hồng, giấy tờ pháp lý vì chủ đầu tư đang thế chấp ngân hàng, hoặc xây dựng sai phép… Do vậy, khi mua thì khách hàng phải lưu ý hai điểm này. Chọn nhà đầu tư uy tín, có tên tuổi, tìm hiểu kĩ càng giấy tờ pháp lý của dự án, tới trực tiếp dự án để nắm rõ tình hinh triển khai, tiến độ của dự án…

Mai Hoa - (Tổng hợp theo Pháp luật TP, Cafeland)