Thị trường BĐS 2015: Cuộc cạnh tranh ngày càng khốc liệt!
Bùng nổ nguồn cung
Đón sóng tăng giá của chung cư, hàng loạt dự án mới đang ồ ạt đổ bộ thị trường. Thị trường bất động sản Hà Nội đang đối diện với một nguồn cung lớn đến từ nhiều dự án. Theo ghi nhận sơ bộ trên thị trường về những dự án đang mở bán hoặc có kế hoạch mở bán thời gian tới số lượng nguồn cung có thể lên tới 13.000 căn. Một mặt điều này đang chứng tỏ sự hồi phục rõ ràng từ phía thị trường bất động sản, nhưng mặt khác nó cũng đặt ra áp lực cạnh tranh lớn giữa các chủ đầu tư và các dự án trong thời gian tới.
Một lượng lớn các dự án chung cư nằm ở khu vực phía Tây thuộc các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm,…Đơn cử như Goldmark City (Bắc Từ Tiêm) khoảng 5000 căn, Sun Square (Lê Đức Thọ, Mỹ Đình) khoảng trên 400 căn, Tràng An Complex khoảng 800 căn, The Centre Tower khoảng 640 căn, Five Star Garden (Thanh Xuân) khoảng 1200 căn, Home City Trung Kính sau một thời gian mở bán số lượng căn hộ còn lại khoảng gần 600 căn,…
Đây là những nguồn cung sơ cấp được các chủ đầu tư công bố từ các dự án, chưa kể một nguồn cung trôi nổi trên thị trường thứ cấp. Theo ghi nhận của Công ty Savills, nguồn cung thứ cấp tại thị trường Hà Nội quý 4 năm 2014 tăng lên 5%, tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội gồm khoảng 104.300 căn từ 182 dự án đã bán hết và 65 dự án đang mở bán. Từ nay đến cuối năm 2016, có khoảng 14,200 căn hộ từ 25 dự án sẽ được mở bán.
Ngay trong những tháng cuối năm 2014 vừa qua, thị trường bất động sản Hà Nội đã cho thấy nguồn cung mới đang ồ ạt tấn công thị trường. Thị trường bất động sản mở đầu tháng 11 với cơn sốt Vinhomes Nguyễn Chí Thanh - Hà Nội. Ngay sau đó, căn hộ Home City tại Trung Kính với mức giá chỉ từ 26,5 triệu đồng/m2, dự án Helios Tower tại 75 Tam Trinh cũng làm xôn xao thị trường trong đợt mở bán đầu tiên.
Thị trường căn hộ để bán đang trên đà phục hồi. Số lượng mở bán mới tiếp tục xu hướng tăng kể từ Q1/2014 trong khi lượng tồn kho giảm dần. Số lượng căn bán được trong hai quý gần đây đang ở mức cao nhất kể từ Q2/2011. Bên cạnh đó, nhìn vào kế hoạch từ các dự án bất động sản đang khởi động thì dự báo nguồn cung đầu năm 2015 sẽ khá rộn ràng. Nguồn cung thị trường khả năng sẽ vượt con số 10.000 căn trong những tháng đầu năm Ất Mùi và giới chuyên gia nhận định, tỷ lệ hấp thụ của thị trường vẫn ở mức cao.
Siết chặt các quy định mua bán dự án
Năm 2014 đã bùng nổ hoạt động M&A các dự án bất động sản và năm nay, xu hướng này khó có thể lặp lại. Theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, quan sát cho thấy thời gian qua, nhiều dự án cao cấp có vị trí tốt, chất lượng tốt, giá thành phù hợp và được chủ đầu tư uy tín xây dựng đã được tung ra thị trường và được người tiêu dùng đón nhân rất tốt. Một số các dự án trong số đó được các chủ đầu tư M&A, từ những dự án tưởng như đóng băng.
Bên cạnh đó, các sản phẩm thuộc phân khúc resort nghỉ dưỡng hay cho thuê văn phòng, cao ốc cũng đã bắt đầu có tín hiệu khởi sắc. Có thể nói, địa ốc năm 2015 đang được dự báo sẽ đi vào một chu kì ấm hơn. Tuy nhiên, năm 2015, việc mua nhà đối với người mua nhà vẫn sẽ được họ cân nhắc, trong tâm lí chờ đợi giá nhà đất sẽ giảm thêm. Nhưng giá nhà đất sẽ khó giảm thêm và DN sẽ có xu hướng tập trung vào những dự án đã có đất sạch, đã được họ chuẩn bị sẵn sàng từ trước đó. “Nói cách khác thị trường sẽ không xuất hiện nhiều biến động lớn, dự án lớn và vẫn sẽ loanh quanh với những tên tuổi đã tranh thủ được cơ hội mua bán, phát triển dự án thời gian qua”, ông Châu nói.
Cũng theo ông Châu, một số các điều kiện chính sách và yếu tố thị trường đang có dấu hiệu sẽ có thể khiến giá nhà và đất, sẽ nhích thêm. Chẳng hạn xét về mặt chính sách, việc quy định chặt chẽ trong chuyển nhượng dự án sẽ khiến các doanh nghiệp không dễ dàng mua bán, sáp nhập dự án như những năm trước đây.
Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội thông qua năm 2014 quy định, doanh nghiệp muốn chuyển nhượng dự án hoặc 1 phần dự án bắt buộc phải có giấy chứng nhận sử dụng đất. Muốn có giấy chứng nhận sử dụng đất, phải đóng tiền sử dụng đất, phải chia dự án quy hoạch 1:500, tức phải giải phóng mặt bằng. Điều kiện giải phóng mặt bằng là đúng nhưng bên chuyển nhượng phải có sổ đỏ sẽ làm tăng thủ tục của DN khi chuyển nhượng, tăng gánh nặng cho nhà đầu tư, làm lãng phí khi có DN mua lại, đã phải phá toàn bộ hạ tầng DN đã làm trước đó và làm lại hạ tầng mới theo dự án mới, quy hoạch mới của mình.
Như vậy quy định này sẽ khiến nhiều DN khó cơ cơ hội chuyển nhượng dự án, khiến nguồn cung trên thị trường khó tăng lên và những DN đang gặp khó, vẫn sẽ khó chuyển nhượng đến DN có khả năng tiếp nhận, triển khai mới. Những DN đang có dự án trong tay sẽ tranh thủ cơ hội này để “hùng bá” thị trường, ít nhất ở ngay giai đoạn thị trường vừa ấm lại.
Mai Hoa - (Tổng hợp theo DDDN, Báo đầu tư)