Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 291/2025/NĐ-CP (Nghị định 291) sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP (về quỹ phát triển đất).

Một trong những điểm đáng chú ý của Nghị định 291 là sửa đổi quy định cách tính tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) cho các trường hợp đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền theo Điều 140 Luật Đất đai năm 2024.

Theo Nghị định 291, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền, nay được cấp sổ đỏ theo điểm a, b khoản 3 Điều 140 Luật Đất đai năm 2024, sẽ được tính tiền sử dụng đất theo ba trường hợp cụ thể.

Trường hợp thứ nhất, với trường hợp không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được cấp sổ đỏ tính theo công thức:

Tiền sử dụng đất = diện tích đất ở được công nhận x giá đất ở tại bảng giá đất x 70%.

Nghĩa là, người dân chỉ phải nộp 70% giá đất ở quy định trong bảng giá đất của địa phương tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp thứ 2, có giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền để được sử dụng đất, thì không phải nộp thêm tiền sử dụng đất.

Trường hợp đã nộp tiền nhưng thấp hơn mức quy định của pháp luật tại thời điểm nộp, thì khoản tiền đã nộp sẽ được quy đổi ra tỷ lệ phần trăm diện tích đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Phần diện tích còn lại, chưa nộp đủ tiền, sẽ tính tiền sử dụng đất theo mức 70% giá đất ở tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ đề nghị cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp thứ ba, đối với phần diện tích còn lại theo điểm c khoản 3 Điều 140 Luật Đất đai năm 2024, nếu được công nhận là đất ở và được cấp giấy chứng nhận, thì người dân phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất ở tại bảng giá đất tại thời điểm nộp hồ sơ.

Cũng theo Nghị định 291, trường hợp dự án có nhiều quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật thì tính tiền sử dụng đất như sau:

Trường hợp người sử dụng đất đề nghị và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án theo quy định của pháp luật mà không làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất, đồng thời không làm tăng hệ số sử dụng đất thì không phải tính tiền sử dụng đất khi thay đổi quy hoạch chi tiết của dự án; trường hợp làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất hoặc vị trí từng loại đất hoặc làm tăng hệ số sử dụng đất thì tính tiền sử dụng đất tại từng thời điểm có quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án theo quy định để tính tổng số tiền sử dụng đất phải nộp tại lần điều chỉnh quy hoạch chi tiết cuối cùng của dự án.

Trường hợp người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất nhưng do yêu cầu quản lý, cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án thì tính tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2, khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều này tính theo quy hoạch chi tiết cuối cùng và quy hoạch chi tiết mà người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất (bao gồm cả quy hoạch chi tiết đầu tiên của dự án)…

Việc ban hành Nghị định 291 được đánh giá là bước hoàn thiện quan trọng trong cơ chế xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với các trường hợp sử dụng đất giao không đúng thẩm quyền.

Giới chuyên gia nhận định, quy định mới giúp thống nhất, minh bạch cách tính tiền sử dụng đất giữa các địa phương, đồng thời giảm gánh nặng tài chính cho người dân, nhất là những hộ đã sử dụng đất ổn định lâu dài nhưng do lịch sử quản lý đất đai trước đây mà chưa được cấp sổ đỏ.

Quy định này cũng góp phần bảo đảm công bằng giữa các nhóm đối tượng sử dụng đất, tránh tình trạng thất thu ngân sách Nhà nước và tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc cấp "sổ đỏ" trong thời gian tới.