Nghịch lý hiếm gặp đưa Tây Bắc TP.HCM thành điểm đến mới của dòng vốn

Năm 2025, thị trường bất động sản (BĐS) trung tâm tại Hà Nội và TP.HCM đã thiết lập mặt bằng giá cao kỷ lục.

Tại Hà Nội, báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, giá căn hộ trung tâm liên tục tăng. Như tại quận Tây Hồ cũ, mức giá dao động 150 - 270 triệu đồng/m² khá phổ biến. Đặc biệt, tại khu Hoàn Kiếm, dự án căn hộ hàng hiệu được chào với mức giá lên tới 500 - 700 triệu đồng/m².

TP.HCM cũng không ngoại lệ. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, thông tin, tính đến quý III/2025, giá thứ cấp căn hộ tại trung tâm quận 1 (cũ) trung bình đạt 413 triệu đồng/m2. Cá biệt, đã xuất hiện dòng căn hộ siêu sang có giá gần 700 triệu đồng/m2.

“Cuộc chơi” BĐS trung tâm, vì thế, không dành cho số đông khi đòi hỏi dòng tiền lớn, chưa kể quỹ căn có hạn, biên lợi nhuận đã thu hẹp. Nhiều nhà đầu tư bắt đầu điều chỉnh chiến lược vốn vào các thị trường mới có mức giá “mềm” đi cùng dư địa tăng trưởng hấp dẫn.

Tây Bắc TP.HCM chính là một trong những miền đất hứa cho dòng dịch chuyển này. Tại đây, Vinhomes Green City - đại đô thị án ngữ ngay cửa ngõ, sở hữu nhiều lợi thế vượt trội. Nổi bật là mức giá hiếm thấy cho dòng sản phẩm thấp tầng Vinhomes.

Áp dụng chính sách giãn xây trong 2 năm, khách hàng chỉ phải bỏ suất đầu tư ban đầu từ hơn 500 triệu đồng, tương đương 15% giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thương mại, là đã có thể ký hợp đồng mua bán và sở hữu một căn nhà phố mặt tiền tại Vinhomes Green City.

“Tính ra, giá nhà phố ở đây chỉ từ 4,79 tỷ đồng, tương đương căn hộ 2 phòng ngủ ở trung tâm, thậm chí còn thấp hơn. Đáng nói đây là mức giá chân sóng, trước hạ tầng. Mặt bằng giá sẽ bật tăng mạnh khi sóng hạ tầng dồn dập dội vào bất động sản ngay trong những tháng sắp tới và liên tục duy trì cường độ mạnh trong 2 - 3 năm nữa khi hàng loạt công trình trọng điểm khởi công và về đích”, anh Quốc Cường, một nhà đầu tư từ Hà Nội, chia sẻ.

Cú hích thế kỷ cho đô thị TOD đầu tiên tại Tây Bắc TP.HCM

Một trong những yếu tố tạo sự thay đổi bước ngoặt cho vị thế của Vinhomes Green City là việc Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) đã chính thức ấn định khởi công vào ngày 15/1/2026. Với chiều dài hơn 11 km gồm 12 nhà ga cùng depot Tham Lương, tuyến xuyên tâm dài nhất TP.HCM sẽ kết nối nhanh trung tâm - sân bay - khu Tây Bắc, rút thời gian di chuyển xuống còn khoảng 15 phút, đồng thời chia sẻ áp lực cho trục Cách Mạng Tháng Tám - Trường Chinh vốn thường xuyên ùn tắc vào giờ cao điểm.

Sự kiện khởi công Metro số 2 có ý nghĩa đặc biệt với Vinhomes Green City khi dự án chỉ cách ga gần nhất theo quy hoạch 11 phút di chuyển. Nhờ đó, dự án không chỉ có lợi thế kết nối siêu tốc mà còn có cơ hội trở thành một trong những đô thị TOD (đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng) tiên phong tại khu vực.

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, mô hình TOD sẽ hoàn toàn tái định hình các đô thị cũng như thị trường BĐS. Mỗi khi một ga tàu được xây dựng, cả một hệ sinh thái hạ tầng và tiện ích sẽ nhanh chóng hình thành xung quanh. Những chuyển động này đều sẽ được chuyển hóa vào giá trị BĐS.

Mô hình TOD đã được chứng minh tại nhiều quốc gia, nơi giá trị BĐS quanh hạ tầng công cộng tăng trưởng mạnh và bền vững theo thời gian.

Một nghiên cứu về tuyến tàu điện ngầm số 5 tại Seoul (Hàn Quốc) cho thấy giá trị BĐS quanh các trạm metro đã tăng trung bình 17% trong phạm vi 1km sau khi tuyến này đi vào hoạt động, theo Science Direct.

Tương tự, tại Bangkok, giá BĐS trên các trục BTS/MRT như Sukhumvit, Phrom Phong, Asok và Thong Lo tăng đều đặn 7-21%/năm tùy theo khoảng cách tới ga.

Tại Việt Nam, theo CBRE, sự xuất hiện của Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) đã kéo giá trị BĐS quanh các ga theo hướng tăng mạnh 50-200% trong giai đoạn trước và sau khi tuyến này vận hành.

“Điểm khác biệt của hạ tầng đường sắt đô thị là tính bền vững trăm năm và không thể thay thế. Một khi đã hình thành, dòng người và dòng tiền sẽ tăng dần theo thời gian, tạo tác động dài hạn chứ không chỉ là sóng ngắn”, anh Cường phân tích.  “Với Metro số 2, tác động đó sẽ lan tỏa mạnh mẽ tới Tây Bắc TP.HCM và những dự án nằm gần trục như Vinhomes Green City.”

Không chỉ hưởng lợi từ Metro số 2, Vinhomes Green City còn nằm tại giao điểm của nhiều tuyến hạ tầng chiến lược khác, như vành đai 3, vành đai 4, tuyến cao tốc TP.HCM - Mộc Bài… Hệ thống này cho phép kết nối nhanh vào trung tâm TP.HCM, đồng thời mở rộng liên kết vùng với Tây và Đông Nam Bộ, tạo nên một hành lang kinh tế bền vững với Vinhomes Green City nằm ở trung tâm.

Trong bối cảnh hạ tầng được triển khai đồng bộ, một đại đô thị TOD với nền giá còn “mềm” như Vinhomes Green City được giới đầu tư đánh giá là điểm đến tiềm năng của cả dòng vốn và dòng cư dân trong giai đoạn cuối năm 2025 và bước sang 2026. Đây cũng là thời điểm nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp tìm kiếm các tài sản có khả năng tích lũy giá trị dài hạn, thay vì chạy theo những thị trường đã ở vùng đỉnh.