Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) nhận định, tăng trưởng tín dụng BĐS đang có dấu hiệu nóng, vượt xa tốc độ tăng trưởng GDP danh nghĩa có thể dẫn tới nguy cơ bùng nổ lạm phát và bong bóng tài sản trong giai đoạn sau. VEPR nhận định thêm rằng sự hồi phục của thị trường BĐS là tín hiệu tích cực với nền kinh tế, tuy nhiên cần thận trọng với khả năng hình thành bong bóng tài sản do chính sách tiền tệ nới lỏng quá mức.

Theo đó, tín dụng BĐS đang có sự phục hồi mạnh mẽ, theo dự báo, mức tín dụng có thể tăng 17% trong năm 2015. Cụ thể, tính đến ngày 20/9, tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 10,8% (cùng kỳ năm 2014 chỉ tăng 6,6%). Đây cũng là mức tăng cao nhất từ năm 2011.Điểm đáng chú ý nhất của tín dụng từ đầu năm đến nay là tín dụng bất động sản đang có mức tăng trưởng cao hơn con số trung bình của toàn hệ thống. Theo Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng, tính đến đầu tháng 9/2015, tín dụng bất động sản tăng 13%.

Như vậy, tín dụng bất động sản đã có sự phục hồi mạnh nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Theo ông Nguyễn Tiến Đông, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) cho rằng, tín dụng bất động sản phục hồi là điểm đáng mừng cho cả nền kinh tế lẫn các ngân hàng.

Dữ liệu thống kê của FiinPro cho thấy, năm 2014 là năm đánh dấu sự bùng nổ trở mạnh mẽ của các doanh nghiệp ngành xây dựng, bất động sản.

Chỉ trong vòng 1 năm, số dư vốn vay của 63 doanh nghiệp niêm yết trong nhóm này tăng tới 12.330 tỷ đồng, tương đương mức tăng 18,31%. Con số này nhỏ hơn một chút so với mức tăng nợ phải trả, là gần 13.000 tỷ đồng cho thấy, động lực tăng trưởng chính cho nhóm doanh nghiệp này năm 2014 đến từ vốn vay.

Năm 2015, trong bối cảnh tín dụng bất động sản được Ngân hàng Nhà nước công bố mức tăng trưởng 11% chỉ sau 6 tháng, tổng 63 doanh nghiệp niêm yết được theo dõi nói trên lại chỉ tăng được xấp xỉ 2.300 tỷ đồng vốn vay trên dư vốn vay 80.000 tỷ đồng đầu năm, tương đương mức tăng trưởng vay nợ chưa tới 3%.

Việc hạn chế sử dụng vốn vay của đa số các doanh nghiệp bất động sản, đi kèm với giảm nợ phải trả một phần cho thấy tính thận trọng của nhóm doanh nghiệp trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính và mở rộng kinh doanh.
Và điều đáng quan tâm hơn nữa là trong số này, có 23 doanh nghiệp có số dư vốn vay tăng, nhưng hầu hết ở mức tăng vài tỷ đồng đến vài chục tỷ đồng. Gần như toàn bộ vốn vay huy động mới nhóm này tập trung vào 2 doanh nghiệp lớn nhất, với số dư vốn vay tới 4.471 tỷ đồng.

Như vậy, nếu loại trừ 2 “nốt nhạc” lệch tông này, tăng trưởng dư nợ của các doanh nghiệp niêm yết ngành xây dựng, bất động sản 6 tháng đầu năm 2015 là con số âm, chứ không phải là đứng im như diễn biến chung của ngành bất động sản.

Có những doanh nghiệp có mức độ giảm vay nợ rất lớn như: KBC (giảm vay hơn 916 tỷ đồng), SCR (664 tỷ đồng), CLG (400 tỷ đồng)… Không chỉ giảm nợ vay, số dư nợ phải trả tại các doanh nghiệp này cũng sụt giảm rất mạnh, bên cạnh sự góp mặt của ITA trong nhóm giảm mạnh nợ phải trả.

Giảm mạnh vay nợ, vậy nhóm doanh nghiệp niêm yết ngành xây dựng, bất động sản sống bằng gì? Câu trả lời là bằng vốn chủ sở hữu.

Năm 2012, tổng vốn chủ sở hữu hợp nhất của nhóm này chỉ đạt chưa tới 68.000 tỷ đồng, nhưng sang năm 2013 tăng lên mức gần 77.300 tỷ đồng và nhảy vọt lên mức 95.550 tỷ đồng cuối năm 2014. Đáng lưu ý là, mức tăng nhảy vọt này có đóng góp chủ yếu từ huy động vốn.

Thực tế, mức tăng lợi nhuận của năm 2014 so với năm 2013 gấp hơn 3,5 lần của giai đoạn năm 2013 so với năm 2012, nhưng vẫn nhỏ hơn nhiều so với mức tăng vốn chủ sở hữu. Việc tăng vốn này, trong nhiều trường hợp là phát hành cổ phần để cấn trừ công nợ, nhưng cũng có không ít doanh nghiệp thực hiện tăng vốn bằng chào bán cho cổ đông hiện hữu, phát hành riêng lẻ.

Việc hạn chế sử dụng vốn vay của đa số các doanh nghiệp, đi kèm với giảm nợ phải trả một phần cho thấy tính thận trọng của nhóm doanh nghiệp trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính và mở rộng kinh doanh.

Dù chưa rõ ràng, nhưng đây là một động thái cho thấy tín dụng thị trường bất động sản bắt đầu qua giai đoạn bùng nổ mạnh trên toàn thị trường của năm 2014, có xu hướng co cụm và tập trung vào một số “ông lớn”. Và, ngoại trừ các “ông lớn” thực sự trong ngành vẫn duy trì mức tăng trưởng mạnh, tín dụng bất động sản đang hướng đến nhóm đối tượng là các người mua sản phẩm bất động sản.

Mai Hoa - (Theo Báo Đầu tư BĐS, Trí thức trẻ)