Cơn bão Yagi vừa qua đã khiến không ít tòa chung cư ở Hà Nội bộc lộ những điểm yếu về xây dựng như bung, nứt kính, nước thấm dột vào nhà, thậm chí có chung cư tường bị nứt toác, sập trần...

Theo các chuyên gia, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng công trình bao gồm cả chung cư đã có, do đó cần xem xét đến trách nhiệm của đơn vị giám sát, nghiệm thu khi để xảy ra những sự cố trên.

Sau bão Yagi, đã có nhiều tranh cãi vấn đề này, VietnamFinance đã có những trao đổi với luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW.

- Theo ông, khi chung cư bị ảnh hưởng bởi các vấn đề như nứt tường, thấm dột, hoặc sập trần, trách nhiệm chính thuộc về ai?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Trong các trường hợp chung cư bị hư hại do các vấn đề như nứt tường, thấm dột, hoặc sập trần, trách nhiệm có thể thuộc về nhiều bên khác nhau, bao gồm cả chủ đầu tư, nhà thầu, đơn vị giám sát, và cơ quan quản lý nhà nước.

Khi xảy ra các sự cố trên, trách nhiệm chính sẽ thuộc về các đơn vị thiết kế kết cấu và đơn vị thi công xây dựng, nói cách khác là nhà thầu thi công. Họ có trách nhiệm tính toán và thiết kế các kết cấu bao che như cửa kính, vách kính để chịu được các tải trọng gió, áp lực bão, đồng thời thi công theo đúng thiết kế và quy chuẩn xây dựng.

Tuy nhiên, trong thiết kế kết cấu đang có tình trạng để nhà thầu thi công tự chọn vật liệu, dẫn đến chất lượng không đảm bảo. Nhà thầu thi công sau khi chế tạo và lắp dựng xong cửa/vách kính, có thể lập bản vẽ hoàn công và việc này được hợp pháp hóa bằng cách đưa bản vẽ này cho nhà thầu thiết kế ký.

Ngoài ra, chung cư bị sập trần, nứt tường cho thấy việc thi công, giám sát đều “ẩu”. Đơn vị giám sát lại có vai trò kiểm tra và đảm bảo rằng quá trình thi công diễn ra theo đúng tiêu chuẩn kỹ thuật và thiết kế được phê duyệt. Để xảy ra tình trạng trên, cho thấy quá trình giám sát không chặt chẽ.

Dù vậy, để có thể xem xét trách nhiệm của từng bên, ở mỗi công trình bị hư hỏng cần có sự tham gia của đơn vị giám định độc lập, kết quả giám định độc lập sẽ là căn cứ để xem xét trách nhiệm của các bên gồm có chủ đầu tư, nhà thầu thi công và đơn vị tư vấn giám sát.

- Chủ đầu tư thường viện dẫn lý do khách quan để né tránh trách nhiệm. Theo ông trong trường hợp này, cư dân cần làm gì để xác định rõ trách nhiệm của các bên liên quan?

Chủ đầu tư thường viện dẫn các lý do khách quan như: điều kiện thời tiết, thiên tai hay cụ thể gần nhất là bão Yagi... để né tránh trách nhiệm. Trong những tình huống như vậy, cư dân có thể thực hiện các biện pháp sau để xác định rõ trách nhiệm của các bên liên quan và bảo vệ quyền lợi của mình.

Đầu tiên, cư dân chung cư cần thu thập bằng chứng về tình trạng chất lượng chung cư. Cư dân có thể chụp ảnh, quay phim các khu vực bị hư hỏng như nứt tường, thấm dột, hoặc trần sập. Bằng chứng về các thiệt hại sẽ là cơ sở quan trọng trong việc khiếu nại sau này. Cần yêu cầu ban quản lý chung cư lập biên bản ghi nhận các vấn đề về chất lượng công trình, với sự tham gia của đại diện cư dân và các bên liên quan (nếu có thể).

Thứ hai, cư dân có thể yêu cầu chủ đầu tư hoặc tự thuê đơn vị kiểm định độc lập (có thể là công ty kiểm định xây dựng hoặc các chuyên gia có chứng nhận) để đánh giá chất lượng công trình và xác định nguyên nhân các sự cố. Kết quả kiểm định này sẽ giúp xác định liệu hư hỏng là do lỗi thiết kế, thi công kém, hay các yếu tố thời tiết.

Thứ ba, cư dân cần xem kỹ hợp đồng mua bán căn hộ cũng như các quy định pháp luật về quản lý, vận hành nhà chung cư để biết rõ về trách nhiệm của chủ đầu tư và cư dân. Từ đó, so sánh với thực tế để xác định rõ trách nhiệm của từng bên.

Thứ tư, thông qua ban quản trị, là đại diện của cư dân chung cư, gửi văn bản yêu cầu chủ đầu tư giải quyết vấn đề, đính kèm bằng chứng về sự cố và yêu cầu họ sửa chữa. Văn bản này nên được gửi có ký nhận hoặc qua các kênh chính thức để làm cơ sở pháp lý trong trường hợp phải giải quyết tranh chấp sau này.

- Vai trò của cơ quan nhà nước trong việc giám sát và xử lý các vi phạm xây dựng tại chung cư là gì? Theo ông, họ có bị truy cứu trách nhiệm khi để xảy ra sự cố không?

Cơ quan nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc giám sát và xử lý các vi phạm xây dựng tại chung cư, từ giai đoạn cấp phép, kiểm tra quá trình thi công, đến nghiệm thu và giám sát việc tuân thủ các quy định sau khi chung cư đi vào hoạt động.

Có thể nói, về quản lý và sử dụng chung cư, Bộ Xây dựng đã liên tục có những văn bản pháp luật được chỉnh lý, bổ xung để cập nhật tình hình thực tế. Theo đó, các quy định ngày càng được cụ thể hoá chi tiết với đủ các đối tượng: Chủ đầu tư, Ban Quản trị, Ban Quản lý và Cư dân.

Các cơ quan nhà nước như UBND cấp xã, phường và Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra, giám sát quá trình thi công để đảm bảo công trình được xây dựng theo đúng thiết kế đã được phê duyệt. Đặc biệt, họ cần kiểm tra định kỳ và bất thường để phát hiện các vi phạm trong quá trình thi công như xây dựng sai phép, không đảm bảo tiêu chuẩn chất lượng.

Trong trường hợp để xảy ra sự cố do vi phạm xây dựng, cơ quan nhà nước có thể bị truy cứu trách nhiệm nếu được xác định có sơ suất, bất cập trong công tác quản lý, giám sát. Điều này đòi hỏi các cơ quan nhà nước phải thực hiện tốt vai trò quản lý, giám sát và xử lý nghiêm minh các vi phạm.

Tuy nhiên, trong thực tế vẫn còn tình trạng các cơ quan nhà nước chưa kịp thời xử lý các vi phạm xây dựng, gây bức xúc trong dư luận. Điều này cần được khắc phục để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.

- Khi chung cư mới xây xong nhưng đã bộc lộ nhiều yếu kém về kết cấu, liệu có thể quy trách nhiệm cho đơn vị giám sát và kiểm định chất lượng không? Nếu có, mức độ trách nhiệm cụ thể như thế nào thưa ông?

Khi chung cư vừa xây xong nhưng đã bộc lộ nhiều yếu kém về kết cấu, việc quy trách nhiệm cho đơn vị giám sát và đơn vị kiểm định chất lượng là hoàn toàn có thể, vì họ đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo rằng công trình tuân thủ đúng tiêu chuẩn kỹ thuật và đảm bảo chất lượng.

Tuy nhiên, mức độ trách nhiệm của từng bên cần được đánh giá cụ thể dựa trên các nhiệm vụ và nghĩa vụ của họ trong dự án.

Việc xác định trách nhiệm cụ thể của các bên (đơn vị giám sát và kiểm định) phụ thuộc vào quá trình điều tra và xác minh nguyên nhân của các vấn đề về kết cấu. Cần lưu ý rằng, nếu lỗi do thi công sai quy trình hoặc sử dụng vật liệu kém chất lượng mà giám sát không phát hiện, đơn vị giám sát có thể sẽ phải chịu trách nhiệm.

Nếu vấn đề về kết cấu xuất phát từ khâu thiết kế hoặc kỹ thuật mà đơn vị kiểm định không phát hiện trước khi cấp giấy chứng nhận chất lượng, đơn vị kiểm định sẽ chịu trách nhiệm lớn. Trách nhiệm của các bên có thể được chia sẻ nếu có lỗi từ nhiều phía, bao gồm cả chủ đầu tư, nhà thầu thi công, đơn vị giám sát và kiểm định.

- Trong trường hợp không xác định được nguyên nhân rõ ràng, xin ông cho biết cư dân có thể yêu cầu các đơn vị nào tham gia vào quá trình kiểm định và giải quyết sự cố?

Trong trường hợp này, cư dân có thể yêu cầu chủ đầu tư hoặc ban quản trị thuê một đơn vị kiểm định độc lập (là các công ty hoặc tổ chức có chuyên môn trong việc kiểm định xây dựng) để tiến hành kiểm định lại toàn bộ công trình hoặc các phần xảy ra sự cố. Đây là các đơn vị có chuyên môn và trang thiết bị để kiểm tra lại các vấn đề về kết cấu, chất lượng vật liệu, và các tiêu chuẩn kỹ thuật của công trình.

Cư dân cũng có thể đề nghị công ty tư vấn thiết kế và đơn vị giám sát (những bên đã tham gia từ giai đoạn đầu) tiến hành kiểm tra và đánh giá lại. Đây là những bên đã có trách nhiệm trong việc phê duyệt thiết kế và giám sát thi công, nên họ có nghĩa vụ cung cấp thông tin và hỗ trợ xác định nguyên nhân.

Bên cạnh đó, cư dân có thể xem xét gửi đơn khiếu nại lên Sở Xây dựng, đề nghị cơ quan này can thiệp và tổ chức kiểm tra lại công trình. Sở Xây dựng có thẩm quyền giám sát các công trình xây dựng trên địa bàn và có thể yêu cầu kiểm tra công trình để làm rõ trách nhiệm của các bên liên quan.

- Cư dân có thể yêu cầu đền bù như thế nào nếu việc sửa chữa không đảm bảo hoặc gây ra thiệt hại về tài sản, sức khỏe, thưa ông?

Nếu việc sửa chữa chung cư ở Hà Nội sau cơn bão số 3 không đảm bảo hoặc gây thiệt hại về tài sản, sức khỏe thì cư dân có thể yêu cầu đền bù thông qua các bước như sau:

Đầu tiên, cư dân cần phải ghi nhận thiệt hại bằng cách chụp ảnh hoặc lập biên bản và gửi thông báo cho chủ đầu tư, ban quản lý. Cư dân cần ghi lại các thiệt hại như nứt tường, thấm dột, hư hỏng tài sản, và sức khỏe bị ảnh hưởng. Lập biên bản với sự chứng kiến của các cư dân khác hoặc đại diện ban quản lý chung cư. Cư dân nên gửi thông báo chính thức đến chủ đầu tư và ban quản lý chung cư về các vấn đề đã ghi nhận, yêu cầu sửa chữa và bồi thường thiệt hại.

Sau đó, cư dân có thể yêu cầu bồi thường dựa trên các quy định của pháp luật về nhà ở, Hợp đồng mua bán căn hộ. Nếu chủ đầu tư không thực hiện việc sửa chữa hoặc bồi thường, cư dân có thể yêu cầu bồi thường theo các quy định của Bộ luật Dân sự về trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Trong trường hợp, nếu chủ đầu tư không đáp ứng yêu cầu, cư dân có quyền khởi kiện ra tòa án để yêu cầu bồi thường thiệt hại. Cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, bao gồm biên bản thiệt hại, thông báo đã gửi và các bằng chứng liên quan. Và cần lưu ý đến thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại là 3 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Bên cạnh đó, cư dân có thể tìm đến luật sư để được tư vấn và hỗ trợ trong việc yêu cầu bồi thường, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình được bảo vệ.

- Xin trân trọng cảm ơn ông!