So với những bản soạn thảo trước đó, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi lần này đã được tiếp thu theo hướng bổ sung nhiều chế tài bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, bên cạnh đó, một số ý kiến đã đề nghị Ban soạn thảo xem xét điều chỉnh, bổ sung thêm các quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà; chế tài đối với chủ đầu tư dự án bán nhà “trên giấy” hoặc chiếm dụng vốn trái phép…; chi tiết các nội dung liên quan đến bảo trì nhà ở cũng như lộ trình người dân đóng góp khoản phí này.

Đại biểu Trần Du lịch (đoàn Tp.HCM) nhận xét, Ban soạn thảo luật đã đưa ra nhiều quy định mới nhằm góp phần tháo gỡ khó khăn và làm lành mạnh thị trường bất động sản; giảm bớt sự phiền hà cho người dân. Tuy nhiên, đại biểu Trần Du Lịch cho rằng, dự thảo Luật chưa quy định chặt chẽ việc mua bán nhà hình thành trong tương lai. Đại biểu Lịch nêu rõ, việc khống chế tỷ lệ huy động vốn trước khi giao nhà mà không quy định việc sử dụng nguồn tiền này khiến người người mua nhà không biết chủ đầu tư đem tiền dân góp đi làm việc gì, có đầu tư vào công trình mở bán hay đi làm việc khác. 

Để khắc phục tình trạng này, đại biểu Trần Du Lịch đề nghị, tiền thu từ bán nhà trong tương lai phải được ký gửi vào ngân hàng và các nhà băng chỉ giải ngân cho chính công trình đó, đồng thời có trách nhiệm minh bạch nếu người dân yêu cầu.

Đồng quan điểm, đại biểu Đỗ Văn Đương cho rằng: Dự án Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chưa đưa ra chế tài mạnh để xử lý những chủ đầu tư dự án lợi dụng việc huy động vốn để lừa đảo. Cần phải có chế tài mạnh để bảo vệ những người mua nhà, đồng thời, hạn chế việc khiếu nại, tố cáo. Đại biểu Đương đề nghị, truy cứu trách nhiệm hình sự với một số hành vi trong kinh doanh bất động sản trong đó nhấn mạnh đến tình trạng huy động và chiếm dụng vốn của khách hàng.

Theo Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, dự án Luật đã được tiếp thu chỉnh sửa theo hướng chủ đầu tư chỉ được thu tiền của khách hàng khi đã xây dựng xong móng của công trình và thu không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Bên cạnh đó muốn bán phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng đồng thời phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở địa phương trước khi bán.

Ủy ban Kinh tế Quốc hội cũng nhận được ý kiến cho rằng cần quy định ngân hàng bảo lãnh phải tiếp tục tổ chức việc đầu tư xây dựng để bàn giao nhà nếu chủ đầu tư không hoàn thành. Tuy nhiên, luồng ý kiến khác cho rằng điều này sẽ khó khả thi vì nhà băng sẽ chịu nhiều rủi ro. Do vậy, Ủy ban thường vụ Quốc hội tiếp thu theo hướng chỉ quy định tổ chức bảo lãnh phải có trách nhiệm về nghĩa vụ tài chính, không quy định về trách nhiệm phải tiếp tục tổ chức đầu tư xây dựng để bàn giao nhà ở cho bên mua.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhận định, dự thảo Luật đã có nhiều quy định đảm bảo hạn chế rủi ro như chủ đầu tư chỉ được thu tiền của người mua khi đã xây dựng xong móng của công trình xây dựng; phải có bảo lãnh ngân hàng; thu không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà; tăng cường quản lý Nhà nước. Về việc bảo lãnh ngân hàng đối với BĐS hình thành trong tương lai, theo dự thảo lần trước, nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hạn trong hợp đồng thì ngân hàng có trách nhiệm tiếp nhận công trình, tổ chức thi công và bàn giao cho người mua.

Tuy nhiên, quy định này đã vấp phải sự phản đối của nhiều đại biểu. Dự thảo trình Quốc hội lần này đã sửa, chỉ quy định ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm về nghĩa vụ tài chính, không quy định về trách nhiệm phải tiếp tục tổ chức đầu tư xây dựng để bàn giao nhà ở cho người mua. 

Trong thời gian qua, thực tế có rất nhiều trường hợp dự án nhà ở chưa đủ điều kiện, tuy nhiên, chủ đầu tư đã bán, thu tiền của người mua dưới dạng hợp tác kinh doanh, góp vốn, sau đó dự án chậm tiến độ hoặc không được triển khai phát sinh khiếu kiện, tranh chấp. Vì thế, dự thảo lần trước quy định, chủ đầu tư phải xin phép cơ quan quản lý trước khi đưa một dự án BĐS hình thành trong tương lai vào giao dịch.

Nhưng một số đại biểu có ý kiến phản đối vì cho rằng, như thế tăng thêm giấy phép con. Lần này, dự thảo đổi thành quy định chủ đầu tư muốn đưa một dự án BĐS hình thành trong tương lai vào giao dịch phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý biết, chứ không phải đợi sự cho phép.

Bên cạnh đó, còn nhiều nội dung đã được sửa đổi. Trong đó, điều kiện về vốn pháp định đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã giảm xuống, chỉ con 20 tỷ đồng thay vì 50 tỷ đồng như bản dự thảo trình Quốc hội tại kỳ họp trước đó. Bởi vì nhiều ý kiến đại biểu Quốc hội đã cho rằng mức vốn pháp định 50 tỷ đồng là cao quá.

Thống kê cho thấy, hiện nay khoảng 60% doanh nghiệp kinh doanh BĐS có mức vốn điều lệ từ 6-20 tỷ đồng và doanh nghiệp có mức vốn điều lệ từ 50 tỷ đồng trở lên chỉ chiếm khoảng 26%. Vì thế, so với mặt bằng vốn chung của các doanh nghiệp đang hoạt động, việc quy định mức vốn pháp định tối thiểu 50 tỷ đồng là quá cao. Dự thảo Luật điều chỉnh vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng, đồng thời tiếp thu ý kiến đại biểu giao Chính phủ quy định cụ thể cho phù hợp với từng loại hình kinh doanh BĐS và từng thời kỳ khác nhau.

Mai Hoa - (Theo Đầu tư, VnMedia)