Theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP, kể từ năm 2026, có 6 trường hợp bắt buộc phải thực hiện thủ tục cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng), thay vì chỉ xác nhận biến động trên Giấy chứng nhận đã cấp.

Việc nắm rõ các trường hợp này được xem là cần thiết để người sử dụng đất chủ động thực hiện thủ tục, tránh phát sinh chậm trễ hoặc rủi ro pháp lý.

Căn cứ Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, các trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận bao gồm:

Thứ nhất, trường hợp hợp thửa đất hoặc tách thửa đất. Khi người sử dụng đất thực hiện hợp nhiều thửa thành một thửa hoặc tách một thửa đất thành nhiều thửa theo quy định, thông tin pháp lý trên Giấy chứng nhận cũ không còn phù hợp về diện tích, ranh giới và hình thể thửa đất. Do đó, cơ quan đăng ký đất đai bắt buộc phải cấp mới Giấy chứng nhận cho các thửa đất sau khi thay đổi.

Thứ hai, trường hợp người thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư. Đối với các trường hợp thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng, việc xác lập quyền sử dụng đất độc lập với nhà đầu tư ban đầu yêu cầu phải cấp mới Giấy chứng nhận nhằm bảo đảm rõ ràng quyền và nghĩa vụ pháp lý của bên thuê.

Thứ ba, dự án đầu tư có sử dụng đất điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết. Trường hợp dự án điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về xây dựng, hoặc chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đất thực hiện dự án nhưng có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận cho từng thửa đất theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, thì bắt buộc phải thực hiện thủ tục cấp mới sổ đỏ, sổ hồng.

Thứ tư, trường hợp chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận. Khi người sử dụng đất có nhu cầu bổ sung, chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở hoặc công trình xây dựng mà trước đó Giấy chứng nhận chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất, thì phải cấp mới Giấy chứng nhận để cập nhật đầy đủ thông tin về đất và tài sản trên đất.

Thứ năm, thay đổi toàn bộ thông tin thửa đất do đo đạc lại. Việc lập bản đồ địa chính mới có thể dẫn đến thay đổi vị trí, hình thể và diện tích thửa đất. Ngoài ra, trường hợp xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 cũng thuộc diện bắt buộc phải cấp mới Giấy chứng nhận.

Thứ sáu, Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận biến động. Trong các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên Giấy chứng nhận không còn chỗ để ghi nhận thay đổi, hoặc người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới, cơ quan đăng ký đất đai sẽ thực hiện thủ tục cấp mới thay vì chỉnh lý trên sổ cũ.