Tiến độ nhiều lần điều chỉnh, hạ tầng vẫn dang dở

Sau nhiều năm chậm triển khai, dự án Khu nhà ở Văn La (Hà Đông, Hà Nội), hiện được giới thiệu trên thị trường với tên thương mại The Vista Văn La, đang xuất hiện hoạt động chào bán căn hộ khá sôi động dù nhiều hạng mục hạ tầng kỹ thuật vẫn trong quá trình thi công.

Dự án Khu nhà ở Văn La được giao cho Sudico (nay là SJ Group) từ năm 2006, chính thức nhận đất năm 2008 với quy mô khoảng 12 ha, tổng vốn đầu tư hơn 1.300 tỷ đồng và dự kiến hoàn thành vào năm 2013. Tuy nhiên, dự án chậm triển khai trong nhiều năm, từng bị đưa vào diện giám sát do để đất hoang hóa, sử dụng kém hiệu quả.

Đến tháng 5/2023, Hà Nội chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, giảm diện tích còn khoảng 11,4 ha, nâng tổng vốn đầu tư lên gần 2.795 tỷ đồng và bổ sung quy hoạch gồm 2 tòa chung cư 25 tầng cùng 215 căn nhà thấp tầng. Tiến độ hoàn thành được lùi đến quý IV/2026, chậm hơn khoảng 13 năm so với kế hoạch ban đầu.

Thành phố yêu cầu chủ đầu tư ưu tiên hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trước khi phát triển nhà ở. Tháng 11/2024, Sở Xây dựng Hà Nội cấp giấy phép xây dựng cho các hạng mục hạ tầng kỹ thuật của dự án.

Tuy nhiên, ghi nhận thực tế vào cho thấy hiện nay phần lớn diện tích dự án vẫn đang trong quá trình thi công hạ tầng. Nhiều tuyến đường nội bộ chưa hình thành rõ ràng, một số khu vực mới triển khai móng và cọc công trình. Các tòa nhà chung cư chưa xuất hiện phần thân công trình, trong khi hệ thống hạ tầng kỹ thuật vẫn tiếp tục được hoàn thiện.

Về phía chủ đầu tư, SJ Group đang đẩy mạnh huy động nguồn lực tài chính cho dự án Khu nhà ở Văn La. Đầu năm 2026, doanh nghiệp thông qua phương án vay vốn tại Ngân hàng TMCP Việt Á - Chi nhánh Hà Nội để đầu tư dự án.

Đồng thời, ĐHĐCĐ thường niên 2026 cũng thông qua kế hoạch tăng vốn điều lệ từ gần 2.975 tỷ đồng lên hơn 5.272 tỷ đồng, trong đó dự kiến chào bán 200 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để huy động khoảng 2.000 tỷ đồng, phần lớn dành cho dự án Văn La.

Theo SJ Group, các thủ tục pháp lý, thiết kế và lựa chọn nhà thầu cơ bản đã hoàn tất, doanh nghiệp đang tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính và triển khai các hạng mục đầu tiên nhằm đưa dự án ra thị trường theo quy định.

Hoạt động bán hàng rầm rộ, giá căn hộ tới hơn 90 triệu đồng/m2

Trong bối cảnh đó, trên thị trường đã xuất hiện nhiều hoạt động giới thiệu và nhận tư vấn mua bán căn hộ tại dự án.

Theo khảo sát của Người Đưa Tin từ một số đơn vị môi giới, dự án được giới thiệu gồm hai tòa căn hộ V1 và V2 với tổng nguồn cung hơn 800 căn. Mức giá chào bán dao động khoảng 89-92 triệu đồng/m2 tùy vị trí và tầng căn hộ. Các căn hộ được chào bán gồm loại 2 phòng ngủ, 2 phòng ngủ+, 3 phòng ngủ và 4 phòng ngủ.

Nhiều môi giới cho biết chủ đầu tư đã triển khai đợt mở bán đầu tiên đối với tòa V1 từ đầu tháng 6/2026 và dự kiến tiếp tục giới thiệu tòa V2 trong thời gian tới. Theo thông tin từ một số môi giới đang phân phối dự án, lượng sản phẩm tại tòa V1 được cho là đã giảm đáng kể sau đợt giới thiệu đầu tiên.

Đáng chú ý, trao đổi với phóng viên trong vai khách hàng, một môi giới cho biết người mua cần nộp khoản tiền "booking" 100 triệu đồng vào tài khoản của đơn vị phân phối để giữ chỗ. Theo môi giới, khoản tiền này được tính vào giá trị căn hộ. 

Sau giai đoạn booking, khách hàng sẽ tiếp tục thực hiện các đợt thanh toán theo tiến độ. Môi giới cũng cho biết theo lộ trình dự kiến, khách hàng sẽ ký hợp đồng mua bán chính thức vào khoảng tháng 9/2026.

Chênh lệch giữa phương án thanh toán sớm và phương án vay ngân hàng đối với căn hộ tại dự án The Vista Văn La do môi giới cung cấp.

Một căn hộ có diện tích thông thủy 64,63 m2 được môi giới giới thiệu với giá khoảng 6,39 tỷ đồng trước ưu đãi. Nếu lựa chọn phương án thanh toán sớm, khách hàng có thể được chiết khấu gần 14%, tương đương mức giảm hơn 600 triệu đồng so với phương án vay ngân hàng.

Theo thông tin từ các đơn vị môi giới, căn hộ tại dự án dự kiến được bàn giao vào khoảng quý III - quý IV/2028.

Liên quan đến điều kiện pháp lý đối với việc mở bán nhà ở hình thành trong tương lai và việc nhận tiền từ khách hàng, Người Đưa Tin đã trao đổi với luật sư để làm rõ các quy định hiện hành.

Theo Luật sư Phạm Hồng Kiên - Giám đốc Công ty Luật TNHH Cán Cân Việt, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các văn bản hướng dẫn đã quy định khá chặt chẽ điều kiện để một dự án nhà ở hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh.

Cụ thể, theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 8 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, dự án muốn mở bán phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện về đất đai, đầu tư, xây dựng và nhà ở. 

Trong đó, chủ đầu tư phải có quyền sử dụng đất hợp pháp, hồ sơ dự án và thiết kế được phê duyệt, có giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải cấp phép), đã khởi công xây dựng theo quy định và đối với nhà chung cư phải hoàn thành việc nghiệm thu phần móng.

Sau khi đáp ứng các điều kiện nêu trên, chủ đầu tư còn phải gửi hồ sơ tới cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để kiểm tra. Chỉ khi cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản thông báo hoặc xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư mới được ký hợp đồng mua bán và nhận tiền từ khách hàng theo tiến độ luật định.

Đáng chú ý, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng siết chặt hoạt động huy động vốn và nhận tiền từ khách hàng. 

Theo khoản 5 Điều 23 của luật này, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi bất động sản đã đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh. Đồng thời, số tiền đặt cọc không được vượt quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua.

Liên quan đến các hình thức giao dịch như "thỏa thuận ký quỹ", "phiếu đăng ký nguyện vọng", "đặt chỗ (booking)" hay "giữ quyền ưu tiên mua căn hộ", luật sư cho rằng cần xem xét bản chất của giao dịch thay vì chỉ căn cứ vào tên gọi. 

Nếu mục đích thực chất của các thỏa thuận này là nhận tiền từ khách hàng để giữ quyền mua sản phẩm trong tương lai thì cơ quan quản lý hoặc tòa án có thể xem xét đây là hoạt động huy động vốn hoặc nhận tiền liên quan đến việc bán bất động sản.

Theo luật sư, việc thay đổi tên gọi từ "đặt cọc" sang "ký quỹ" hay "đặt chỗ (booking)" không đương nhiên làm thay đổi bản chất pháp lý của giao dịch. 

Do đó, trong trường hợp dự án chưa được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng đã nhận tiền của khách hàng dưới các hình thức khác nhau thì có thể phát sinh những vấn đề pháp lý cần được xem xét theo quy định hiện hành.

Về phía người mua nhà, luật sư cho rằng rủi ro lớn nhất là đã nộp tiền nhưng dự án chậm hoàn thiện thủ tục pháp lý hoặc chậm triển khai, dẫn tới việc phải mất thời gian yêu cầu hoàn trả tiền hoặc phát sinh tranh chấp. 

Ngoài ra, ở giai đoạn dự án chưa đủ điều kiện mở bán, nhiều thông tin quan trọng như giá bán chính thức, thiết kế, tiến độ xây dựng hay các điều khoản giao dịch vẫn có thể thay đổi.

Để hạn chế rủi ro, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án, đặc biệt là văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của cơ quan có thẩm quyền, đồng thời tìm hiểu kỹ các điều khoản liên quan đến hoàn trả tiền, xử lý vi phạm và quyền chấm dứt thỏa thuận trước khi quyết định giao dịch.