Việc xếp hạng để phân loại chung cư sẽ dựa trên 4 nhóm tiêu chí gồm: Quy hoạch, kiến trúc – tức vị trí so với các địa điểm trường học, bệnh viện, giao thông công cộng, công viên, không gian cảnh quan đẹp, diện tích căn hộ, Hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, gồm hệ thống phòng cháy chữa cháy, thu gom rác thải, cấp thoát nước, sức chứa, tốc độ, năng suất phục vụ của thang máy, thang thoát hiểm, hầm đỗ xe, chiếu sáng; Mức độ và chất lượng căn hộ là chủng loại vật liệu, chất lượng, độ bền, tuổi thọ các thiết bị sàn, tường trần, vệ sinh, điện, mặt ngoài tường v.v. Cuối cùng là chất lượng dịch vụ quản lý được đánh giá trên các tiêu chí về an ninh, tính chuyên nghiệp của các tiện ích, dịch vụ quản lý, vận hành tòa nhà.

Các tiêu chí trên sẽ được quy ước theo thang điểm làm căn cứ xếp hạng chung cư. Theo đó, các chung cư có tổng điểm đạt từ 90-100 được xếp hạng A; chung cư đạt từ 80 điểm đến dưới 90 điểm xếp hạng B. Còn lại các tòa chung cư dưới 80 điểm gồm các chung cư thông thường, được xây dựng phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành, sẽ xếp hạng C.

Thời hạn công nhận hạng nhà chung cư được dự kiến sẽ có hiệu lực năm năm. Hết thời gian trên hoặc trong thời gian vận hành quản lý có sự thay đổi về tiêu chí đánh giá, cơ quan chức năng sẽ thẩm định, công nhận lại hạng nhà chung cư.

Việc phân hạng, công nhận hạng nhà chung cư sẽ do Sở Xây dựng các địa phương đảm trách, nhưng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng có quyền kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất việc phân hạng nhà chung cư và công nhận hạng nhà chung cư để tăng cường chức năng giám sát.

Ủng hộ về việc xếp hạng này, song đại diện Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, quy định trên cần tập trung vào quy định “thế nào là chung cư cao cấp” để tránh chủ đầu tư nào cũng khoác mác cao cấp rồi nâng giá bán.

Còn để xác định phí quản lý chung cư phải bằng một văn bản khác, trong đó nên phân chia rõ thành ba nhóm; nhóm thứ nhất là nhà ở xã hội có khung giá quản lý riêng do trong đó có chung cư cho thuê và bán trả góp; nhóm thứ hai là chung cư nhà ở tái định cư dạng trung bình cho người thu nhập thấp đô thị; nhóm thứ ba là chung cư nhà ở thương mại gồm hạng sang, khá, trung bình và loại cho người thu nhập thấp đô thị.

Đồng thời, quy định chung cư cao cấp không nên áp cứng nhắc diện tích căn hộ tối thiểu phải là 60 m2 vì thực tế hiện nay có nhiều tòa nhà cao cấp đang có nhiều loại diện tích căn hộ khác nhau; gồm có loại diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu cho người độc thân, người vừa lập gia đình.

Tuy nhiên, không ít doanh ghiệp cho biết vẫn còn khá "mù mờ" với quy định trong Dự thảo Thông tư. Chẳng hạn, liên quan đến quy định về chất lượng cao hộ hoàn thiện, việc định nghĩa thế nào là vật tư chất lượng cao còn chung chung; trong khi quy định về thiết kế căn hộ để áp hạng lại quá chi tiết.

Chẳng hạn, để đạt mức điểm tối đa trong phân hạng, căn hộ chung cư phải có từ 2 phòng ngủ trở lên, diện tích lớn hơn hoặc bằng 60m2, phòng ngủ phải lớn hơn hoặc bằng 14m2, phòng khách trên hoặc bằng 20m2...Vậy với những công trình có căn hộ khoảng 50m2 nhưng được thiết kế, bố trí hài hòa và không gian sống tốn thì sẽ phân hạng ra sao?".

Thực tế cho thấy, vấn đề không đơn thuần nằm ở chỗ nhà chung cư được "phong mấy sao" mà là chất lượng thực của công trình như thế nào, vì nó quyết định trực tiếp đến tuổi thọ nhà ở. Nhưng, điều này chỉ có chủ đầu tư, nhà thầu, đơn vị giám sát thi công mới biết đích xác. Thêm nữa, ngay trong Dự thảo Thông tư cũng chưa thấy quy định chế tài đối với chủ đầu tư những khu nhà chung cư xuống cấp nhanh hơn so với "hạng sao" đã được công nhận.

Mai Hoa - (Theo Công An Nhân Dân, Sài Gòn đầu tư)