Trong Diễn đàn “Quy hoạch đô thị ven sông Hồng: Điểm sáng phía Đông” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức vào ngày 25/10, ông Bùi Trung Nghĩa, Phó Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, với Quy hoạch ven đô thị Sông Hồng vừa được duyệt, vùng Thủ đô Hà Nội còn có thể nói là đầu tàu của thị trường bất động sản cả nước.

Quy hoạch mới thúc đẩy kinh tế Hà Nội, nhất là lĩnh vực BĐS phát triển

Theo ông Nghĩa,  "đầu tàu ấy, sắp tới hứa hẹn sẽ tăng tốc mạnh mẽ hơn nữa khi rất nhiều doanh nghiệp nhà đầu tư lớn cả trong và ngoài nước đang rất kỳ vọng quy hoạch đô thị sông Hồng được thực hiện”.

Nhấn mạnh về Quy hoạch sông Hồng vừa được Hà Nội thông qua, bà Nguyễn Lan Hương, Phó Giám đốc Trung tâm Quy hoạch kiến trúc, Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội nhấn mạnh, trước đây các quy hoạch nhỏ lẻ, rời rạc của quá trình quy hoạch chưa tạo được tính thực tiễn và chưa được hiện thực thành công.

Tới ngày 25/3/2022 Hà Nội phê duyệt đề án phân khu đô thị sông Hồng tỷ lệ 1/5000 (đoạn từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở), với quy mô gần 11.000ha, thuộc địa giới hành chính của 55 phường, xã thuộc 13 quận, huyện.

Bản quy hoạch này có rất nhiều điểm mới và đã giải quyết được một số nút thắt, như định hướng quy hoạch, phân khu đô thị sông Hồng có chức năng chính là không gian thoát lũ sông Hồng đoạn qua khu vực đô thị trung tâm được xác định tại Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050.

Đồng thời, trục 2 bên bờ sông Hồng được quy hoạch là trục không gian đặc trưng cây xanh mặt nước, văn hóa lịch sử, cảnh quan chủ đạo của đô thị trung tâm, với chức năng chính là công trình công cộng, công viên cây xanh, văn hóa, dịch vụ du lịch, giải trí biểu tượng của Thủ đô.

Về khu vực dân cư, quy hoạch sông Hồng sẽ chia làm 3 khu vực chính, trong đó, tổng diện tích đất được dành phần lớn cho việc phát triển các công trình xã hội, như công viên đô thị, công viên sinh thái ở bãi sông.

Đề án cũng định hướng rõ khu vực bãi sông gồm các khu vực dân cư cần di rời cũng như khu vực cần chỉnh trang với các nguyên tắc cụ thể. Ưu tiên các quỹ đất cho công trình xã hội, hoàn thiện hệ thống giao thông, hạ tầng xã hội. Đồng thời quỹ đất trống xây dựng khu đô thị hài hoà với thiên nhiên.

“Trục không gian cây xanh mặt nước chiếm gần 80% là yếu tố quan trọng quyết định sông Hồng thành không gian cảnh quan, không gian xanh cuả thủ đô Hà nội”, bà Lan Hương nhấn mạnh.

Quy hoạch sông Hồng mới sẽ là lực đẩy cho thị trường bất động sản?

Nhận định về việc Hà Nội thông qua Quy hoạch sông Hồng, ông Bùi Trung Nghĩa cho rằng: Khu vực phía Đông Thủ đô sẽ là một trong những nơi được hưởng lợi nhiều nhất.

"Bởi vì, khu vực này đang có nhiều tiềm năng trở thành trung tâm của chuỗi cung ứng dịch hỗ trợ, hoạt động thương mại, sản xuất công nghiệp giá trị gia tăng cao, thu hút hàng vạn chuyên gia, nhân sự cao cấp và người lao động cùng với các dịch vụ hỗ trợ đi kèm", Phó Chủ tịch VCCI nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhận định: Quy hoạch sông Hồng có vai trò cực kỳ quan trọng, trong việc phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội.

Tuy nhiên, các vấn đề liên quan quy hoạch đang là một trong những nguyên nhân làm tăng giá đất đai, có trường hợp lợi dụng quy hoạch để tăng giá đất bất hợp lý. Do đó, khi Hà Nội đưa ra bản quy hoạch mới, cần lưu ý tới các trường hợp, giá đất tăng ảo.

Thực tế đã cho thấy, ngay trong năm 2022, khi chúng ta công bố quy hoạch về đô thị ven sông Hồng và triển khai đường vành đai 4, đất đai, nhà ở quanh khu vực này như Mê Linh đã tăng giá mạnh mẽ, thậm chí tăng một cách bất hợp lý.

Có những chỗ chưa được đầu tư, nhưng khi chúng tôi đi khảo sát ở khu vực này, nhiều dự án cỏ mọc xanh um, xung quanh là hàng rào nhưng giá đất đắt ngang với khu Mỹ Đình đã được đầu tư bài bản.

“Như vậy, khi quy hoạch chúng ta cần tránh việc đất đô thị tăng giá ảo, giá rất cao nhưng không tạo ra giá trị, rồi giá trị thực trong các đô thị đó có hay không, cũng như tính khả thi của đô thị”, ông Đính nói.

Do đó, ông Đính cho rằng, khi công bố quy hoạch, nhất là các bản quy hoạch có tính chiến lược như quy hoạch sông Hồng, Hà Nội phải có nguồn lực.

“Nếu Hà Nội thực hiện một dự án theo quy hoạch mà cứ phát triển bất động sản, nhà ở trước sẽ khiến người ta chỉ tập trung vào nhà ở, nhưng sau đó phát triển các hệ thống hạ tầng, dịch vụ công cộng sẽ rất khó”, ông Đính phân tích.

Ngoài ra, cơ quan quản lý nên công bố phương án quy hoạch cả trong giai đoạn nghiên cứu. Về phía nhà đầu tư, chúng tôi cho rằng, các nhà đầu tư phải hết sức thận trọng trong việc đầu tư, mua bán nhà ở trong những vùng đang có công bố quy hoạch.

“Bởi vì quy hoạch công bố nhưng vẫn có thể có sự chỉnh sửa để phù hợp, vì vậy nếu cứ tham gia vào việc mua bán lòng vòng, đẩy giá đất tăng mạnh, tạo ra sự khó khăn trong thị trường bất động sản, đặc biệt khó khăn trong quản lý, thực thi pháp luật và khả năng cao nhất có thể là rủi ro khi mua phải đất quy hoạch, đất đó có thể trở thành công viên, cây xanh…”, ông Đính khuyến nghị.