Khoản 1, Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng thì ngân hàng đứng ra hoàn trả tiền khách hàng đã đóng.

Thời gian qua, hàng loạt chủ đầu tư dự án bất động sản nhanh chóng ký kết và công bố các ngân hàng đồng ý bảo lãnh các dự án của mình: Công ty CP Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland) công bố các dự án được Ngân hàng VPBank, SeaBank bảo lãnh; dự án của Công ty CP Đầu tư kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh (Hung Thinh Corp) được các ngân hàng VietBank, SCB, Sacombank, VietinBank và BIDV bảo lãnh; dự án của Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng địa ốc Đất Xanh (Đất Xanh Group) được bảo lãnh từ VietinBank, BIDV; dự án của Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền được Eximbank bảo lãnh… Dù vậy, theo các công ty này, việc bảo lãnh chỉ mới là ký kết trên hợp đồng nguyên tắc, còn thực hiện bảo lãnh cho người mua nhà thì doanh nghiệp và ngân hàng cũng lúng túng chưa biết phải thực hiện thế nào vì đến thời điểm này... chưa có thông tư hướng dẫn.

Trước đó, để chuẩn bị thực hiện quy định về bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai, ngày 25-6, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng thay thế Thông tư số 28/2012/ TT-NHNN (ngày 3-10-2012), trong đó bổ sung quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc NHNN chi nhánh TP Hồ Chí Minh, NHNN không quy định về tài sản thế chấp của bên được bảo lãnh (chủ đầu tư dự án) và bên bảo lãnh (ngân hàng). 

Vì vậy, các ngân hàng thương mại và doanh nghiệp có thể thương lượng bằng thế chấp, tín chấp... NHNN cũng không can thiệp vấn đề phí bảo lãnh của ngân hàng thương mại và doanh nghiệp. Ông Nguyễn Hoàng Minh nhấn mạnh: Bảo lãnh là bảo lãnh tài chính cho người mua nhà chứ không phải bảo lãnh dự án. Cũng theo ông Minh, trên thực tế ở TP Hồ Chí Minh, hầu hết dự án đều vay vốn ngân hàng nên đã được ngân hàng thẩm định, kiểm tra năng lực... nên sẽ thuận lợi khi thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh.

Tuy nhiên, theo các công ty kinh doanh bất động sản, Thông tư 07 mới đề cập nghiệp vụ bảo lãnh của ngân hàng. Trong khi đó, để thực hiện quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai rất phức tạp vì các ràng buộc về quyền và nghĩa vụ liên quan chặt chẽ đến cả 3 bên: Người mua, chủ đầu tư, ngân hàng. Vì vậy, phải có thông tư hướng dẫn của Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản, thì các bên liên quan mới có thể thực hiện việc bảo lãnh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoReA) cũng cho rằng, NHNN cần hướng dẫn cụ thể hơn nữa để ngân hàng, doanh nghiệp và người mua nhà ở hình thành trong tương lai thống nhất thực hiện bảo lãnh trong lĩnh vực bất động sản. Bên cạnh đó, để hạn chế rủi ro trong hoạt động bảo lãnh, HoReA đề nghị NHNN quy định chủ đầu tư dự án phải mở tài khoản tại ngân hàng chịu trách nhiệm bảo lãnh để nhận tiền thanh toán của khách hàng theo hợp đồng nhằm giám sát dòng tiền của doanh nghiệp. 

Bên cạnh đó, công ty bảo hiểm cùng tham gia thực hiện bảo lãnh. Thực tế, các công ty bảo hiểm hiện nay đang hoạt động theo phương thức chỉ thu phí bảo hiểm, không yêu cầu ký quỹ hoặc tài sản thế chấp, do vậy sẽ làm giảm nhẹ gánh nặng cho chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng khi mua bất động sản hình thành trong tương lai. Đồng tình với HoReA, luật sư Trương Thị Hòa nêu quan điểm nên để công ty bảo hiểm cùng thực hiện bảo lãnh bởi đây thực chất là bảo hiểm rủi ro.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, Phó Tổng Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cho rằng, có ba nguyên nhân chính dẫn đến việc thực hiện quy định này rất khó khả thi. Thứ nhất, chuyện mua bán tài sản bất động sản là do quan hệ dân sự giữa người dân và doanh nghiệp. Nhà nước không cần can thiệp vào quan hệ mua bán này. Nếu người dân đã đặt niềm tin vào uy tín và năng lực của doanh nghiệp thì việc áp dụng mức phí bảo lãnh là không cần thiết. 

Thứ hai, hiện cho đến thời điểm hiện tại, vẫn chưa có bất kỳ Ngân hàng nào khẳng định mức phí bảo lãnh là bao nhiêu. Tuy nhiên, ông Đực khẳng đinh, nếu mức phí bảo lãnh chỉ rơi vào khoảng từ 2 đến 3% thì chắc chắn không Ngân hàng nào dám bảo lãnh. Mức phí bảo lãnh có thể rơi vào khoảng 5 - 10 %. Nếu như vậy, mức phí bảo lãnh là quá lớn, và cuối cùng chính người mua lại là người phải gánh chịu.

Hiện nay, tại Hà Nội đã có 1 số dự án tăng giá trước khi phí này có hiệu lực. Như vậy, chúng ta có thể thấy rằng quy định này chưa bảo vệ được quyền lợi của khách hàng thì đã đẩy họ trước nguy có phải mua bất động sản với giá cao hơn - ông Đực phân tích.

Nguyên nhân thứ ba, theo ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, quy định bảo lãnh bất động sản sẽ giúp cho những doanh nghiệp giàu có, những doanh nghiệp có tên tuổi, thậm chí những doanh nghiệp là sân sau của ngân hàng có nhiều lợi thế hơn. Trong khi đó, những doanh nghiệp vừa và nhỏ, không có sự hỗ trợ từ các thế lực khác lại rơi vào khó khăn, khó phát triển, khó cạnh tranh trên thị trường. 

Đây là một chế định mới làm phát sinh một chi phí mới trong cơ cấu giá thành bất động sản mà người tiêu dùng phải gánh chịu. Chế định này có ưu điểm là bảo vệ tuyệt đối, không để xảy ra rủi ro của người tiêu dùng khi mua bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, lại chưa phân biệt được doanh nghiệp tốt với doanh nghiệp không tốt, mà bắt buộc tất cả doanh nghiệp đều phải thực hiện, làm tăng chi phí và giá bán.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo HNM, TNCK)