Sự phục hồi của thị trường bất động sản TP. HCM trước hết được thể hiện trên thị trường căn hộ. Trong quý 1 vừa qua, thị trường bất động sản TP. HCM đã chứng kiến một sự sôi động hơn trong các dự án được chào bán ra ngoài thị trường. Đây được xem là tín hiệu khởi đầu mạnh mẽ của năm 2015. Cụ thể, trong quý 1, tại TPHCM, con số này là khoảng 5.150 căn hộ, tăng gấp 2,6 lần so với cùng kỳ năm trước. 5.150 căn hộ được tung ra thị trường TPHCM đến từ 17 dự án ở tất cả các phân khúc hạng sang, cao cấp, trung cấp và bình dân. Trong đó, sôi động nhất vẫn là phân khúc cao cấp, chủ yếu do các dự án lớn liên tiếp bung hàng như Vinhomes Central Park của Vingroup, Masteri Thảo Điền của Công ty cổ phần Đầu tư Thảo Điền, và Scenic Valley của Công ty Phú Mỹ Hưng...

Bên cạnh đó, Quý I năm 2015, thị trường căn hộ TP. HCM đã ghi nhận lượng giao dịch tăng kỷ lục. Theo Công ty Savills, trong quý I/2015, TP. HCM có 7 dự án mới và các giai đoạn mới của 13 dự án hiện hữu tung ra thị trường khoảng 6.600 căn hộ, tăng 40% theo quý và tăng 137% theo năm. Đây là quý tăng lớn nhất kể từ quý II/2011. Trong quý I/2015, có khoảng 4.200 căn hộ được bán, tăng 3% theo quý và 167% theo năm. Đây là lượng giao dịch cao nhất theo quý kể từ quý IV/2010.

“Sau nhiều năm trầm lắng, chúng ta đã bắt đầu chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của các dự án, không những lớn hơn về quy mô, tầm vóc, mà còn định vị phân khúc cao hơn và quy hoạch phức tạp hơn. Chẳng hạn như trong phân khúc cao cấp, chúng tôi phát hiện mối tương quan thú vị giữa mức giá chào bán trên thị trường sơ cấp với quy mô chào bán trung bình của các dự án”, ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết.

Giá chào bán trung bình của phân khúc cao cấp tăng nhẹ lên 1.717 USD/m2, tăng 1,6% so với quý trước và 3,6% so với cùng kỳ năm trước. Với mức thay đổi khiêm tốn này, thì chưa cần quá lo lắng. Dù vậy, có một điều đáng chú ý là tại các dự án có doanh số bán chậm, hoa hồng cho môi giới lại bị điều chỉnh giảm, từ đó làm giảm sự nhiệt tình và mức độ cam kết của họ.

Đối với phân khúc biệt thự/liền kề, tổng lượng giao dịch ở phân khúc này tăng 580% theo năm. Nhà liền kề chiếm ưu thế với 84% lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này là 32%, giảm -5% theo quý, nhưng tăng đến 18 điểm phần trăm theo năm. Ở phân khúc đất nền, tổng lượng giao dịch giảm -18% theo quý nhưng tăng 167% theo năm. Tỉ lệ hấp thụ tăng 4 điểm phần trăm theo quý do nguồn cung giảm mạnh.

Trong quý 1, có bốn dự án biệt thự/ nhà liền kề mới cùng với giai đoạn mở bán thêm của dự án hiện hữu cung cấp cho thị trường sơ cấp hơn 480 căn. Nguồn cung sơ cấp ở phân khúc này là khoảng 1.100 căn, tăng 12% theo quý và 319% theo năm. Ở phân khúc đất nền, một dự án mới cùng với giai đoạn mở bán thêm của dự án hiện hữu, cung cấp hơn 200 nền. Thị trường đất nền sơ cấp có khoảng 1.350 nền, giảm -25% theo quý tăng 5% theo năm.

Tại phân khúc này, trong tương lai từ năm 2015 trở đi, có khoảng 53.700 căn từ 142 dự án. Riêng trong các quý sau của năm 2015, ước tính sẽ có 09 dự án, với 1.400 nền/căn gia nhập thị trường. Trong đó, Quận 9 có nguồn cung lớn nhất, chiếm 60% thị phần.

Ngoài ra, tại phân khúc văn phòng cũng có nhiều khởi sắc. Theo đó, trong quý 1/2015, công suất thuê trung bình đạt 91%, tăng 1 điểm phần trăm theo quý và theo năm. Đây là công suất cao nhất trong vòng 7 năm qua. Dự kiến đến năm 2016, thị trường có thêm 448.000 m2 từ 24 dự án. Riêng trong quý 2/2015, hai dự án hạng C tại khu vực trung tâm Thành phố sẽ cung cấp 11.000 m2.

Diện tích thực thuê mới tốt và tỷ lệ trống giảm ở văn phòng hạng A và B. Thị trường văn phòng chào đón 1 tòa nhà hạng C là Robot Tower, trong khi không có tòa nhà hạng A và B mới trong quý khảo sát. Thị trường văn phòng TP. HCM duy trì ổn định trong quý khảo sát tại cả khu vực trung tâm và khu vực ngoài trung tâm. Nguồn cầu trên thị trường vẫn tăng trưởng do nền kinh tế thế giới và Việt Nam đang cải thiện, kết hợp với sự hạn chế về nguồn cung trong thời gian qua đã giúp giảm tỷ lệ trống.

Theo khảo sát của CBRE, chuyển biến lớn nhất của phân khúc văn phòng cho thuê trong quý I/2015 so với trước đó là sự chuyển đổi văn phòng và mở rộng văn phòng. Nguyên nhân là của sự dịch chuyển này là do kinh tế đang cải thiện và Việt Nam một lần nữa là lựa chọn hấp dẫn cho nhà đầu tư.

“Lượng yêu cầu của CBRE cũng cho thấy diện tích văn phòng từ nhỏ tới trung bình (dưới 400 m2) được ưa chuộng nhất trong quý đầu năm 2015. Nhóm ba đối tượng khách hàng có nhu cầu thuê cao nhất thuộc lĩnh vực bảo hiểm - ngân hàng, kho vận và kỹ thuật”, đại diện CBRE cho biết.

Theo ghi nhận, từ đây đến cuối năm, các dự án văn phòng cho thuê tiêu biểu sẽ hoàn thành và chính thức được đưa vào vận hành, như Tòa nhà Vietcombank, Lim Tower 2, Viettel Office and Trade Centre và SSG trong quý III. Những dự án này sẽ đem lại cơ hội cho những khách thuê đang tìm kiếm diện tích lớn hơn 1.000 m2 trên cùng một mặt sàn. Trong năm 2015, giá thuê trong các tòa nhà chất lượng đã hoạt động lâu năm dự kiến vẫn ổn định hoặc có thể tăng nhẹ. Các tòa nhà mới đi vào hoạt động sẽ cần một chính sách cạnh tranh để thu hút khách thuê.

Tỷ lệ trống của phân khúc văn phòng hạng A ghi nhận mức cải thiện ít hơn so với phân khúc hạng B. Trong quý, tỷ lệ trống hạng A giảm 0,3 điểm phần trăm, trong khi con số này của phân khúc hạng B là giảm 2,2 điểm phần trăm. Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A và B trong quý I/2015 đều ghi nhận mức giảm tương ứng 1,9 điểm phần trăm và 3,8 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Diện tích thực thuê mới ghi nhận giảm tại các văn phòng hạng A và B trong quý I/2015 so với quý trước. Diện tích thực thuê hạng A giảm 31,7% còn hạng B giảm 20,7%. Diện tích thực thuê mới tăng vẫn được ghi nhận tại Tòa nhà Lottery Tower mới tham gia vào thị trường quý trước và tiếp tục có diện tích được thuê mới tốt.

Bên cạnh đó, quý đầu tiên của năm 2015 cũng khởi đầu tốt đẹp với phân khúc mặt bằng bán lẻ. Trong quý, giá thuê bình quân tăng nhẹ ở cả 2 khu vực trung tâm và ngoài trung tâm nhờ vào tỷ lệ lấp đầy tăng so với cùng kỳ năm trước ở một số trung tâm mua sắm như Vincom Center B, Union Square, cũng như tỷ lệ lấp đầy cao tại các trung tâm mua sắm mới mở như Vincom Thủ Đức và Saigon Square 3. 

Tỷ lệ lấp đầy trung bình vẫn giữ ở mức cao 75 - 80%, mặc dù vẫn còn chịu ảnh hưởng tiêu cực từ dư âm của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu và nguồn cung gia tăng. Cả 2 trung tâm mua sắm Vincom Thủ Đức và Saigon Square 3 đều có tỷ lệ lấp đầy cao, lên đến 70% ngay khi vừa mở cửa.

Theo khảo sát của CBRE, trong quý này, các nhà bán lẻ trong và ngoài nước đều hoạt động tích cực. Vincom Retail mở rộng chuỗi Vinmart +, bao gồm các siêu thị nhỏ và cửa hàng tiện lợi, VinFashion tiếp tục lên kế hoạch triển khai 2 thương hiệu mới VinPro (cửa hàng điện tử) và VinDS (trung tâm thương mại tổng hợp) trong năm 2015. Ngoài ra, Tập đoàn Aeon (Nhật Bản) và 2 nhà bán lẻ khác đến từ Thái Lan (BJC và Central Group) cũng tích cực mở rộng hoạt động thông qua hợp tác với các nhà bán lẻ trong nước.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo Báo Đầu tư BĐS, Trí thức trẻ, Infonet)