Thực tế cho thấy, bên cạnh những người có may mắn được tiếp cận gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, vẫn còn một bộ phận không nhỏ người dân chưa thể mua được NOXH vì còn vướng mắc về thủ tục vay (vấn đề chứng minh thu nhập, khả năng trả nợ…) từ ngân hàng.

Trước thực trạng trên, một số chuyên gia kinh tế nhận định, khó khăn lớn nhất vẫn xoay quanh việc khách hàng không chứng minh được thu nhập, hoặc không có phương án trả nợ ngân hàng tối ưu. Khi cho vay gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, các ngân hàng cũng phải tính đến rủi ro chính là ở cách thức tính thu nhập của đối tượng vay (thu nhập trung bình hơn 9 triệu đồng thì không thuộc đối tượng được vay nhưng thu nhập dưới 9 triệu đồng thì người vay sẽ khó có khả năng trả nợ ngân hàng để mua nhà).

Điều này có nghĩa là, người có mức thu nhập không chịu thuế (từ 9 triệu đồng trở xuống sau khi giảm trừ gia cảnh), nhưng với các ngân hàng thương mại thì 9 triệu đồng này không đủ điều kiện để cho vay.

Mặt khác, theo quy định, người thu nhập thấp muốn mua nhà sẽ phải nộp trước 20% giá trị căn nhà, được vay 80% nhưng phải thế chấp 100% giá trị căn nhà. Khách hàng đã bảo đảm trả vốn vay ngân hàng bằng chính căn nhà đó nhưng phía ngân hàng vẫn không chấp thuận và buộc họ vẫn phải chứng minh thu nhập nằm trong khung đủ khả năng trả nợ.

Điều này chính là làm khó đối tượng mua nhà. Do vậy, một số ý kiến cho rằng, Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại không yêu cầu người thu nhập thấp chứng minh thu nhập khi vay mua nhà.

Về phía chủ đầu tư, các doanh nghiệp khi đầu tư vào các dự án NOXH cũng nhận được ưu đãi về tiền sử dụng đất, thủ tục lập, phê duyệt dự án được tiến hành nhanh chóng… Nhưng vì nhiều vấn như lợi nhuận thấp, giá thành, giá bán được kiểm soát nghiêm ngặt, đặc biệt là lợi nhuận thu về... đã khiến họ cũng chưa thực sự mặn mà đầu tư vào các dự án NOXH

Trong khi đó, những dự án nhà ở thương mại vẫn khiến các chủ đầu tư thấy "thoải mái hơn" dù phải trả thêm tiền sử dụng đất bởi họ sẽ không bị khống chế về giá thành sản phẩm, doanh nghiệp có vị trí đầu tư cạnh tranh và lợi nhuận thu về sẽ nhiều hơn.

Chính vì những nguyên nhân này mà trong thời gian qua, các dự án nhà ở thương mại được đầu tư song song với NOXH, nhưng có phần nhỉnh hơn về số lượng căn hộ cung cấp tới khách hàng. Còn với số lượng dự án khiêm tốn, nguồn cung phân khúc NOXH vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu quá lớn của người dân thu nhập thấp ở các đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM…

Thực tế cho thấy, nếu các chủ đầu tư chỉ chăm chăm quan tâm đến vấn đề lợi nhuận thu về khi đầu tư xây dựng NOXH thì cung - cầu sẽ khó gặp được nhau. Vì vậy, đại diện một số doanh nghiệp cho rằng, Nhà nước cần có những quy định thông thoáng hơn, cho phép các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thiết lập các kênh huy động vốn mới để đầu tư vào lĩnh vực này, chứ không thể chỉ phụ thuộc vào mỗi ngân hàng hoặc gói tín dụng của Chính phủ.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2014 cũng nên cho phép các doanh nghiệp đa dạng hóa các loại hình sản phẩm NOXH như bán, cho thuê, thuê mua và hình thức cho vay mua nhà phù hợp hơn với điều kiện của từng loại khách hàng, bởi không phải ai cũng có đủ điều kiện để tiếp cận gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hay một số gói tín dụng khác được đề xuất.

Theo nhiều chuyên gia cho rằng, nhà ở xã hội phải có giá từ 8-10 triệu đồng/m2 thì mới có thể giải quyết được nhu cầu mua nhà đang rất cao của người nghèo. Trong khi đó, tại nhiều dự án nhà ở xã hội tại Tp.HCM hiện có giá bán tầm 14-15 triệu đồng/m2. Như vậy, mặt bằng giá có thể còn cao hơn cả nhà ở thương mại giá rẻ.

Bà Phạm Thanh Hiền, đại diện Viện Nghiên cứu phát triển Tp. HCM cho rằng: “Không chỉ thiếu nguồn cung về nhà ở xã hội, giá nhà ở xã hội cũng đang ở mức cao ngất ngưởng khiến người thu nhập thấp không thể tiếp cận nhà ở. Quy định về mức thu nhập cũng như sự hạn chế trong việc vay gói 30.000 tỷ đã không ủng hộ người thu nhập thấp”.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Đất Lành, thực tế cho thấy chương trình nhà ở xã hội được khởi động từ rất lâu nhưng đến nay đến không mang lại hiệu quả cao. Chính quyền địa phương mạnh tay đôn đốc, doanh nghiệp cứ thoái lui vì tỷ lệ lợi nhuận quá thấp. Bất cập nằm ở chỗ, nhà ở xã hội phải tốt nhưng giá phải rẻ, đầy đủ tiện ích, cho nên đầu tư vào nhà ở xã hội thật sự không hấp dẫn các nhà đầu tư.

“Tp.HCM phải nói là quá khan hiếm nhà ở giá rẻ. Gọi là nhà ở xã hội mà có giá bán ngang bằng với nhà ở thương mại, trong khi DN làm nhà ở xã hội được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ, người thu nhập thấp muốn mua được nhà thì phải trải qua quá nhiều thủ tục rườm rà. Nếu như nhà ở xã hội có giá từ 8-10 triệu đồng/m2 thì mới có thể giải quyết được nhu cầu mua nhà đang rất cao của người nghèo”, ông Đực nói.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo Báo Xây dựng Online, HNM)