“Một lần bị rắn cắn, mười năm sợ dây thừng”

Tại đại hội đồng cổ đông thường niên 2024 (AGM 2024), Chủ tịch Phát Đạt (HoSE: PDR) Nguyễn Văn Đạt đã có chia sẻ đáng chú ý: “Trải qua khủng hoảng, tôi nhận thấy dòng tiền là máu”.

Không phải ngẫu nhiên ông Đạt nói như vậy. 2023 là năm PDR đã phải căng mình giải quyết một trong những vấn đề lớn nhất của tập đoàn: dòng tiền. Chính điều ấy đã khiến ông Đạt có câu nói như một sự “thức tỉnh” nêu trên.

Nhìn lại năm 2023, PDR chỉ có được 617 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 59% so với năm trước. Phải nhờ hoạt động tài chính, PDR mới có lãi sau thuế 682 tỷ đồng, giảm 41% so với năm trước. Kết quả này khá tệ, dù so với chỉ tiêu lợi nhuận, PDR đã vượt kế hoạch năm.

Tuy nhiên, cái được của PDR trong năm này là tập đoàn đã xử lý gọn gàng trái phiếu. Cụ thể, vào đầu năm 2023, dư nợ trái phiếu của PDR đạt 2.510 tỷ đồng, song đến cuối năm, dư nợ trái phiếu đã về 0.

Để trả được nợ trái phiếu, PDR đã vật lộn để hút tiền về. Đầu tiên là tập đoàn bán các công ty con. Cụ thể, PDR bán 99,8% quyền sở hữu tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Phát Đạt (PDI); thoái một phần tại Công ty Cổ phần Kinh doanh và Dịch vụ bất động sản Phát Đạt (Phatdat Realty) và bán Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn - KL (chủ đầu tư dự án Astral City tại Bình Dương) cho Danh Khôi Holdings.

Bên cạnh đó, vào cuối năm 2023, PDR đã phát hành thành công 67,16 triệu cổ phiếu riêng lẻ, thu về khoảng 671,6 tỷ đồng.

Những nỗ lực này đã giúp PDR cân đối tài chính, để bước vào năm 2024 với một thế đứng vững chắc hơn. Nhưng cũng vì thế, nỗi ám ảnh về dòng tiền đã được tạo ra trong tâm thức ban lãnh đạo PDR. AGM 2024 đã cho thấy rõ điêu này khi thông điệp nổi bật nhất của PDR là dòng tiền. “Tập trung vào dòng tiền và tất cả chúng ta cùng thắng, đó là quan điểm xuyên suốt của tôi từ trước đến giờ”, ông Nguyễn Văn Đạt nói.

Hiện thực hóa mục tiêu dòng tiền, trong năm 2024, PDR thúc đẩy một loạt kế hoạch tăng vốn. Đầu tiên là việc phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, theo phương án đã được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước phê duyệt. Theo đó, PDR sẽ phát hành 134,3 triệu cổ phiếu với mệnh giá 10.000 đồng/cổ phiếu, tỷ lệ thực hiện 1: 5,5, tức mỗi cổ đông tại thời điểm chốt danh sách nắm giữ 5,5 cổ phiếu sẽ được hưởng 5,5 quyền mua, tương đương được mua 1 cổ phiếu chào bán thêm. Dự kiến số tiền hơn 1.343 tỷ đồng thu được từ đợt chào bán cổ phiếu sẽ được PDR sử dụng để triển khai các dự án bất động sản của công ty và công ty con.

Cụ thể, PDR dự kiến chi hơn 511 tỷ đồng để thực hiện dự án khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh; 132 tỷ đồng dành cho dự án đầu tư phát triển khu đô thị tại phân khu số 2, 9 thuộc khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, tỉnh Bình Định; 400 tỷ đồng cho vay Công ty Ngô Mây thực hiện triển khai dự án Cadia Quy Nhơn; 300 tỷ đồng cho vay 2 công ty con là Thiên Long và Hòa Phú để chi trả cho các chi phí thiết kế, thi công cọc thử, xây dựng các dự án khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 – 2 tại Bình Dương.

Ngoài kế hoạch này, PDR sẽ phát hành gần 131 triệu cổ phiếu để trả cổ tức cho cổ đông theo tỷ lệ 15% (tức cổ đông sở hữu 100 cổ phiếu nhận thêm 15 cổ phiếu mới). Thời gian chi trả dự kiến trong năm 2024. Tổng giá trị phát hành là khoảng 1.300 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, PDR cũng sẽ phát hành tối đa 14,6 triệu cổ phiếu ESOP với giá 12.000 đồng/cổ phiếu. Song song với đó là việc phát hành 34,1 triệu cổ phiếu để hoán đổi khoản nợ vay 30 triệu USD tại ACA Vietnam Real Estate III LP; giá hoán đổi 20.000 đồng/cổ phiếu (1 cổ phiếu hoán đổi 20.000 đồng tiền nợ).

Ngoài việc tăng vốn, nỗi ám ảnh dòng tiền tiếp tục được PDR thể hiện khi hướng tiền bạc của tập đoàn vào các dự án có thể tạo ra dòng tiền ngay. Tập đoàn cũng đã ký hợp tác với Realty Holdings để công ty này mua sỉ các dự án trọng điểm của PDR như: Thuận An 1 – 2, Bắc Hà Thanh.

Đối với các dự án đang triển khai, PDR cũng nhanh chóng thu xếp vốn, mà biểu hiện rõ nét là thỏa thuận với MB để có 6.000 tỷ đồng tài trợ cho dự án Thuận An 1 – 2.

Như vậy, có thể thấy, PDR đang tính toán khá ổn thỏa cho câu chuyện nguồn vốn của tập đoàn. Tuy vậy, vấn đề luôn là: mọi chuyện có đúng quỹ đạo?

Băng dày hay mỏng?

Năm 2024, PDR đặt mục tiêu doanh thu 2.982 tỷ đồng, tăng 4,8 lần; lợi nhuận sau thuế 880 tỷ đồng, tăng 29% so với năm trước. Để đạt được mục tiêu trên, PDR dựa vào 4 dự án trọng điểm đang được triển khai, gồm: Thuận An 1 - 2 tại Bình Dương (quy mô 4,46ha - giỏ hàng căn hộ), Bắc Hà Thanh (43,16ha, giỏ hàng đất nền) tại Bình Định; Poulo Condor tại Côn Đảo (12ha) và Cadia Quy Nhon (2 tòa tháp 40 tầng, 868 căn hộ dịch vụ, 362 phòng khách sạn cùng shophouse) có cùng giỏ hàng khách sạn – căn hộ nghỉ dưỡng.

PDR dự kiến quý II và quý III/2024 sẽ đưa ra thị trường các dự án này. Tổng giá trị sản phẩm của các dự án đạt 30.000 - 40.000 tỷ đồng và sẽ được ghi nhận qua các năm.

Trong các dự án này, Bắc Hà Thanh có triển vọng hơn cả với kế hoạch kinh doanh 2024 của PDR, bởi dự án dự kiến hoàn tất đóng tiền sử dụng đất vào tháng 5 – 6/2024, xây dựng chính sách bán hàng và ra hàng ngay cuối quý II/2024. Như vậy, quý III và quý IV/2024, dự án có thể kịp ghi nhận doanh thu và lợi nhuận.

Trong khi đó, Thuận An 1 mới có giấy phép xây dựng phần thân, Thuận An 2 mới có giấy phép xây dựng phần cọc. Với tính chất của giỏ hàng căn hộ, khả năng đóng góp của Thuận An 1 – 2 vào doanh thu, lợi nhuận của PDR trong năm nay sẽ không cao.

Cadia Quy Nhon và Poulo Condor dù có thể là dự án tốt, song bối cảnh ảm đạm của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ khiến việc ghi nhận doanh thu trở nên không dễ dàng với PDR.

Bởi vậy, nhiều khả năng điểm rơi lợi nhuận của PDR sẽ diễn ra trong giai đoạn 2025 – 2026, chứ không phải 2024.

Điều này càng được củng cố thêm khi phải từ quý III/2024, PDR mới có thể “bung hàng” ra bán, đồng nghĩa trong nửa đầu năm 2024, tập đoàn sẽ không có kết quả đáng kể. Màn trình diễn trong quý I/2024 đã cho thấy rõ tình trạng lệch pha chu kỳ này, khi doanh thu thuần chỉ 162 tỷ đồng, giảm 15% so với cùng kỳ năm trước. Và phải dựa vào khoản lãi khác (33 tỷ đồng) là tiền phạt chậm trả lãi, PDR mới có lãi trước thuế 76 tỷ đồng, lãi sau thuế 52 tỷ đồng, tăng khoảng 2,3 lần so với cùng kỳ năm trước.

Còn về dòng tiền, ngay quý I/2024, dòng tiền kinh doanh của PDR đã âm tới 938 tỷ đồng, chủ yếu do tăng các khoản phải, giảm các khoản phải trả. Dòng tiền đầu tư dường như đã cạn sau 1 năm miệt mài thoái vốn, nên PDR phải tái sử dụng kênh đi vay để bù đắp dòng tiền hoạt động. Theo đó, tiền thu từ đi vay đạt 587 tỷ đồng, trong khi tiền chi trả nợ gốc vay chỉ 150 tỷ đồng. Dẫu vẫy, kết quý, lưu chuyển tiền thuần vẫn âm tới 485 tỷ đồng, khiến tiền và tương đương tiền chỉ còn… 19 tỷ đồng.

Tất nhiên, những con số nêu trên chỉ mang tính thời điểm, song phần nào đã cho thấy những rủi ro tiềm tàng của PDR, nếu những toan tính kinh doanh không khớp với thực tiễn của thị trường, hoặc không trở thành hiện thực. Khi đó, PDR rất có thể sẽ tiếp tục lỡ hẹn với những kế hoạch đề ra, kể cả vấn đề dòng tiền.

Có thể nói, nhìn một cách tổng thể, PDR đã vượt qua được giai đoạn dễ tổn thương nhất, nhưng chắc chắn chưa thể trở lại với thể chất cứng cáp như xưa. PDR như người đi trên băng, mỗi bước đều thận trọng, không cầu dưới chân mình nở sen vàng, chỉ mong không sụt hố mà thôi.