Trầy trật xử lý tài sản đảm bảo là bất động sản

Ngân hàng Sacombank vừa qua đã thông báo tin đấu giá khoản nợ, bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 2, tờ bản đồ số 21, địa chỉ tại số 28-30 Nguyễn Biểu, phường 1, quận 5, TP.HCM. Được biết, lô đất này đã được rao bán nhiều năm qua nhưng không thành công.

Trước đó ít ngày, MSB cũng ra thông báo chào bán khoản nợ của Công ty Tài Nguyên tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án The Grand Sentosa đang là tài sản bảo đảm chung tại MSB, BIDV, PVComBank.

Không riêng hai ngân hàng kể trên, nhiều ngân hàng cũng đang trầy trật trong xử lý tài sản đảm bảo là bất động sản. Ngân hàng Agribank, VietinBank, VIB,… cũng đồng loạt thanh lý tài sản đảm bảo là nhà đất, dự án bất động sản, với trị giá từ hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng.

Trong bối cảnh nợ xấu tăng cao, các ngân hàng lại phải đau đầu với việc xử lý các tài sản đảm bảo, đặc biệt là bất động sản, của những khoản vay không thu hồi được. Làn sóng đấu giá bất động sản, những công trình xây dựng, nhà ở,… của các ngân hàng thực chất đã bắt đầu diễn ra “rầm rộ” từ cuối năm 2023.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), tính đến cuối tháng 10/2023, tổng giá trị bất động sản thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Đến nay, dù tỷ lệ này đã giảm dần khi các ngân hàng đang đa dạng hóa các loại tài sản đảm bảo nhiều hơn (tiền gửi, chứng từ có giá, vàng, động sản, hàng tồn kho, máy móc thiết bị,… song vẫn neo ở mức cao.

Theo báo cáo tài chính quý III/2024 của nhiều ngân hàng, bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tài sản đảm bảo các khoản vay.

Tại thời điểm 6 tháng năm 2024, nhiều ngân hàng như VIB, ACB, MB,… dẫn đầu về lượng tài sản đảm bảo là bất động sản.

Theo báo cáo tài chính bán niên 2024, giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản tại ACB đạt hơn 923.850 tỷ đồng, chiếm tới 91% tổng tài sản đảm bảo tại ngân hàng trong nửa đầu năm 2024. Tại VIB, tỷ lệ này cũng lên tới 66%.

Cần thêm quy định, hướng dẫn cụ thể

Liên quan đến vấn đề này, theo các chuyên gia của PwC, Chính phủ đã ban hành Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024, trong đó có nhiều điều khoản tạo cơ hội cho các tổ chức tín dụng có thêm công cụ xử lý tài sản đảm bảo là bất động sản.

Cụ thể, nếu như trước đây, ngân hàng chỉ có thể thu hồi nợ từ những dự án đã "sẵn sàng sử dụng hoặc bán ngay” còn những dự án dở dang hoặc chưa hoàn thiện không thể bán được. Tuy nhiên, với Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024, ngân hàng nay đã có thể bán hoặc chuyển nhượng cả những dự án bất động sản chưa hoàn thiện nhưng phải đáp ứng một số điều kiện nghiêm ngặt để đảm bảo tính minh bạch và quyền lợi của các bên liên quan. Bên cạnh đó, các ngân hàng còn được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.

Tuy nhiên, trên thực tế, dù pháp luật cho phép ngân hàng được quyền xử lý tài sản đảm bảo là bất động sản khi khách hàng không trả được nợ, nhưng thực tế, việc xử lý tài sản đảm bảo này lại không đơn giản. Một số quy định cụ thể liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm, bao gồm việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ chỉ được áp dụng từ 1/1/2025. Chưa kể, những vướng mắc chồng chéo giữa các bộ luật với nhau, thiếu hướng dẫn cụ thể cũng khiến các tổ chức tín dụng gặp khó khi xử lý tài sản đảm bảo là bất động sản.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, để nâng cao hiệu quả xử lý tài sản đảm bảo là bất động sản, cần tiếp tục xây dựng và ban hành các quy định hướng dẫn cụ thể liên quan.

“Thông qua rà soát và xác định những khó khăn, hạn chế, bất cập gặp phải trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm, đặc biệt xử lý tài sản đảm bảo là bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng, từ đó làm cơ sở, căn cứ để xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh về vấn đề này.

Dưới góc độ pháp lý, hệ thống quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản sẽ là cơ sở cho các khoản vay rõ ràng, minh bạch, hợp lý, từ đó giúp các ngân hàng có thể an tâm thực hiện việc cấp tín dụng, giúp hạn chế tranh chấp, góp phần giảm nợ xấu”, một chuyên gia kiến nghị.

Bên cạnh đó, thúc đẩy thị trường bất động sản cũng là một trong những nhiệm vụ cần chú ý. Thị trường bất động sản khởi sắc không chỉ là động lực cho nền kinh tế mà còn đóng vai trò chiến lược trong việc tháo gỡ áp lực nợ xấu của các ngân hàng.

Khi bất động sản phục hồi, tài sản đảm bảo của ngân hàng sẽ tăng tính thanh khoản, rút ngắn thời gian xử lý và cải thiện đáng kể hiệu quả thu hồi nợ. Điều này không chỉ giảm thiểu rủi ro mất vốn mà còn tái tạo dòng vốn tín dụng, giúp ngân hàng củng cố nền tảng tài chính để tiếp tục phát triển.

Hiện tại, các chuyên gia nhận định rằng, thị trường đang có dấu hiệu vượt qua giai đoạn khủng hoảng, với những tín hiệu tích cực từ các phân khúc như nhà ở, bất động sản công nghiệp và thương mại.

Bên cạnh đó, việc Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, được kỳ vọng sẽ tạo cú hích lớn cho thị trường. Các quy định mới không chỉ tăng cường tính minh bạch và ổn định mà còn mở ra không gian pháp lý để xử lý hiệu quả các tài sản đảm bảo dở dang, trước đây vốn là "điểm nghẽn" của ngành ngân hàng. Những cải cách này cũng là tín hiệu để thu hút dòng vốn đầu tư, tạo sức bật mạnh mẽ cho thị trường bất động sản, từ đó khơi thông những điểm nghẽn trong xử lý tài sản đảm bảo là bất động sản cho các ngân hàng.