“Điểm sáng” của thị trường bất động sản 2023

Theo Vietnamnet, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, dự báo trong năm nay, thị trường bất động sản (BĐS) sẽ diễn biến theo hai kịch bản trái ngược nhau. Điều này phụ thuộc vào những chính sách điều hành vĩ mô của Chính phủ.

Trường hợp không có sự điều chỉnh về chính sách tín dụng sau Tết Nguyên đán, thị trường BĐS sẽ tiếp tục khó khăn. Còn nếu có sự điều chỉnh chính sách về nguồn vốn và trái phiếu sau dịp Tết, theo ông Đính, kịch bản tích cực là thị trường BĐS sẽ ấm dần lên và có sự phát triển ổn định trong năm 2023.

Nhận định về tính thanh khoản của thị trường BĐS năm 2023, TS.Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức ổn định.

Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế, nhất là phân khúc nhà ở vừa túi tiền, sẽ làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản chung của thị trường. BĐS công nghiệp và văn phòng là hai phân khúc vẫn hoạt động tốt, các doanh nghiệp sẽ tiếp tục có nhu cầu mở rộng.

Trong khi đó, một số chuyên gia nhận định, thị trường sẽ có tín hiệu đảo chiều và cân bằng hơn vào giai đoạn cuối năm 2023, tăng trưởng trở lại vào năm 2024. Các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực như chung cư hay nhà phố sẽ dẫn dắt thị trường.

Sự phục hồi của thị trường cho thuê là xu hướng được các chuyên gia dự báo sẽ tiếp diễn trong năm 2023. Nhu cầu thuê sẽ gia tăng ở tất cả các loại hình, đặc biệt là chung cư.

Do mặt bằng giá bán chung cư tại các đô thị lớn vẫn neo ở mức cao, người dân ngày càng có ít lựa chọn căn hộ ưng ý trong tầm giá dưới 2 tỷ đồng, nên sẽ tiếp tục đi thuê.

Bên cạnh đó, một bộ phận người mua nhà đang có tâm lý chờ giá xuống thấp hơn rồi mới chốt mua. Do vậy, nhà phố, biệt thự và văn phòng cho thuê cũng được kỳ vọng sẽ tiếp diễn đà phục hồi từ năm 2022.

Những phân khúc có khả năng sinh lời

Theo Nhịp Sống Thị Trường, dù thị trường đang đối mặt với nhiều khó khăn về vốn và thanh khoản, song, cơ hội tìm kiếm lợi nhuận cho các nhà đầu tư vẫn xuất hiện. Dòng tiền bất động sản sẽ đổ mạnh vào phân khúc có khả năng tạo ra dòng tiền khai thác tốt và khả năng tăng giá cao.

Theo giới đầu tư giàu kinh nghiệm, những phân khúc có thể tạo ra dòng tiền khai thác tốt từ cho thuê, cũng như mang đến giá trị gia tăng cao trong tương lai sẽ thu hút dòng tiền.

Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Global Home cho rằng, với tiềm lực tài chính mỏng, nhà đầu tư có thể lựa chọn mua đất nền của người dân tại các khu vực vùng ven vì đây là loại hình có tiềm năng tăng giá sau này. Theo ông Thành, nhà đầu tư không nên mua đất tại các dự án nếu vốn ít và giá đất dự án luôn cao. Tuy nhiên, đất nền trong dân cũng sẽ kèm nhiều rủi ro.

Ngoài ra, vị này còn khuyến nghị thêm, nhà đầu tư nên mua bằng nguồn tài chính có sẵn hoặc chỉ nên vay ngân hàng ở mức 30-50% giá trị bất động sản do lãi suất tín dụng đang cao.

Ở khía cạnh đầu tư, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, dù có nhiều khó khăn về vốn và khả năng thanh khoản nhưng nhà đầu tư vẫn có cơ hội bỏ tiền vào bất động sản thu lại lợi nhuận. Theo ông Tuấn, các phân khúc như nhà mặt phố, nhà riêng lẻ, đất nền ở vùng ven và đầu tư phòng trọ có thể là hướng lựa chọn phù hợp vào thời điểm thị trường đang trầm lắng.

Đây là các phân khúc có khả năng giữ dòng tiền tốt, an toàn cao, nhu cầu sở hữu luôn lớn và có thể khai thác thương mại, cho thuê trong giai đoạn chờ bất động sản phục hồi và chờ bất động sản tăng trưởng.

Phân tích cụ thể về tỉ suất lợi nhuận từng phân khúc, ông Tuấn cho hay, tại TP.HCM, lợi nhuận cho thuê nhà phố trung bình 1-2%/năm và cao nhất là 2,9%/năm trong ít nhất 1 năm qua. Cộng với khả năng tăng giá từ 15-16%/năm, nên tổng lợi nhuận ước đạt gần 19%/năm. Đây là mức lợi nhuận ghi nhận trong năm 2022. Dự đoán, mức lợi nhuận này sẽ có khả năng duy trì trong năm 2023.

Song nhược điểm của loại hình này là giá trị lớn nên rất kén khách và thanh khoản chậm do vậy không dễ mua bán. Muốn tối ưu lợi nhuận, nhà đầu tư cần nắm giữ tài sản từ 3-4 năm trở lên. Trong thời gian chờ tăng giá, nhà đầu tư có thể cho thuê.

Phân tích về đặc điểm của loại hình nhà trọ, ông Tuấn nhận định, loại hình này phục vụ nhu cầu thiết yếu của nhiều người. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê của nhà trọ đạt 4-5% tùy vị trí và giá trị gia tăng theo thời gian ở mức 15% trong trường hợp nắm giữ dài hạn.

Về đất nền vùng ven, ông Tuấn nhận định, loại hình này chỉ chờ tăng giá nhờ kỳ vọng trong tương lai. Hiện tại, đất nền đang rớt giá và thanh khoản thấp. Ông Tuấn còn dự báo, 12 tháng tới là thời điểm thích hợp để tìm mua những nền đất có vị trí đẹp với giá mềm hơn so với 6-12 tháng trước. Tuy nhiên, chỉ nên chọn đất có sổ, có kết nối hạ tầng đồng bộ hoặc gần khu dân cư hay gần khu công nghiệp. Vị này còn chia sẻ thêm, người mua có thể xây công trình trên đất để khai thác, nắm giữ 3-5 năm để tối ưu lợi nhuận.

Theo ông Tuấn, căn cứ vào tài chính mà nhà đầu tư nên có lựa chọn phân khúc phù hợp. Ví dụ như với nhà phố lợi nhuận, chi phí vốn bỏ ra hàng chục tỷ đồng. Với tài chính 2-5 tỷ, đất nền vùng ven là loại hình phù hợp với nhà đầu tư.

Cũng theo ông Tuấn, khoảng thời gian nắm giữ với các loại hình bất động sản nên để từ 3-5 năm nhằm tối ưu lợi nhuận. Ngoài giá trị cho thuê, còn nhận được giá trị gia tăng từ đất. “Càng nắm giữ lâu lợi nhuận càng tăng dần theo thời gian”, ông Tuấn nói.