Đại diện Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) cho rằng, quy trình, thủ tục liên quan đến quá trình thiết kế, lập dự án và thực hiện dự án phức tạp, tốn nhiều thời gian hơn so với các dự án nhà ở thương mại, đặc biệt là khâu thẩm định, xác định giá thành, quyết toán dự án cho đến xét duyệt đối tượng mua nhà.

“Xét về hiệu quả đầu tư, quy định lợi nhuận không quá 10% tổng mức đầu tư được xem là mức thấp so với các dự án nhà ở thương mại cũng như để bù đắp rủi ro. Trong thực tế, có những dự án phải kinh doanh ở mức giá đem lại lợi nhuận thấp hơn cả quy định để đảm bảo khả năng chi trả của người thu nhập thấp, chưa kể tiến độ huy động vốn chậm và thời gian thu hồi vốn lâu hơn so với các dự án nhà ở thương mại”, vị đại diện này cho hay.

Ngoài ra, đại diện HUD còn cho rằng, yêu cầu phải giữ lại tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê với thời gian tối thiểu 5 năm càng tạo ra khó khăn cho các chủ đầu tư dự án NOXH do đã ảnh hưởng nặng nề đến hiệu quả dự án, vốn thấp lẫn chỉ tiêu luân chuyển và thu hồi vốn.

Đồng tình với những ý kiến trên, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành còn chỉ ra thêm một số “rào cản” khác khi phát triển NOXH. Đó là, chủ đầu tư không được tự quyết định giá bán, giá thuê nhà mà phải theo mức trần do địa phương quy định nên họ không chủ động được trong chiến lược đầu tư của mình.

“Sự thiếu hụt về nguồn vốn đầu tư dành cho NOXH cũng là một nguyên nhân dẫn đến tình trạng hạn chế, nhất là hiện nay các dự án chủ yếu được đầu tư bằng nguồn ngân sách nhưng nguồn vốn của trung ương và địa phương dành cho lĩnh vực này vẫn bị giới hạn”, ông Đực nói.

Đặc biệt, theo vị Phó giám đốc địa ốc Đất Lanh, nguyên nhân cơ bản nhất là thiếu quỹ đất dành cho NOXH, mà sự thiếu hụt này xuất phát từ công tác quy hoạch. “Theo quy định, 20% diện tích đất trong các dự án nhà ở phải được dành cho NOXH nhưng thực tế quy định này rất bất hợp lý, không mang tính khả thi”, ông Đực cho hay.

Về phía chủ đầu tư, các doanh nghiệp khi đầu tư vào các dự án NOXH cũng nhận được ưu đãi về tiền sử dụng đất, thủ tục lập, phê duyệt dự án được tiến hành nhanh chóng… Nhưng vì nhiều vấn như lợi nhuận thấp, giá thành, giá bán được kiểm soát nghiêm ngặt, đặc biệt là lợi nhuận thu về... đã khiến họ cũng chưa thực sự mặn mà đầu tư vào các dự án NOXH

Trong khi đó, những dự án nhà ở thương mại vẫn khiến các chủ đầu tư thấy "thoải mái hơn" dù phải trả thêm tiền sử dụng đất bởi họ sẽ không bị khống chế về giá thành sản phẩm, doanh nghiệp có vị trí đầu tư cạnh tranh và lợi nhuận thu về sẽ nhiều hơn.

Chính vì những nguyên nhân này mà trong thời gian qua, các dự án nhà ở thương mại được đầu tư song song với NOXH, nhưng có phần nhỉnh hơn về số lượng căn hộ cung cấp tới khách hàng. Còn với số lượng dự án khiêm tốn, nguồn cung phân khúc NOXH vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu quá lớn của người dân thu nhập thấp ở các đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM…

Thực tế cho thấy, nếu các chủ đầu tư chỉ chăm chăm quan tâm đến vấn đề lợi nhuận thu về khi đầu tư xây dựng NOXH thì cung - cầu sẽ khó gặp được nhau. Vì vậy, đại diện một số doanh nghiệp cho rằng, Nhà nước cần có những quy định thông thoáng hơn, cho phép các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thiết lập các kênh huy động vốn mới để đầu tư vào lĩnh vực này, chứ không thể chỉ phụ thuộc vào mỗi ngân hàng hoặc gói tín dụng của Chính phủ.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2014 cũng nên cho phép các doanh nghiệp đa dạng hóa các loại hình sản phẩm NOXH như bán, cho thuê, thuê mua và hình thức cho vay mua nhà phù hợp hơn với điều kiện của từng loại khách hàng, bởi không phải ai cũng có đủ điều kiện để tiếp cận gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hay một số gói tín dụng khác được đề xuất.

Theo nhiều chuyên gia cho rằng, nhà ở xã hội phải có giá từ 8-10 triệu đồng/m2 thì mới có thể giải quyết được nhu cầu mua nhà đang rất cao của người nghèo. Trong khi đó, tại nhiều dự án nhà ở xã hội tại Tp.HCM hiện có giá bán tầm 14-15 triệu đồng/m2. Như vậy, mặt bằng giá có thể còn cao hơn cả nhà ở thương mại giá rẻ.

Bà Phạm Thanh Hiền, đại diện Viện Nghiên cứu phát triển Tp. HCM cho rằng: “Không chỉ thiếu nguồn cung về nhà ở xã hội, giá nhà ở xã hội cũng đang ở mức cao ngất ngưởng khiến người thu nhập thấp không thể tiếp cận nhà ở. Quy định về mức thu nhập cũng như sự hạn chế trong việc vay gói 30.000 tỷ đã không ủng hộ người thu nhập thấp”.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Đất Lành, thực tế cho thấy chương trình nhà ở xã hội được khởi động từ rất lâu nhưng đến nay đến không mang lại hiệu quả cao. Chính quyền địa phương mạnh tay đôn đốc, doanh nghiệp cứ thoái lui vì tỷ lệ lợi nhuận quá thấp. Bất cập nằm ở chỗ, nhà ở xã hội phải tốt nhưng giá phải rẻ, đầy đủ tiện ích, cho nên đầu tư vào nhà ở xã hội thật sự không hấp dẫn các nhà đầu tư.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo Báo Xây dựng Online, Infonet)