Mới đây, HSBC đã ký hợp đồng tài trợ vốn và bảo lãnh cho một dự án chung cư cao cấp của CapitaLand, điều này đánh dấu sự hợp tác đầu tiên giữa chủ đầu tư và ngân hàng tại Việt Nam về việc thực hiện bảo lãnh ngân hàng cho dự án BĐS.

Ngân hàng Việt Nam Thương Tín (VietBank) cũng vừa chính thức ký kết hợp tác toàn diện tài trợ vốn và bảo lãnh cho một dự án căn hộ của Công ty Bất động sản Gia Hòa tại quận 9, Tp.HCM. Hay tuần trước, một số ngân hàng khác như Bản Việt, OCB,... cũng đã có các hoạt động bảo lãnh tương tự.

Theo những thoả thuận trên, ngân hàng sẽ cam kết bảo lãnh nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với người mua căn hộ thuộc dự án này. Cụ thể, Ngân hàng bảo đảm cho người mua nhà yên tâm về tiến độ xây dựng cũng như cam kết giao nhà đúng thời hạn theo hợp đồng mua bán đã ký. Ngoài ra, khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho người mua đúng như cam kết, nếu như người mua nhà cần lấy lại tiền thì ngân hàng có trách nhiệm hoàn trả lại tiền cho người mua…

Tổng giám đốc CapitaLand Việt Nam, ông Chen Lian Pang cho hay, sự hợp tác giữa công ty và HSBC về bảo lãnh ngân hàng là minh chứng cho cam kết bàn giao nhà đúng thời hạn và gia tăng niềm tin của người mua nhà.

Còn theo ông Phạm Hồng Hải, Tổng giám đốc HSBC Việt Nam, doanh nghiệp rất tự hào vì đây là một trong những dự án đầu tiên tuân thủ yêu cầu về bảo lãnh ngân hàng được quy định bởi Thông tư 07 của Ngân hàng Nhà nước.

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho biết, khi các dự án chưa được các ngân hàng chính thức ký kết cho việc bảo lãnh thì nếu có sự cố, khách hàng sẽ không được ngân hàng bảo lãnh như theo quy định. Hồi giữa tháng 8/2015, Ngân hàng Nhà nước đã công bố danh sách 33 ngân hàng đầu tiên có đủ điều kiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án BĐS để bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Qua thực tế 3 tháng triển khai đã phát sinh nhiều vấn đề nổi cộm như: Không phải chủ đầu tư nào cũng đủ năng lực và uy tín để được ngân hàng bảo lãnh; ký kết hợp đồng bảo lãnh hay phát hành chứng thư bảo lãnh cho người mua nhà? mức phí bảo lãnh bao nhiêu là hợp lý và ai là người chịu khoản phí này?... Đây vẫn là những vấn đề chưa được giải quyết thỏa đáng.

Để có thể “lách luật”, không ít chủ đầu tư đã cung cấp cho khách hàng hợp đồng cấp bảo lãnh hạn mức của ngân hàng hoặc quyết định cấp giới hạn bảo lãnh của ngân hàng để thuyết phục người mua nhà rằng dự án đã được ngân hàng bảo lãnh. Song, các văn bản nói trên chỉ là cam kết của ngân hàng về việc chấp thuận bảo lãnh cho dự án đó, còn bảo lãnh cho căn hộ nào? đối tượng thụ hưởng của bảo lãnh cụ thể là ai? giá trị bảo lãnh cụ thể là bao nhiêu?... còn chưa được xác định. Theo nguyên tắc về bảo lãnh thì khi chưa thực sự nắm giữ thư bảo lãnh gốc trong tay, người mua nhà chưa có đủ căn cứ để yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh như đã cam kết, hơn nữa, quyền lợi của người mua nhà đối với dự án đó vẫn chưa thực sự được bảo vệ.

Bên cạnh đó, mức phí bảo lãnh cho người mua nhà có tác động không nhỏ tới chủ đầu tư và người mua nhà vì phát sinh thêm gánh nặng chi phí lên doanh nghiệp, đồng thời đẩy giá bán của căn hộ lên cao. Nhưng khi thị trường BĐS Việt Nam còn vàng thau lẫn lộn như hiện nay thì khoản phí này nên được cả người mua nhà và doanh nghiệp cân nhắc kỹ, chấp nhận cùng chia sẻ với nhau như một khoản bảo hiểm xứng đáng cho quyền lợi của người mua nhà. Nếu làm như vậy sẽ đem lại cho doanh nghiệp rất nhiều lợi ích, bởi góp phần gia tăng uy tín của chủ đầu tư, đẩy nhanh tiến độ tiêu thụ dự án và tạo dựng niềm tin đối với người tiêu dùng.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp cũng tỏ ra băn khoăn về tài sản đảm bảo khi ký bảo lãnh. Đại diện một doanh nghiệp BĐS miền Bắc cho hay, dự án để triển khai được phải dùng chính dự án để vay vốn ngân hàng. Vì vậy, nếu không dùng được chính tài sản dự án làm điều kiện bảo lãnh thì chủ đầu tư phải có một tài sản khác là tiền mặt hoặc một BĐS khác là bất khả thi. Chủ đầu tư bán hàng để lấy tiền xây dựng chứ không phải bán xong để lấy tiền đó làm bảo lãnh. Trên thực tế, ngân hàng có bảo lãnh từng hợp đồng riêng lẻ không hay phải bảo lãnh toàn bộ dự án?.

Như vậy, để các quy định của Luật Kinh doanh BĐS thực sự phát huy tác dụng trong việc làm lành mạnh hóa và tạo sự phát triển bền vững cho thị trường BĐS thì các cơ quan quản lý cần có những quy định cụ thể cũng như những biện pháp mạnh tay hơn để đảm bảo việc triển khai quy định bảo lãnh cho người mua nhà của doanh nghiệp và ngân hàng được thực hiện đúng quy định, đặc biệt hạn chế được những tranh chấp giữa người mua nhà, chủ đầu tư và ngân hàng trong việc phân định nghĩa vụ bảo lãnh trong thời gian tới.

.Mai Hoa - (Tổng hợp theo Vnexpress, ĐTCK)