Theo NHNN, từ năm 2015, thị trường BĐS đã bắt đầu phục hồi nhờ một loạt các giải pháp, chính sách hỗ trợ, gồm cả chính sách tín dụng như triển khai gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng, tạo điều kiện cho các ngân hàng mở rộng tín dụng trung, dài hạn, giảm tỷ lệ rủi ro các khoản cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS từ 250% xuống còn 150%.

Tính đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS đạt 393 nghìn tỷ đồng, như vậy tăng gần 26% so với cuối năm 2014. Tính cả đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cho lĩnh vực BĐS thì tổng dư nợ là 478 nghìn tỷ đồng, tức chiếm 10,3% tổng dư nợ và chiếm 22,2% tổng dư nợ trung, dài hạn.

Ngoài ra, vốn tín dụng và đầu tư của hệ thống ngân hàng cho phát triển cơ sở hạ tầng cũng tăng mạnh. Phần lớn các khoản tín dụng cho lĩnh vực BĐS có kỳ hạn trung, dài hạn. Tài liệu của NHNN nêu quan điểm rằng, thị trường BĐS đã có đà phục hồi tốt. Và đã đến lúc cần thực thi chính sách tín dụng thận trọng, cũng như quản lý chặt chẽ thị trường BĐS.

Cùng với thực tế dư nợ trên, theo NHNN, những rủi ro mới có chiều hướng gia tăng trong hoạt động tín dụng ngân hàng trong năm 2015.

Theo đó, tín dụng trung, dài hạn đã tăng nhanh (29%) và chiếm tỷ trọng gần 50% tổng dư nợ tín dụng (theo chiều hướng tăng liên tục, trong đó năm 2013 là 43,1% và năm 2014 là 45,4%) khiến tăng rủi ro mất cân đối kỳ hạn nguồn vốn và sử dụng vốn.

Có thể thấy, việc gia tăng đầu tư tín dụng trung, dài hạn sẽ tạo áp lực lên huy động vốn trung, dài hạn cũng như mặt bằng lãi suất trên thị trường.

Ngoài việc tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực BĐS tăng nhanh thì việc tăng tín dụng trung, dài hạn cho lĩnh vực đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cũng tăng khá nhanh. Mới đây, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) cũng có cảnh báo Việt Nam về việc tập trung tín dụng cho các lĩnh vực này.

Tại bản tài liệu, NHNH khẳng định rằng, dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36 sẽ không làm giảm vốn tín dụng cho thị trường BĐS.

Giả định mọi yếu tố khác không thay đổi, thì với quy mô và cơ cấu nguồn vốn tại thời điểm cuối năm 2015, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung dài hạn bình quân của hệ thống là 31% (đang có chiều hướng tăng nhanh), các tổ chức tín dụng vẫn còn có khả năng cấp tín dụng trung, dài thêm cho nền kinh tế, trong đó bao gồm cả lĩnh vực BĐS với số tiền lên đến khoảng 540 nghìn tỷ đồng mới tới giới hạn 40% theo dự thảo sửa đổi Thông tư 36.

Bên cạnh đó, việc điều chỉnh hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% cũng ảnh hưởng trực tiếp không đáng kể đến tỷ lệ an toàn vốn (CAR); Cụ thể, CAR bình quân của toàn hệ thống giảm từ 13% xuống 12,1%. Như vậy, với tỷ lệ CAR bình quân toàn hệ thống đến cuối năm 2015 là 13% thì các tổ chức tín dụng vẫn còn có thể cho vay kinh doanh BĐS với số vốn bổ sung lên đến khoảng 650 nghìn tỷ đồng mới tới giới hạn tỷ lệ CAR 9%.

Từ cơ sở tính toán đó, việc điều chỉnh quy định tại Thông tư 36 ảnh hưởng không đáng kể đến dòng vốn tín dụng vào thị trường BĐS. Vấn đề là người đầu tư và kinh doanh BĐS có đáp ứng được các chuẩn mực an toàn, cũng như điều kiện vay vốn để đầu tư không. NHNN khẳng định, vì vậy không có cơ sở cho rằng sửa đổi Thông tư 36 dẫn đến giảm tín dụng đầu tư cho lĩnh vực BĐS.

Bên cạnh đó, theo nhận định của các chuyên gia, từ giữa 2014 đến hết năm 2015, thị trường đã chứng kiến sự phát triển nóng trở lại ở phân khúc cao cấp. Nhà đầu tư thứ cấp mua đi bán lại theo đó cũng đã xuất hiện trở lại nhiều hơn, có dự án đối tượng khách hàng kiếm lợi nhuận thông qua việc mua bán sang tay chiếm trên 30%.

Mặt khác, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS cũng tăng mạnh. Vì vậy, nhiều chuyên gia và cả những doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS đều cho rằng việc điều chỉnh của NH Nhà nước lần này là điều nên làm.

Nếu NH nắn được vốn vào những dự án BĐS đáp ứng nhu cầu thật của đại đa số người dân thay vì tập trung vốn vào các dự án tập trung giới đầu cơ mua đi bán lại thì chính sách này sẽ hiệu quả hơn.

Những dấu hiệu vừa qua cho thấy thị trường BĐS hiện vẫn đang ở giai đoạn đầu của sự phục hồi, do đó những công cụ kiểm soát thị trường cần hết sức thận trọng.

Và để thị trường BĐS đi đúng hướng và phát triển bền vững, không chỉ mỗi công cụ phía NH Nhà nước mà cần có sự cộng hưởng kịp thời của các chính sách điều tiết khác về công cụ thuế của Bộ Tài chính, chính sách về quy hoạch đất đai, quy hoạch đô thị của Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và môi trường…

Mai Hoa - (Tổng hợp theo VnEconomy, Tuổi trẻ)