Cụ thể, mỗi khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại có thể triển khai một hoặc nhiều dự án phù hợp với quy hoạch đô thị do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng đã được ban hành.

Tuy nhiên, căn cứ tình hình cụ thể của khu vực triển khai thực hiện dự án, UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép.

Quy định này được xem là cơ chế “mở” cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng lại chung cư cũ. Bởi từ trước đến nay, việc cải tạo chung cư cũ bị vướng khi hệ số sử dụng đất và số tầng bị hạn chế do đa phần các chung cư cũ nằm ở khu vực nội đô, điều này ảnh hưởng đến khả năng hoàn vốn, khiến các doanh nghiệp không mặn mà.

Đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất trong dự án xây dựng lại nhà chung cư sẽ được tham gia lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc góp vốn (bằng tiền mặt, đất ở, tài sản khác gắn liền với đất) để xây dựng lại nhà chung cư và được lựa chọn hình thức bồi thường, bố trí tái định cư tại chỗ hoặc các hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư và được xem xét hỗ trợ theo quy định tại Điều 14 của Nghị định này.

Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà một căn hộ chung cư cũ có từ 2 hộ khẩu trở lên, thì ngoài phần diện tích nhà ở mới được bố trí theo quy định, chủ sở hữu được ưu tiên mua thêm căn hộ tại cùng địa điểm theo giá kinh doanh do chủ đầu tư dự án và chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận.

Trong trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại mà hết thời hạn quy định, nhưng các chủ sở hữu không lựa chọn được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại, thì Nhà nước thực hiện việc cưỡng chế phá dỡ để trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đó bằng nguồn vốn quy định tại Khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở 2014.

Nhà nước thực hiện hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) với nhà đầu tư đảm nhận việc xây dựng lại nhà chung cư cũ trên diện tích đất cũ hoặc tại vị trí khác để phục vụ nhu cầu tái định cư cho các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại.

Việc triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo hình thức BT thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Nghị định này được Nhà nước giao đất thực hiện dự án, được chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất trong phạm vi dự án để phục vụ nhu cầu kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở đảm bảo phù hợp quy hoạch.

Khi triển khai xây dựng lại nhà chung cư cũ, chủ đầu tư dự án sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng).

Ngoài ra, các doanh nghiệp sẽ được vay vốn các nguồn vay ưu đãi của các tổ chứctài chính và tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật có liên quan (kể cả nguồn vốn vay của Trung ương và địa phương). Bên cạnh đó, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp được áp dụng như đối với dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà ở xã hội.

Sau khi thực hiện bố trí nhà tái định cư, chủ đầu tư được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật về nhà ở thương mại đối với diện tích căn hộ còn lại và diện tích kinh doanh, dịch vụ trong phạm vi dự án.

Theo thống kê, TP. Hà Nội hiện có khoảng 1.500 chung cư cũ có quy mô từ 2 - 5 tầng. Đa số chung cư cũ được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1980 đến nay đã hết hạn sử dụng, nguy cơ xảy ra sự cố rất lớn. Tuy nhiên, việc cải tạo chung cư cũ vẫn chưa có nhiều biến chuyển biến do còn quá nhiều nút thắt.

Một khảo sát của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, các chung cư cũ đều được xây dựng theo công nghệ cũ, nên đến nay đã hết hạn sử dụng, nguy cơ xảy ra sự cố rất lớn. Đặc biệt, ở hầu hết các khu chung cư cũ, nhiều hộ dân tiến hành sửa chữa, cải tạo, cơi nới, khiến tình trạng xuống cấp diễn ra nhanh hơn.

Trong khi đó, việc tiến hành cải tạo tính đến nay, sau 10 năm triển khai kế hoạch cải tạo chung cư cũ, mới chỉ có 14 chung cư cũ trên địa bàn Thành phố được cải tạo, đạt 1%. Với tiến độ cải tạo chung cư cũ hiện nay, Hà Nội sẽ phải mất 100 năm mới có thể hoàn thành kế hoạch cải tạo, xây mới hệ thống các chung cư cũ.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Reenco Sông Hồng cho biết, việc cải tạo chung cư cũ hiện nay đang gặp khó khăn, chủ yếu do về cơ chế pháp lý. Cụ thể, theo cơ chế cũ, nghĩa là khi Luật Thủ đô chưa ban hành, doanh nghiệp có thể được nâng chiều cao dự án và tăng mật độ cho dự án. Cơ chế này giúp doanh nghiệp có lãi khi triển khai dự án. Thế nhưng, với cơ chế hiện nay, việc cải tạo chung cư cũ, nhất là tại 4 quận nội thành, doanh nghiệp sẽ bị hạn chế chiều cao và không được phép tăng mật độ. Những hạn chế này khiến doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ không có lãi, nên không mặn mà.

Trước thực trạng này, việc Chính phủ vừa ban hành Nghị định mới được kỳ vọng sẽ gỡ nhiều nút thắt cho việc cải tạo chung cư cũ trong thời gian tới.

Mai Hoa - (Theo ĐTCK, CAND)