Nguồn cung lớn đang gây nhiều áp lực trên thị trường căn hộ cuối năm
Tại Hà Nội, theo thống kê, từ đầu năm tới nay hàng nghìn căn hộ cao cấp thuộc Dự án Vinhomes Times City giai đoạn 2 của chủ đầu tư Vingroup đã được đưa ra thị trường. Bên cạnh đó, khoảng 5 nghìn căn hộ thuộc Dự án Goldmark City của Công ty Quảng cáo và Địa ốc Việt Hân cũng được mở bán trong năm nay nhưng được bán với số lượng hạn chế. Tương tự, Dự án Sun Square, Dự án Tràng An Comlex, Dự án Eco Green City, Dự án Imperia Garden, Dự án Hà Nội Landmark 51,… với khoảng gần 5 nghìn căn hộ, hay Dự án FLC 265 Cầu Giấy cũng sắp sửa được tung ra thị trường.
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnRea) cũng cho biết, kể từ cuối năm ngoái tới nay có rất nhiều chủ đầu tư đã triển khai dự án mới hoặc tái khởi động dự án cũ, điều đó khiến cho nguồn cung căn hộ cao cấp tại Hà Nội tăng mạnh. Đặc biệt tại phân khúc căn hộ cao cấp, số căn hộ chào bán trong quý III/2015 đạt 1.518 căn, tăng gấp 3 lần so với quý trước.
Tuy nhiên, cho tới nay, đa số những dự án mới mở bán trong năm nay đều chưa bán hết sản phẩm. Nhất là tại nhiều dự án lớn như Eco Green City, Goldmark City, doanh nghiệp vẫn còn rất nhiều hàng. Trong khi đó, những tháng cuối năm 2015 phân khúc căn hộ cao cấp tại Hà Nội sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung căn hộ rất lớn khác đến từ nhiều dự án mới.
Điển hình, trong các tháng cuối năm, khoảng 800 căn hộ từ 2 dự án Central Point Trung Kính và MBLand Central Point Mỹ Đình sẽ được MBLand bung ra thị trường. Công ty CP Địa ốc Hải Đăng cũng dự kiến bung ra thị trường một phần sản phẩm thuộc Dự án HD Mon City 11 với hơn 1.600 căn hộ. Dự án D’. Le Roi Soleil Quảng An của chủ đầu tư Tân Hoàng Minh với 498 căn hộ và dự án FLC Twin 265 Cầu Giấy với gần 500 căn hộ. Theo dự kiến, Capitaland Hoàng Thành cũng sẽ tung ra thị trường khoảng 1.300 căn hộ thuộc Dự án Seasons Avenue Mộ Lao.
Ngoài những dự án chắc chắn sẽ ra mắt trong các tháng cuối năm đã nêu, thị trường căn hộ cao cấp trong tương lại gần sẽ đón nhận thêm hàng nghìn căn hộ cao cấp khác thuộc Dự án Thành phố Xanh Cầu Diễn hay Dự án StarCity Centre khu Đông Nam Trần Duy Hưng vừa mới được Vingroup mua lại. Nguồn cung căn hộ cao cấp ở Hà Nội hiện tại đang cực lớn. Nhưng có khả năng phân khúc này vẫn đang đối diện với khả năng tăng giá bởi sự điều chỉnh tỷ giá và sự phục hồi của thị trường BĐS, đặc biệt là sự tham gia của những nhà đầu cơ.
Tại TP. HCM, nguồn cung nhà ở tại thành phố này tăng mạnh trong quý vừa qua, trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường lại không đạt mức như kỳ vọng. Cụ thể, Theo Savills cho biết, trong quý 3/2015, thị trường thành phố có 13 dự án mới và các giai đoạn mới của 4 dự án hiện hữu mở bán với hơn 9.550 căn hộ, tăng 4% theo quý và 107% theo năm. Tính đến quý 3/2015, thị trường sơ cấp có khoảng 30.500 căn hộ.
Mặc dù nguồn cung tăng nhưng giá cả BĐS không vì thế mà giảm đi hoặc giữ nguyên. Thống kê từ các sàn giao dịch cho thấy từ đầu năm đến nay cho thấy, nhiều khu vực tại Tp.HCM chủ đầu tư đã đưa ra giá bán cao hơn so với mặt bằng cũ. Thậm chí, có nơi mức điều chỉnh lên đến 10%. Quý III/2015 vừa qua, giá nhà ở trên thị trường sơ cấp tại Tp.HCM tiếp tục tăng.
Theo đó, căn hộ có giá bán tăng trên diện rộng và tăng cao đáng kể ở các dự án mở bán theo đợt, có tiến độ xây dựng tốt. Trên thị trường thứ cấp, phân khúc căn hộ, biệt thự và nhà liền kề đều ghi nhận tăng giá nhiều quý liên tiếp kể từ đầu năm ngoái.
Các doanh nghiệp cho rằng, thời gian qua, mức trượt giá, trong khi chi phí tài chính tăng thêm và vật liệu xây dựng tăng giá khiến cho họ rất khó duy trì được mức giá cũ. Việc đầu tư dự án mới hay tái khởi động dự án cũ cũng khiến doanh nghiệp phải áp dụng mặt bằng giá mới thì mới có lãi.
Đấy là chưa kể giá đền bù giải phóng mặt bằng, giá nhân công, xây dựng ngày càng tăng, mà chi phí xây dựng tại nước ta đã thuộc vào loại thấp so với khu vực, nên khó thể giảm hơn nữa.
Vì vậy, biên lợi nhuận của các chủ đầu tư nước ta chỉ trong khoảng 5 – 15%, tức thấp hơn so với các nước trong khu vực. Lợi nhuận thấp ẩn chứa nhiều rủi ro cho nhà phát triển BĐS, chính vì thế xu hướng tăng giá trong thời gian tới hoàn toàn là có thể.
Tình trạng giá bán sản phẩm BĐS đang trong xu thế tăng khiến cho nguồn cầu thực suy giảm, còn nguồn cung BĐS sẽ tiếp tục tăng. Điều này lý giải vì sao doanh số bán ra của các doanh nghiệp không tăng theo tương ứng với sản phẩm được tung ra và là bài toán không dễ giải cho thị trường địa ốc.
Mai Hoa - (Theo Doanh nhân Sài Gòn Online, ĐTCK)