Nhà ở xã hội cũ đắt ngang chung cư thương mại

Thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) tại Hà Nội đang chứng kiến mức tăng giá mạnh, với nhiều căn hộ đã qua sử dụng được rao bán lên tới 70-80 triệu đồng/m2, tiệm cận giá căn hộ thương mại. Những dự án từng được định hướng là lựa chọn “bình dân” nay trở thành tài sản giá trị cao sau 5-10 năm bàn giao, với mức tăng gấp 3-5 lần so với giá gốc.

Ghi nhận tại một số dự án, Đại Kim Building (phường Định Công) đang có căn hộ được rao bán 68-80 triệu đồng/m², tương đương trên 5 tỷ đồng/căn, trong khi thời điểm bàn giao cách đây 8 năm, giá chỉ khoảng 15 triệu đồng/m². Tại dự án IEC Thanh Trì, các căn diện tích 60-70 m² đang được rao bán 50-57 triệu đồng/m², tương đương 3-3,8 tỷ đồng mỗi căn. Rice City Linh Đàm (phường Hoàng Liệt) ghi nhận giá thứ cấp 70-80 triệu đồng/m², tương đương 4,9-5,5 tỷ đồng/căn. Các dự án khác như @Homes (phường Hoàng Mai) cũng đang được chào bán 4,7-5,2 tỷ đồng/căn, IEC Thanh Trì 3-4 tỷ đồng/căn.

Ngay cả những khu vực xa trung tâm, giá NƠXH cũng tăng mạnh. NƠXH Hope Residence (phường Việt Hưng) từ 2,1-2,3 tỷ đồng/căn đầu năm 2024 lên 3,8-4,3 tỷ đồng/căn, NƠXH Thạch Bàn (phường Long Biên) từ 2,1-2,2 tỷ đồng lên 3,9-4,2 tỷ đồng/căn.

Bên cạnh thị trường thứ cấp, các dự án mở bán mới cũng xác lập mặt bằng giá cao. Dự án CT3 Kim Chung hiện có giá 18,4 triệu đồng/m². Một số dự án khác sắp mở bán từ cuối 2025 đến đầu 2026 gồm: khu đô thị Kim Hoa khoảng 21,2 triệu đồng/m²; Chung cư CT1 Thượng Thanh 29,4 triệu đồng/m²; N01 Hạ Đình 25 triệu đồng/m²; NƠXH xã Đông Anh 20,6 triệu đồng/m². Trước đó, NƠXH Hạ Đình từng có giá 25 triệu đồng/m²; Rice City Long Châu – Thượng Thanh ghi nhận 29,4 triệu đồng/m².

Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy biên độ tăng giá mạnh tại nhiều dự án trong hai năm qua. Rice City (Long Biên cũ) tăng từ 2,3-2,4 tỷ đồng/căn đầu năm 2024 lên từ 4 tỷ đồng/căn trở lên; Hope Residence từ 2,1-2,3 tỷ đồng/căn lên 3,8-4,3 tỷ đồng; Thạch Bàn từ 2,1-2,2 tỷ đồng/căn lên 3,9-4,2 tỷ đồng; @Homes (Hoàng Mai) từ 2,3-2,6 tỷ đồng/căn lên 4,7-5,2 tỷ đồng; Rice City Linh Đàm từ 2,3-2,5 tỷ đồng/căn lên 4,9-5,3 tỷ đồng; Đồng Mô – Đại Kim tăng từ 2,2-2,3 tỷ đồng/căn lên khoảng 5 tỷ đồng.

Người dân khó tiếp cận

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý III/2025 tiếp tục duy trì xu hướng tăng, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp. Giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình đạt 95 triệu đồng/m², trong đó hơn 43% số căn hộ nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m².

Tình trạng tăng giá không chỉ diễn ra ở phân khúc thương mại. Trên thị trường thứ cấp, NƠXH – vốn được xây dựng phục vụ người thu nhập trung bình và thấp – cũng ghi nhận mức tăng giá mạnh. Nhiều căn hộ đã qua sử dụng từ 5-10 năm được rao bán 70-80 triệu đồng/m², tiệm cận giá căn hộ thương mại.

Với giá nhà như vậy, nhiều người dân cho biết họ gặp khó khăn tiếp cận nhà ở xã hội - vốn được xem là phân khúc thấp dành cho người thu nhập thấp. Chị Nguyễn T., nhân viên văn phòng tại Ba Đình, chia sẻ: “Tài chính của tôi chỉ mua được căn khoảng 20-25 triệu đồng/m², nhưng dự án mới mở bán rất khó đăng ký. Tôi từng nghĩ nhà ở xã hội chuyển nhượng sẽ chỉ khoảng 2 tỷ đồng trở xuống tuy nhiên, các căn đã bàn giao lại có giá gần tương đương chung cư thương mại dù tiện ích, chất lượng không bằng. Với tổng giá mỗi căn đều trên 3-5 tỷ đồng, là bài toán rất khó với chúng tôi”.

Tình trạng tương tự được anh Lê H., nhân viên văn phòng tại Thanh Xuân, ghi nhận khi tìm mua căn NƠXH chuyển nhượng. "Sau nhiều năm đi thuê nhà, tôi quyết định tìm mua một căn nhà ở xã hội chuyển nhượng, với kỳ vọng sẽ rẻ hơn nhiều so với nhà thương mại. Tuy nhiên, khi trực tiếp đi xem, tôi khá bất ngờ khi các dự án 5-10 năm tuổi vẫn được chào bán ở mức 60-70 triệu đồng/m², thậm chí còn cao hơn. Có những dự án đã bàn giao từ lâu, bạn bè tôi từng mua chưa đến 1 tỷ đồng, nhưng nay được rao bán lên tới hơn 3 tỷ đồng. Tôi từng nghĩ nhà ở xã hội chuyển nhượng chỉ khoảng 2 tỷ đồng trở xuống. Giá hiện nay cao quá, vượt khả năng của tôi", anh cho biết.

Nguyên nhân chính của việc tăng giá nhà chung trên thị trường được các chuyên gia chỉ ra là chi phí đầu vào tăng mạnh. Từ đầu 2024, giá vật liệu xây dựng như xi măng, thép, đá, gạch, cát đều tăng từ 25-30%. Bên cạnh đó, chi phí nhân công, đặc biệt lao động phổ thông, cũng tăng do khan hiếm và yêu cầu kỹ thuật cao. Giá đất biến động mạnh tại các đô thị lớn theo đó cũng đã đẩy giá căn hộ thương mại trên thị trường, khiến nhà ở xã hội trở thành sản phẩm hấp dẫn người mua. Dù giá thứ cấp có tăng 2-3 lần vẫn thấp hơn 20-30% so với nhà ở thương mại.

Các chuyên gia cũng cho rằng giá NƠXH tăng mạnh do chênh lệch cung – cầu. Nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu thực vẫn cao khiến giá các dự án cũ và mới đều tăng.

Tuy nhiên, việc nhà ở xã hội thứ cấp tăng giá tự do đang gây ra những bất cập. Một môi giới bất động sản nhận định, việc sang tay với giá chênh cao sau khi hết thời hạn cấm giao dịch mua bán là hiện tượng bình thường theo trượt giá, nhưng cũng cho thấy nhà ở xã hội đang bị lạm dụng sai mục đích.

Từ “cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số người ưu tiên, đặc biệt là người thu nhập thấp”, nhiều căn NƠXH trở thành công cụ đầu tư, khi chỉ cần chờ 5 năm là giá tăng gấp 2-3 lần.