Ngay khi bán căn hộ, chủ đầu tư phải có nghĩa vụ hoàn tất các thủ tục làm giấy chứng nhận sở hữu nhà và bàn giao chủ quyền cho khách hàng, nhưng vì nhiều lý do doanh nghiệp chậm trễ hoặc không hoàn thành được nhiệm vụ này.
Theo các chuyên gia trong lĩnh vực đăng ký đất đai, quản lý và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quản lý xây dựng và cả ngành luật, lý do phổ biến lý giải câu chuyện vì sao dân mua chung cư mãi chưa được cấp chủ quyền nhà.
Một là, chủ đầu tư vi phạm trong lĩnh vực xây dựng. Ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai Tp.HCM thuộc Sở Tài nguyên Môi trường, cho hay đây là nguyên nhân phổ biến nhất.
Hai là, chủ đầu tư thế chấp giấy đỏ trong khi đã bán nhà cho người mua.
Thứ ba, cơ quan thi hành án đôi khi vì một phần vướng mắc của dự án (đang tranh chấp) mà ngăn chặn toàn bộ dự án.
Thứ tư, chủ đầu tư đột ngột thay đổi thiết kế, quy hoạch dự án giữa chừng khiến công trình không thể hoàn công, không đủ điều kiện cấp chủ quyền. Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển Nhà và Thị trường BĐS, Sở Xây dựng Tp.HCM giải thích, nhiều trường hợp chủ đầu tư tự thay đổi các quy chuẩn xây dựng được duyệt ban đầu nhưng chưa thực hiện việc điều chỉnh với cơ quan cấp phép. Điều đó đã khiến cư dân sau khi nhận nhà vẫn bị treo chủ quyền.
Năm là, những thủ tục liên quan đến nghĩa vụ thuế đóng vai trò quan trọng trong việc cấp giấy chủ quyền nhà, Luật sư Nguyễn Trọng Thọ, Công ty Luật ATS đánh giá, điều này có nghĩa là không chỉ có doanh nghiệp phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính mà người mua nhà cũng cần phải tất toán đủ các khoản tiền đã cam kết trong hợp đồng.
Sáu là, hầu hết các dự án chậm cấp giấy vì nợ tiền sử dụng đất, ông Nguyễn Hồng Lam, Phó trưởng phòng Tài nguyên Môi trường quận 8, Tp.HCM cho biết.
Bảy là, chậm cấp giấy chứng nhận nhà chung cư còn có thể xảy ra vì lý do ranh đất của dự án thay đổi. Theo ông Lam, để điều chỉnh ranh quy hoạch của dự án mất rất nhiều thời gian sẽ ảnh hưởng đến tiến độ cấp chủ quyền.
Tám là, có những dự án dân về ở rất lâu nhưng chủ đầu tư chưa bàn giao hạ tầng thì không thể cấp giấy chứng nhận. Hiện nay, đa số công trình phúc lợi công cộng chưa được thực hiện. Chẳng hạn: công viên cây xanh, nhà trẻ, mẫu giáo, trạm xử lý nước thải... dù có trong quy hoạch của dự án nhưng chủ đầu tư chưa thực hiện được các công trình này.
Chín là, khu đất của dự án còn nhiều vị trí chưa giải phóng mặt bằng xong, hoặc tranh chấp trong quá trình đền bù dẫn đến thủ tục cấp giấy chứng nhận cũng bị chậm theo.
Tại buổi Tọa đàm Cấp giấy đỏ cho nhà dự án vừa diễn ra ngày 9/8, ông Nguyễn Trọng Tuấn, Phó tổng giám đốc đầu tư Công ty CP đầu tư xây dựng Tân Bình cho hay, theo nghề bất động sản đã 27 năm, thực hiện nhiều dự án tại quận 2, Tân Bình, Thủ Đức, đô thị mới Nam Sài Gòn... vì vậy ông luôn xác định ngay từ khi bán nhà phải lo cả việc cấp giấy chủ quyền cho người mua.
Nhưng ông Tuấn phản ánh, để hoàn tất các thủ tục pháp lý, các doanh nghiệp cũng bị hành "đến nơi đến chốn". Ví dụ như, một dự án căn hộ bị 8 luật đè trên đầu. Luật nhà ở, đất đai, đầu tư, kinh doanh bất động sản, xây dựng, đô thị,... dưới luật là hàng loạt các thông tư, nghị định. Trong lịch sử, mỗi giai đoạn cấp giấy cho một dự án căn hộ, luật sửa đổi bổ sung cách nhau 10 năm, tính đến nay đã sửa đổi bổ sung 3 lần và hiện tại đang sử dụng luật năm 2014. Nếu muốn làm giấy chủ quyền cho khách hàng, chủ đầu tư phải thực hiện tiền sử dụng đất trước.
Ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai Tp.HCM cũng cho hay, tính đến ngày 1/7/2014, trên địa bàn thành phố có 33 dự án nhà chung cư, 10.997 căn đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Nhưng hiện số này vẫn chưa được cấp hết.
Nguyên nhân dẫn đến chậm cấp giấy có bốn lý do phổ biến nhất. Một là chủ đầu tư vi phạm xây dựng. Hai là chủ đầu tư không lường trước được thị trường nên phải thay đổi cho phù hợp với thị trường giữa chừng. Ba là chủ đầu tư thế chấp giấy đỏ khi đã bán nhà cho người mua. Bốn là cơ quan thi hành án đôi khi chỉ vì một phần vướng mắc của dự án mà ngăn chặn toàn bộ dự án.
Thừa nhận hồ sơ cấp giấy chứng nhận đòi hỏi quá nhiều thủ tục, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai Tp.HCM lý giải, việc cấp giấy có 3 luật chi phối trực tiếp: Kinh doanh bất động sản, Nhà ở, Xây dựng. Thông tin thể hiện trên giấy chứng nhận đang bị thay đổi do các hồ sơ liên quan bị thay đổi, cập nhật theo thời gian. Muốn hạn chế tình trạng trễ hẹn thì phải có phần mềm cập nhật, công khai để người dân tiện theo dõi. Muốn minh bạch thông tin thì các cơ quan sẽ cùng chịu trách nhiệm. Trong thời gian tới, hi vọng Tp.HCM có thể sớm áp dụng quy trình minh bạch thông tin này.
Cũng theo ông Liên, đáng lẽ quy trình này thực hiện qua hệ thống liên thông điện tử cho thuận lợi. Người mua nhà và chủ đầu tư không cần phải mất thời gian đến từng nơi. Nhưng do hạ tầng còn quá dở nên việc cấp giấy bị kéo dài thời gian. Hiện tại, thông tin cấp giấy được thông báo bằng hình thức chuyển giấy và chuyển bằng phương án thủ công là không đúng với tinh thần của việc liên thông một cửa.