“Lướt cọc” theo sóng quy hoạch, giá đất bị thổi phồng

Ghi nhận tại nhiều địa phương ở Nghệ An cho thấy, phần lớn các trường hợp bỏ cọc sau đấu giá đất đều xuất phát từ những khu vực từng trải qua “cơn sốt” giá ngắn hạn. Các cơn sốt này chủ yếu được kích hoạt bởi thông tin quy hoạch chưa được kiểm chứng đầy đủ, thậm chí mới dừng ở mức đề xuất, song đã đủ để đẩy mặt bằng giá đất tăng vọt.

Khi thông tin lan truyền, giới đầu cơ nhanh chóng đổ về “đón sóng”, tạo ra các giao dịch sôi động trong thời gian rất ngắn. Tuy nhiên, khi thị trường hạ nhiệt, hạ tầng chưa kịp hình thành, thanh khoản suy giảm, dòng tiền đầu cơ lập tức rút lui, để lại hàng loạt lô đất trúng đấu giá nhưng không được hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

Khu đất đấu giá Rú Cụp – Nam Lĩnh (xã Đại Huệ), sau khi xuất hiện thông tin đề xuất xây dựng khu công nghiệp, khu vực này nhanh chóng trở thành tâm điểm săn đất. Tại đây, hình thức giao dịch phổ biến không phải mua bán hoàn chỉnh mà là “lướt cọc” – sang nhượng tiền đặt cọc trong thời gian ngắn nhằm hưởng chênh lệch.

Tại cao điểm cơn sốt, có người trúng đấu giá 2 lô đất tại khu vực Rú Cụp. Trong đó, lô đất có diện tích 252m², giá khởi điểm 882 triệu đồng và được trúng đấu giá với mức hơn 2,389 tỷ đồng. Sau khi trúng đấu giá, đã thực hiện việc sang nhượng tiền đặt cọc, hiện lô đất này đã qua 2 lượt lướt cọc, giá trị giao dịch lên tới hơn 3,4 tỷ đồng.

Đối với lô đất còn lại với diện tích 248m2 có giá khởi điểm 868 triệu đồng và được đấu giá thành công với mức 2,528 tỷ đồng.

Theo người dân, cách đây mấy tuần, khi đang “sốt nóng”, lô đất này được hỏi với mức giá rất cao nhưng họ không bán. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, dù đang được rao bán với giá khoảng 3,1 tỷ đồng, lô đất vẫn chưa có người mua.

Theo phản ánh từ các môi giới địa phương: “Những lô đất chủ cũ trúng đấu giáp phần lớn giao dịch chỉ là mua bán cọc, ăn theo thông tin quy hoạch”.

Trong giai đoạn thị trường nóng sốt,tiền đặt cọc mỗi lô dao động từ 100 – 200 triệu đồng, thời gian giữ cọc chỉ từ 10 – 20 ngày. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia với kỳ vọng “sang tay” nhanh, hưởng chênh lệch vài trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng, bất chấp việc giá đất đã bị đẩy lên cao hơn nhiều so với giá trị thực.

Lãnh đạo UBND xã Đại Huệ cho hay, khu đất đấu giá Rú Cụp - Nam Lĩnh là một trong những điểm nóng điển hình thời gian qua. Khu đất nằm giữa cánh đồng rộng, hạ tầng kỹ thuật chưa được đầu tư đồng. Toàn khu có 56 lô đất ở, diện tích mỗi lô từ 248 - 309 m². Đầu tháng 12/2025, địa phương tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực này, kết quả có 55 lô trúng đấu giá, với mức giá khởi điểm từ 800 triệu đến 1,7 tỷ đồng/lô. Tuy nhiên, đến nay, phần lớn các lô đất trúng đấu giá vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, các giao dịch phát sinh chủ yếu là lướt cọc, sang tay ngắn hạn giữa các nhà đầu tư.

Bỏ cọc lan rộng, đặt ra yêu cầu siết chặt đấu giá đất

Không chỉ dừng lại ở xã Đại Huệ, tình trạng bỏ cọc sau đấu giá đất còn lan sang nhiều địa phương khác trên địa bàn tỉnh Nghệ An. Tại xã An Châu, trong phiên đấu giá 21 lô đất tổ chức đầu tháng 8/2025, có tới 17 lô bị bỏ cọc, chỉ còn 4 lô hoàn tất giao dịch.

Theo ghi nhận, tại phiên đấu giá này, mức giá khởi điểm khoảng 2 tỷ đồng/lô, song qua đấu giá, nhiều nhà đầu tư đã đẩy giá lên trên 4 tỷ đồng/lô. Mỗi lô đất phải đặt cọc 300 triệu đồng, nhưng sau khi trúng đấu giá, nhiều trường hợp đã chấp nhận bỏ cọc vì giá quá cao không bán nổi cho ai.

Theo lãnh đạo xã An Châu, không ít nhà đầu tư tham gia đấu giá với mục đích đầu cơ, đẩy giá lên cao rồi rút lui khi không thể sang nhượng. Điều này khiến người dân có nhu cầu ở thực gần như bị loại khỏi cuộc chơi do giá đất vượt quá khả năng tài chính.

Hiệp hội Bất động sản tỉnh Nghệ An cho biết, nguyên nhân sâu xa của tình trạng bỏ cọc là do thị trường tập trung nhiều nhà đầu tư nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, dễ bị cuốn theo tâm lý đám đông. Khi kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn không đạt được, việc chấp nhận mất cọc trở thành lựa chọn để cắt lỗ.

Hệ lụy không chỉ dừng ở việc lãng phí nguồn lực xã hội, làm gián đoạn kế hoạch sử dụng đất của địa phương, mà còn gây áp lực lớn lên công tác quản lý nhà nước về đất đai, buộc chính quyền phải tổ chức đấu giá lại, tốn kém thêm thời gian và chi phí.

Trước thực trạng này, nhiều ý kiến cho rằng cần siết chặt điều kiện tham gia đấu giá đất, trong đó có việc nâng mức tiền đặt cọc lên 30 – 50% giá trị lô đất, rút ngắn thời gian nộp đủ tiền trúng đấu giá, đồng thời xem xét giới hạn số lượng lô đất mà một cá nhân được tham gia đấu giá trong cùng khu vực quy hoạch.

Cùng với đó, việc tăng cường minh bạch thông tin quy hoạch, giám sát chặt chẽ hoạt động đấu giá và xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, thổi giá được xem là giải pháp cần thiết để đưa hoạt động đấu giá đất trở về đúng mục tiêu phục vụ phát triển kinh tế – xã hội và nhu cầu ở thực của người dân.