Ngân hàng tích cực cho vay bất động sản

Các nhà băng đang tích cực rót vốn vào bất động sản (BĐS) trong bối cảnh nhiều dự án tái khởi động, nguồn cung trên thị trường có dấu hiệu dồi dào trở lại và lãi suất cho vay mua nhà duy trì ở mức thấp.

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến ngày 18/6, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt 16,73 triệu tỷ đồng, tăng 7,14% so với cuối 2024. Điều này đồng nghĩa có hơn 1 triệu tỷ đồng đã được bơm vào nền kinh tế.

Xét theo lĩnh vực, BĐS là một trong những ngành có tốc độ tăng trưởng tín dụng ấn tượng.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, chỉ tính riêng quý I/2025, tín dụng BĐS đã tăng tới 7,49%, cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng chung toàn thị trường là 3,91%.

Báo cáo tài chính quý I/2025 của một số nhà băng ghi nhận đà tăng tín dụng kinh doanh BĐS tích cực và lĩnh vực kinh doanh này cũng chiếm tỷ trọng cao trong tổng dư nợ tín dụng.

Đến hết tháng 3, dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS tăng 20% so với thời điểm cuối năm 2024. Một số ngân hàng có dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng 25-30% tổng dư nợ tín dụng.

Sự hồi phục ấn tượng của tín dụng BĐS đến từ việc nhiều chính sách tiếp tục khơi thông nguồn cung, tạo điều kiện cho doanh nghiệp có cơ hội tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng.

Các ngân hàng thương mại đã tích cực triển khai sản phẩm tín dụng ưu đãi dành cho người thu nhập thấp, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở thương mại giá rẻ. Các gói vay linh hoạt về kỳ hạn, lãi suất cạnh tranh, phù hợp khả năng chi trả của người lao động đã tạo thêm động lực cho khách hàng tiếp cận nhà ở.

Ngay từ đầu năm, NHNN đã chủ động triển khai các giải pháp nhằm thúc đẩy tăng trưởng tín dụng. Các ngân hàng được khuyến khích mở rộng tín dụng vào các dự án BĐS phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là các dự án NƠXH và nhà ở cho người thu nhập thấp...

Tín dụng dành cho NƠXH đã bật tăng trở lại sau giai đoạn điều chỉnh. Tính đến cuối tháng 4, tổng dư nợ tín dụng NƠXH đạt 2.764 tỷ đồng, tăng 4,84% so với tháng trước đó.

NHNN mới đây có công văn hướng dẫn 9 ngân hàng áp dụng lãi suất ưu đãi cho người trẻ dưới 35 tuổi vay mua NƠXH. Lãi suất được quy định thấp hơn 2% trong 5 năm đầu và 1% trong 10 năm tiếp theo so với lãi suất trung và dài hạn bình quân của nhóm Big 4, với mức lãi suất cố định đến 30/6 là 6,1%/năm.

Tại nhiều ngân hàng thương mại, lãi suất vay mua nhà đất hiện từ 5,5-6,5%/năm và cố định trong 2 năm đầu, sau đó áp dụng lãi suất thả nổi theo thị trường. Thậm chí, có ngân hàng cho phép điều khoản tất toán ngay mà không bị phạt hay chịu thêm phí với điều kiện khách hàng có tài sản đảm bảo và chứng minh được nguồn tài chính và thu nhập rõ ràng.

Thận trọng trước nguy cơ "bong bóng"

Sự gia tăng mạnh mẽ của tín dụng BĐS trong thời gian qua phản ánh đà phục hồi của thị trường địa ốc. Giới chuyên gia dự báo trong nửa cuối năm 2025, tín dụng BĐS vẫn duy trì đà tăng ấn tượng.

Giới phân tích đánh giá, tiềm năng của phân khúc cho vay mua nhà vẫn rất lớn. Vì vậy, các ngân hàng dự kiến tiếp tục đẩy mạnh cấp tín dụng cho hoạt động kinh doanh BĐS, từ đó góp phần tăng nguồn cung nhà ở và tạo điều kiện cho người dân tiếp cận vốn vay thuận lợi hơn để mua nhà ở hoặc đầu tư.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý rằng dù các ngân hàng đều có chiến lược phân bổ tín dụng theo định hướng kinh doanh và giải pháp quản lý rủi ro nhưng tỷ trọng tín dụng dành cho BĐS quá lớn và kéo dài cũng sẽ ảnh hưởng đến nguồn lực dành cho các lĩnh vực ưu tiên.

Trong bối cảnh sản xuất còn đối diện nhiều khó khăn, việc tăng cường "bơm" tiền ra nền kinh tế dễ dẫn đến việc tiền chảy vào thị trường tài sản như BĐS, gây nên hiện tượng bong bóng giá tài sản. Việc giá BĐS liên tục tăng và neo ở mức cao là một biểu hiện cho nguy cơ "bong bóng" đó.

Để đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 16% trong năm 2025, NHNN phải luôn chú trọng kiểm soát rủi ro tín dụng trong lĩnh vực BĐS và yêu cầu các tổ chức tín dụng phải thận trọng, đảm bảo an toàn tài chính và tránh để xảy ra tình trạng “bong bóng” trong lĩnh vực này.

Nếu không được kiểm soát hợp lý, sự chênh lệch giữa giá cả và khả năng chi trả có thể dẫn đến nguy cơ mất cân đối cung - cầu trong trung hạn. Do đó, cơ cấu thị trường cần được điều chỉnh theo hướng tập trung vào nhu cầu thực, với mặt bằng giá hợp lý và sản phẩm phù hợp với khả năng thanh toán.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nêu thực trạng phân khúc cao cấp dễ dàng tiếp cận vốn, khiến cán cân cung - cầu bị lệch pha nghiêm trọng. Mặt khác, hiện hơn 50% vốn của các doanh nghiệp BĐS đến từ tín dụng ngân hàng, trong khi ngân hàng lại lấy vốn ngắn hạn cho vay dài hạn, gây rủi ro lớn đối với hệ thống tài chính. Do đó, việc khơi thông nhiều kênh dẫn vốn khác như trái phiếu, tín phiếu, quỹ đầu tư, quỹ phát triển rất cần thiết.

Ông Nguyễn Quốc Hùng - Phó Chủ tịch Hiệp hội Ngân hàng - cho rằng phía ngân hàng cần phải linh động cho vay đối với doanh nghiệp chân chính, dự án đầy đủ pháp lý và dành nhiều hơn nguồn lực vốn vay cho các dự án nhà ở giá rẻ, NƠXH – những sản phẩm có tính thanh khoản cao, từ đó sẽ kiểm soát được những rủi ro về tín dụng.

Tuy nhiên, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, nêu quan điểm việc BĐS tăng giá phần nhiều do yếu tố khách quan, đó là sự gia tăng của tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng, nhân công cũng như chênh lệch cung - cầu. Vì vậy, ít nhất cho đến thời điểm này, không cần quá lo ngại về việc tín dụng chảy mạnh vào BĐS tạo ra bong bóng giá.