Năm 2015 đánh dấu sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường BĐS

Theo báo cáo thị trường BĐS Hà Nội quý 4/2015 vừa được CBRE công bố, nhìn chung năm 2015 là một năm tích cực đối với thị trường nhà ở. Lượng căn hộ giá dịch cả năm 2015 tại Hà Nội đạt kỷ lục mới với 21.102 căn bán, tăng 40% so với thời gian đỉnh điểm năm 2009.

Mặc dù quý 4 số căn mở bán thấp hơn quý 3 nhưng tổng cả năm 2015 có 28.300 căn hộ được chào bán, tăng 70% so với năm 2014. Đáng chú ý trong năm nay phân khúc căn hộ cao cấp đã trở lại với tỷ lệ tăng mạnh trong cả sản lượng mở bán và giao dịch.

Căn hộ cao cấp chiếm tỷ trọng 28% trong tổng số căn chào bán mới, cao hơn so với mức 21% trong năm 2011. Theo vị trí, tỷ lệ mở bán mới tại khu phía Nam (quận Hoàng Mai) và rìa trung tâm (quận Hai Bà Trưng) tăng mạnh, chiếm tới 50% lượng mở bán, tỷ lệ này luôn thấp hơn khu phía Tây và Tây Nam với nhiều hạ tầng đang được triển khai. Lượng mở bán từ khu phía Tây và Tây Nam chiếm 46%, thấp hơn các năm trước khi thường trên 50%.

Về nhu cầu, niềm tin thị trường khá tích cực trong suốt cả năm và cải thiện sau mỗi quý. Ước tính có khoảng 21.100 căn đã được giao dịch cả năm trong các phân khúc. Các phân khúc cao cấp và hạng sang có sự cải thiện trong tỷ lệ giao dịch sau mỗi quý và đạt tỷ lệ khoảng 32% tổng lượng giao dịch tại thời điểm cuối năm. Tỷ lệ này thường thấp hơn 20% trong các năm trước. Nhiều chủ đầu tư đã mạnh dạn khởi động các dự án trước đây, định vị lại dự án và triển khai ra thị trường.

Mặc dù tỷ lệ giao dịch phân khúc bình dân và trung cấp thấp hơn so với năm 2014 song các phân khúc này vẫn chiếm tỷ lệ cao trong tổng lượng giao dịch cả năm, do có mức giá hợp lý và nhắm đến đa số người mua nhà có ngân sách vừa phải.

Giá bình quân cả sơ cấp và thứ cấp cải thiện qua các quý trong năm với mức tăng trung bình. Nhìn chung, giá mở bán các dự án mới tăng khoảng 3-5% so với các năm trước, cá biệt dự án cao cấp có mức tăng giá 5-7% tại một số đợt mở bán sau. Về giá thứ cấp, toàn thị trường ghi nhận mức tăng nhẹ 0,3% theo quý và 1,1% theo năm (theo tiền USD). Giá thứ cấp nhìn chung ổn định trong năm vừa qua do lượng cung trên thị trường sơ cấp tăng mạnh.

Tại thị trường TP. HCM, cả năm qua, thị trường đã chào đón 41.787 căn hộ từ 78 dự án, đa số tập trung ở phía Đông (47%) và phía Nam (27%) của thành phố, tăng 122% so với năm trước nữa. 2015 cũng là năm ghi nhận lượng căn hộ chào bán mới nhiều nhất, nhờ vào nguồn cung từ đại đô thị Vinhomes Central Park ở Bình Thạnh (tính đến nay đã chào bán hơn 7.500 căn hộ) và dự án lớn Masteri Thảo Điền ở Quận 2 (với hơn 3.700 căn hộ). Đó là chưa kể đến những tín hiệu phục hồi tốt trên thị trường đã gầy dựng lại niềm tin của các chủ đầu tư, một số đã mạnh dạn tái cấu trúc và mở bán lại những dự án bị trì hoãn nhiều năm bằng cách tăng thêm vốn, thay đổi thiết kế mặt bằng căn hộ, diện tích căn hộ, cơ cấu căn hộ, bảng giá chi tiết, hoặc thậm chí đặt một tên gọi khác cho dự án.

Nhìn chung, trong năm qua, thị trường hoạt động rất sôi nổi. Năm 2015 khép lại với tổng lượng giao dịch cao nhất lịch sử trong một năm – ước tính đã tiêu thụ 36.160 căn hộ, tăng 98% so với năm trước. Con số này đã bao gồm giao dịch bán lẻ cho người mua lẻ và cả giao dịch bán sỉ cho các nhà đầu tư tổ chức và các đại lý môi giới bất động sản. Nếu không tính giao dịch bán lẻ thì lượng giao dịch thực cho người mua lẻ ước đạt 33.358 căn hộ, tăng 83% so với cùng kỳ năm ngoái. Chỉ tính riêng Quý 4/2015, ước tính tổng lượng giao dịch trên thị trường lên đến tương ứng 10.340 căn hộ (tăng 28% so với quý trước đối với giao dịch mua lẻ) và 8.128 căn hộ (tăng nhẹ 2% so với quý trước đối với giao dịch mua bán sỉ). 

Phân tích kỹ hơn về tỷ trọng trong lượng giao dịch, những dự án trung và cao cấp, với giá bán dao động trong khoảng 1,3 – 5 tỷ đồng, bán rất chạy, chiếm hơn 75% tổng giao dịch toàn thành trong năm qua. Tuy nhiên, nhìn lại giai đoạn 2009 – 2014 trước đây, căn hộ bình dân có giá dưới 1,3 tỷ đồng một căn luôn chiếm tỷ lệ giao dịch thành công lớn nhất. Điều này cho thấy rằng thị hiếu thị trường đang dần cải thiện và người mua bắt đầu tìm kiếm những sản phẩm cao cấp hơn, chất lượng hơn.

Trước đà hồi phục mạnh mẽ của thị trường, chủ đầu tư trong tất cả các phân khúc đều tăng giá bán, thậm chí mỗi tháng mỗi tăng đối với một số dự án quy hoạch tốt với nhiều tiện ích, nhiều không gian xanh và tọa lạc tại các vị trí đắc địa của thành phố. Những dự án mới đang xây dựng có mức giá tăng đáng kể so với những dự án đã hoàn thiện, điều đó cho thấy người mua thích sản phẩm mới, có kết nối thuận tiện với khu trung tâm và đầy đủ tiện ích mặc dù ngày bàn giao nhà còn xa, tận hai đến ba năm sau. Trong năm 2015, giá bán trên toàn thị trường sơ cấp đạt trung bình 2.012 USD/m2, tăng 4,4% so với năm trước. Giá bán của sản phẩm cao cấp tăng vọt 8,3% so với cùng kỳ năm trước, hiện ở mức trung bình là 2.025 USD/m2, chủ yếu nhờ các dự án đang chào bán tại các ‘điểm nóng’ của thành phố. Cá biệt có những dự án ở vị trí rất đẹp, chủ đầu tư thực sự uy tín có giá tăng cao từ 10%-15%.

Nhận định về triển vọng thị trường, Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tiết lộ: “Mặc dù giá cao, các dự án vẫn đang được tiêu thụ nhanh và các hoạt động mở bán vẫn diễn ra nhộn nhịp, điều đó chứng tỏ thị trường đã bước vào một chu kỳ mới. Trong năm 2016, chúng tôi dự kiến một số dự án trọng điểm ở khu trung tâm thành phố sẽ được mở bán với mức giá trên 7.000 USD/m2.

Năm 2016 dự kiến sẽ chào đón hơn 45.000 căn hộ từ 90 dự án thuộc mọi phân khúc trên khắp TP.HCM. Trong đó, tỷ trọng nguồn cung các dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tăng thêm 20% so với năm vừa qua. Trước nguồn cung dồi dào sẽ được chào bán ở thang giá cao hơn, chắc chắn diễn biến cạnh tranh sẽ ngày càng căng thẳng, ảnh hưởng đến tỷ lệ tiêu thụ tại các dự án, nhất là những dự án nằm ở các vị trí không nổi bật và sản phẩm kém cạnh tranh. 

Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam cảnh báo: “Khi thị trường tăng trưởng quá nhiều, quá nhanh, quá nóng thì chúng ta rất dễ đi trật đường ray. Chúng ta cần tỉnh táo và nhanh nhạy trước vận hội này.” Ông bổ sung thêm: “Có lẽ đã đến lúc mở các trung tâm đào tạo nhân viên kinh doanh bất động sản, những người mà trước đây chưa được đào tạo đầy đủ kiến thức về kỹ thuật như các nhân viên kinh doanh xe ôtô. Và đó là để chuẩn bị tốt hơn cho một thị trường cạnh tranh khốc liệt hơn với quá nhiều sự lựa chọn, giá bán tăng liên tục và đối tượng khách hàng cũng đa dạng hơn, đặc biệt là khi có người mua nhà nước ngoài tham gia vào thị trường.” 

Mai Hoa