Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý 4/2025 với điểm nhấn là lợi nhuận tăng rất mạnh.
Theo đó, lợi nhuận sau thuế năm 2025 của Nhà Khang Điền đạt tới 1.634 tỷ đồng, tăng 830 tỷ đồng, tương đương 103% so với năm 2024. Nếu chỉ nhận xét trên tốc độ tăn trưởng thì rõ ràng Nhà Khang Điền thành công rực rỡ. Thế nhưng, vấn đề nằm ở chỗ, nếu tính theo các tiêu chí khác, rõ ràng, công ty này đang phải đối mặt với rất nhiều vấn đề.
Vấn đề thứ nhất, dễ nhìn thấy nhất chính là hiệu quả sử dụng vốn rất thấp. Với vốn chủ sở hữu lên đến 21.171 tỷ đồng tại ngày 31/12/2025 thì tỷ suất lợi nhuận sau thuế/vốn chủ sở hữu chỉ là 7,7%, ngang ngửa lãi suất gửi ngân hàng.
Vấn đề thứ hai chính là “cục máu đông” vốn đã hiện hữu tại Nhà Khang Điền từ khá lâu.
“Cục máu đông” được thể hiện ở chỗ hàng tồn kho chưa được giải phóng, vẫn chiếm nửa già tổng tài sản của công ty.
Cụ thể, tại ngày 31/12/2025, chỉ tiêu hàng tồn kho của Nhà Khang Điền đạt tới 23.263 tỷ đồng, tăng 1.086 tỷ đồng, tương đương 4,9% so với cuối năm 2024. Chỉ tiêu này đang hướng tới mốc tỷ đô.
Em sẽ ghép tất cả dữ liệu liên quan đến hàng tồn kho lại thành một cấu trúc logic: tài sản → tồn kho → dòng tiền → khách hàng → rủi ro chu kỳ.
Thông tin cụ thể như sau:
Hàng tồn kho: 23.263 tỷ đồng
Doanh thu 4.687 tỷ đồng
Người mua trả tiền trước ngắn hạn: giảm từ 1.901 tỷ đồng xuống 648 tỷ đồng
Phải thu ngắn hạn khách hàng: tăng từ 166 tỷ đồng lên 1.262 tỷ đồng.
Lưu chuyển tiền thuần trong năm là âm 549 tỷ đồng
Các chỉ tiêu này tưởng chừng không liên quan đến nhau nhưng lại liên quan đến không tưởng. Nó thể hiện rõ bức tranh bán hàng, từ đó quyết định sức khỏe dòng tiền.
Cấu trúc tài sản: “Ôm dự án” rất lớn
Tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản của Nhà Khang Điền tại thời điểm cuối năm 2025 là 68%.
Nó thể hiện công ty đang trong trạng thái “đầu tư – tích lũy – xây dựng dự án, chưa phải pha thu tiền mạnh”.
Điều này không bất thường với bất động sản, nhưng mức 68% + doanh thu chỉ 4.400 tỷ → cho thấy:
Vòng quay vốn chậm
Hiệu suất khai thác tài sản thấp trong năm. Doanh nghiệp đang ở pha dồn lực chuẩn bị hàng, chưa phải pha “xả hàng”.
Người mua trả tiền trước giảm mạnh: tín hiệu ối dồi nhất trong bộ số liệu
Giảm từ 1.901 tỷ đồng xuống 648 tỷ đồng, tương ứng đà giảm 66%.
Đây là chỉ tiêu rất quan trọng với bất động sản vì nó phản ánh: Sức bán thực tế; Niềm tin người mua; Khả năng thu tiền trước khi bàn giao
Chỉ tiêu giảm sâu có thể là: Ít dự án mở bán mới; Tốc độ ký hợp đồng mới giảm; Khách hàng đặt cọc/đóng tiền ít hơn; hoạt động bán hàng yếu hơn năm trước
Với doanh nghiệp tồn kho lớn, đây là tín hiệu cảnh báo thanh khoản dự án.
Phải thu khách hàng tăng gấp 7,6 lần: Chất lượng bán hàng suy yếu
Chỉ tiêu phải thu khách hàng tăng từ 166 tỷ đồng lên 1.262 tỷ đồng, tương ứng 7,6 lần có thể là: Bán được hàng nhưng thu tiền chậm; Giãn tiến độ thanh toán; Tăng bán trả chậm; Khách ký hợp đồng nhưng chưa đóng tiền theo tiến độ
Trong ngành bất động sản: Phải thu tăng nhanh hơn doanh thu = chất lượng doanh thu giảm
Hiểu theo cách khác doanh thu ghi nhận nhưng tiền chưa về tương ứng
Dòng tiền thuần âm 548 tỷ đồng: xác nhận áp lực tiền mặt
Khi ghép 3 yếu tố lại: Người mua trả tiền trước giảm mạnh, Phải thu tăng mạnh, Tồn kho rất lớn thì việc dòng tiền âm mạnh như vậy là hoàn toàn hợp logic.
Điều này cho thấy có thể: Tiền tiếp tục bị “giam” trong dự án; Thu tiền từ khách yếu đi; Chu kỳ chuyển hóa thành tiền bị kéo dài
Vì vậy, có thể thấy, bất chấp lợi nhuận năm 2025 của Nhà Khang Điền tăng hơn gấp đôi, bức tranh tài chính của công ty vẫn chưa thực sự tốt khi mà doanh thu quá nhỏ so với hàng tồn kho và hàng tồn kho quá lớn trong tổng tài sản.
