Từ tháng 12/2025, thị trường bất động sản đã lo ngay ngáy khi lãi suất cho vay mua nhà liên tục “nóng” theo lãi suất huy động. Trên mạng xã hội, cộng đồng than vãn lãi suất thả nổi đã đến 14%/năm.
Lãi tăng thì có thể tăng thật, nhưng theo dữ liệu do Batdongsan.com.vn cung cấp thì la liệt nhà băng “ưu đãi” bằng các con số dưới 4%/năm đây này.
Theo đó, lãi suất cho vay mua nhà thấp nhất thuộc về TPBank với con số chỉ 3,6%/năm. Đứng sau là Eximbank với 3,68%/năm; SHB và PVComBank với 3,99%/năm. Lãi suất trên 4%/năm có thể kể đến như Shinhan Bank, MSB, HDBank với 4,5%/năm.
Dưới 4%/năm, con số nghe “mát tai” giữa lúc lãi suất cho vay mua nhà đang bị thả nổi lên tới 13–14%/năm. Quảng cáo ngân hàng tràn ngập trên mạng xã hội: “Lãi suất chỉ từ 3,99%”, “Cơ hội vàng mua nhà”, “Trả góp nhẹ tênh”. Nhưng càng trong giai đoạn này, người vay càng phải tỉnh táo, bởi đằng sau lãi suất siêu thấp thường là một cái bẫy tâm lý rất quen thuộc.
Trước hết, cần nói thẳng: không có ngân hàng nào cho vay mua nhà dài hạn với lãi suất dưới 4/năm. Mức này chỉ là lãi suất ưu đãi ngắn hạn, thường kéo dài 3 tháng, 6 tháng, tối đa 12 tháng. Sau thời gian đó, khoản vay sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi, được tính bằng công thức: lãi suất huy động + biên độ 3–4%/năm. Và trong bối cảnh hiện nay, con số đó rất dễ nhảy lên 11–14%/năm, thậm chí cao hơn nếu mặt bằng lãi suất tiếp tục căng thẳng.
Vấn đề nằm ở chỗ: người vay thường chỉ nhìn vào con số ban đầu. Khi ngân hàng tư vấn, bảng minh họa trả nợ trong 6–12 tháng đầu trông rất “dễ thở”: mỗi tháng trả vài triệu, thu nhập vẫn dư. Nhưng rất ít người được nhấn mạnh rằng 90% thời gian vay là sau giai đoạn ưu đãi, chứ không phải trong mấy tháng đầu “trăng mật”.
Hãy thử một phép tính đơn giản. Bạn vay 2 tỷ đồng trong 20 năm. Năm đầu lãi suất 3,99%, tiền lãi mỗi tháng chỉ khoảng 6–7 triệu đồng. Nhưng khi lãi suất thả nổi lên 13–14%, tiền lãi vọt lên 21–23 triệu đồng/tháng, chưa tính gốc. Tổng nghĩa vụ trả nợ có thể lên tới 30 triệu đồng/tháng. Nếu thu nhập gia đình không ổn định hoặc chỉ vừa đủ khi lãi thấp, cú sốc lãi suất là điều gần như chắc chắn.
Đây chính là rủi ro lớn nhất của vay mua nhà thời lãi suất cao: rủi ro dòng tiền. Người vay không “chết” vì khoản vay, mà “chết” vì lãi suất tăng nhanh hơn thu nhập. Khi áp lực trả nợ quá lớn, nhiều người buộc phải bán nhà trong thế bị động, hoặc xoay xở bằng cách vay thêm, đảo nợ – và vòng xoáy tài chính bắt đầu.
Một điểm nữa rất đáng lưu ý: lãi suất thả nổi không có trần. Trong hợp đồng tín dụng, ngân hàng không cam kết mức lãi tối đa. Khi thị trường biến động, người vay hoàn toàn ở thế yếu. Cùng một khoản vay, nhưng sau 2–3 năm, số tiền phải trả mỗi tháng có thể tăng 30–50% so với dự tính ban đầu.
Vậy người vay cần làm gì trong bối cảnh này?
Thứ nhất, đừng quyết định mua nhà chỉ vì lãi suất ưu đãi thấp. Hãy giả định kịch bản xấu nhất: lãi suất 14–15%/năm kéo dài vài năm. Nếu trong kịch bản đó bạn vẫn trả nợ được mà không bóp nghẹt cuộc sống, khi đó hãy vay.
Thứ hai, tỷ lệ vay không nên quá cao. Vay 70–80% giá trị căn nhà trong giai đoạn lãi suất biến động mạnh là cực kỳ rủi ro. Tỷ lệ an toàn hơn là 40–50%, dù điều đó có nghĩa là phải chờ lâu hơn để mua nhà.
Thứ ba, thu nhập phải có “đệm”. Tổng tiền trả nợ hàng tháng không nên vượt quá 35–40% thu nhập ổn định. Nếu đã phải gồng lên 50–60% ngay từ đầu, thì khi lãi suất tăng, câu chuyện gần như đã có hồi kết.
Cuối cùng, hãy nhớ: mua nhà là một quyết định tài chính dài hạn, không phải một cuộc đua theo khuyến mãi. Lãi suất 3,99% chỉ là mồi câu. Còn thứ quyết định bạn sống nhẹ nhàng hay ngạt thở trong 10–20 năm tới, chính là lãi suất thả nổi sau đó – và khả năng chịu đựng của dòng tiền gia đình bạn.
Trong tài chính, thứ nguy hiểm nhất không phải là lãi suất cao, mà là đánh giá thấp rủi ro của nó.
