Em sẽ phân tích các vấn đề chính của Khang Điền. Nhưng trước tiên, khen cái trước đã. Trong quý 3/2025, Khang Điền ghi nhận doanh thu đạt 1.098 tỷ đồng, tăng 845 tỷ đồng, tương ứng 334% so với quý 3/2024; lũy kế 9 tháng tăng 1.637 tỷ đồng, tương đương 133% lên 2.869 tỷ đồng.
Nhờ đó, lợi nhuận sau thuế quý 3 tăng 459,6 tỷ đồng, tương đương 692% lên 526 tỷ đồng; lũy kế 9 tháng đầu năm tăng 431 tỷ đồng, tương đương 105% lên 841 tỷ đồng.
Tăng siêu khủng cả doanh thu và lợi nhuận đúng không ạ? Chuẩn cơm mẹ nấu luôn. Nhưng em vẫn đánh giá đây là sự “giàu có giả tạo” vì lãi tăng nhưng dòng tiền lại âm. Đó là bởi vì tiền nằm ở tồn kho quá nhiều.
Hàng tồn kho phình to bất thường
Tại ngày 30/9/2025, hàng tồn kho của Khang Điền lên đến 23.086 tỷ đồng, tăng so với 22.178 tỷ đồng hồi cuối năm 2024. Như vậy, chỉ tiêu này đã ngót nghét tỷ USD và chiếm 69,8% tổng tài sản.
Giá trị hàng tồn kho của Khang Điền đã tăng mạnh, chiếm tỷ trọng cực lớn trong tổng tài sản.
Phần lớn hàng tồn kho là bất động sản dở dang, tức các dự án đang triển khai như Khu Dân cư Tân Tạo, Bình Trưng – Bình Trưng Đông, Đoàn Nguyên – Bình Trưng Đông, Khang Phúc – Khu dân cư Bình Hưng 11A, Khang Phúc – Khu định cư Phong Phú 2, Bình Trưng mới – Bình Trưng Đông,…
Đây không phải hàng hóa lưu chuyển nhanh mà là tài sản kém thanh khoản, phụ thuộc vào tiến độ pháp lý và sức mua thị trường.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trầm lắng, lượng hàng tồn kho này có thể mắc kẹt nhiều năm, làm giam vốn và giảm hiệu quả sinh lời.
=> Nguy cơ:
- Nếu thị trường không hấp thụ kịp, Khang Điền có thể phải trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho trong các kỳ tới.
- Hàng tồn kho lớn trong khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm cho thấy công ty “ôm đất nhiều hơn bán được”, rủi ro thanh khoản tăng.
Dòng tiền âm kéo dài: Dấu hiệu thiếu sức bật vận hành
Tại ngày 30/9/2025, lưu chuyển tiền thuần trong kỳ tại Khang Điền là âm 717 tỷ đồng, tăng so với âm 434 tỷ đồng của cuối kỳ trước. Tình trạng âm dòng tiền đã kéo dài.
Nguyên nhân của tình trạng âm là do chi cho hàng tồn kho và dự án dở dang tăng mạnh, trong khi tiền thu từ bán hàng (người mua trả trước ngắn hạn) lại sụt giảm từ 1.901 tỷ đồng xuống 379 tỷ đồng.
Nói cách khác, công ty rót tiền ra nhiều hơn hút tiền về. Nghĩa là công ty “đốt tiền” cho phát triển dự án, nhưng chưa thu được kết quả tương xứng.
Dòng tiền âm kéo dài là tín hiệu cảnh báo quan trọng trong ngành bất động sản.
Nó cho thấy (về lý thuyết) doanh nghiệp phải tài trợ hoạt động bằng vốn vay hoặc phát hành cổ phiếu, trái phiếu, thay vì tự nuôi sống bằng dòng tiền thật.
Điều này làm tăng:
Áp lực tài chính, phải trả lãi vay, duy trì chi phí quản lý dự án.
Rủi ro pha loãng: nếu công ty phát hành thêm cổ phiếu để huy động vốn.
Rủi ro thanh khoản: khi các dự án bán chậm, tiền không quay vòng được.
Doanh thu èo uột
Hàng tồn kho quá cao và âm nặng dòng tiền triền miên là những vấn đề nổi cộm của Khang Điền. Ngoài 2 vấn đề đó ra, công ty còn đối mặt với doanh thu èo uột.
Trong vài năm gần đây, KDH có xu hướng doanh thu giảm hoặc chỉ tăng nhẹ, dù tổng tài sản phình to. Gần đây nhất, trong 9 tháng đầu năm 2025, dù tăng rất nhanh, doanh thu của Khang Điền cũng chỉ đạt 2.869 tỷ đồng, quá thấp so với hàng tồn kho hơn 23.000 tỷ đồng và 33.081 tỷ đồng tổng tài sản.
Lý do chính là các dự án lớn chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu do vướng pháp lý hoặc chưa bàn giao.
Điều này khiến tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA) và trên vốn chủ (ROE) sụt giảm mạnh so với nhiều năm trước và đứng ở mức thấp. ROA và ROE 9 tháng đầu năm chỉ đạt 2,5% và 4,1%.
Phụ thuộc vào phân khúc trung – cao cấp tại khu Đông TP.HCM
Phần lớn dự án của Khang Điền tập trung ở TP Thủ Đức, Bình Chánh, Bình Tân, chủ yếu là nhà thấp tầng và căn hộ trung cao cấp.
Thị trường này đang cạnh tranh khốc liệt và chịu ảnh hưởng nặng bởi lãi suất, chính sách tín dụng và pháp lý.
Nếu không đa dạng hóa quỹ đất hoặc sản phẩm, công ty dễ rơi vào thế bị động khi thị trường khu Đông bão hòa.
