Những người mua nhà tiềm năng tại thị trường Mỹ đang mong chờ mùa bán nhà mùa xuân có thể đang lo lắng khi lãi suất thế chấp tăng cao.
Tính đến thứ Năm tuần trước, lãi suất trung bình cho khoản vay thế chấp cố định 30 năm với số dư khoản vay phù hợp, tức là 832.750 đô la trở xuống, là 6,35%, theo Mortgage News Daily. Khoảng hai tuần trước đó, trước khi Mỹ và Israel tiến hành các cuộc tấn công quân sự chống lại Iran, lãi suất này là 5,99%.
“Giá dầu cao không tốt cho lãi suất thế chấp,” ông Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia, cho biết.
Tuy nhiên, một năm trước, lãi suất trung bình cao hơn: 6,82%. Và con số này vào tháng 10 năm 2023 là khoảng 8%. Cũng có những dấu hiệu khác cho thấy khả năng chi trả đã được cải thiện, mặc dù chậm.
Tuy nhiên, đối với những người mua lo ngại rằng lãi suất do giá dầu gây ra có thể giảm sau khi họ đã cam kết mua nhà và chọn được người cho vay thế chấp, các chuyên gia cho biết có thể có những cách để giảm thiểu rủi ro đó.
Giá dầu cao gây ra lạm phát, và lạm phát đẩy lãi suất tăng
Sự tăng vọt của lãi suất thế chấp trong hai tuần qua phần lớn được cho là do nỗi lo lạm phát, xuất hiện do những hạn chế đột ngột đối với dòng chảy dầu mỏ toàn cầu sau khi chiến tranh nổ ra. Do một phần nguồn cung dầu không thể đi qua eo biển Hormuz, một tuyến đường hàng hải quan trọng ở Vịnh Ba Tư, giá dầu đã tăng vọt - và cùng với đó là nỗi lo lạm phát.
Dầu thô Brent, một chuẩn mực giá dầu toàn cầu, đã giao dịch ở mức cao nhất là 119,50 đô la mỗi thùng vào thứ Hai, tăng từ khoảng 70 đô la trước các cuộc tấn công quân sự của Mỹ và Israel. Nó được giao dịch quanh mức 100 đô la mỗi thùng vào sáng thứ Sáu.
“Xung đột Iran - đó là một trở ngại lớn” đối với lãi suất thế chấp, ông Stephen Rinaldi, chủ tịch và người sáng lập của Rinaldi Group, một công ty môi giới thế chấp có trụ sở gần Philadelphia, cho biết. “Chúng ta không biết nó sẽ diễn biến như thế nào. Giá dầu cao gây ra lạm phát, và lạm phát đẩy lãi suất tăng.”
Nói một cách đơn giản, khi các nhà đầu tư dự đoán lạm phát cao hơn, họ muốn lợi nhuận cao hơn cho các khoản đầu tư dài hạn, và do đó lợi suất trái phiếu dài hạn tăng lên — điều này ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp. Tính đến sáng thứ Sáu, lợi suất trái phiếu kho bạc 10 năm ở mức khoảng 4,25%, tăng từ mức dưới 4% trước khi xung đột nổ ra ở Trung Đông.
Trước đó, ông Yun cho biết: “Tôi đã dự báo mức 6% (cho mùa xuân) và nó sẽ duy trì ở mức đó trong phần còn lại của năm. Nhưng giá dầu đã làm đảo lộn điều đó.”
Hiện tại, ông dự đoán lãi suất sẽ ở mức khoảng 6,5% nếu xung đột ở Trung Đông kéo dài hoặc giá dầu vẫn ở mức cao.
Các lựa chọn thay thế khả thi cho việc “cố định” lãi suất
Đối với người mua, sự không chắc chắn đồng nghĩa với việc điều quan trọng là phải hiểu lãi suất có thể thay đổi như thế nào trong suốt quá trình mua nhà.
Nói chung, khi bạn được người cho vay chấp thuận trước khoản vay nhất định. Lý tưởng nhất là, sau khi ký hợp đồng mua bán một ngôi nhà cụ thể, bạn có thể “cố định” lãi suất được đưa ra. Điều đó có nghĩa là bạn được đảm bảo mức lãi suất đó trong một khoảng thời gian nhất định — thường là 30 hoặc 60 ngày — giả sử tình hình tài chính của bạn không thay đổi đáng kể trước khi bạn hoàn tất việc mua bán trong khung thời gian đó.
Việc cố định lãi suất mang lại lợi ích chính là bạn biết rằng nếu lãi suất tăng cao trước khi bạn hoàn tất giao dịch mua nhà, bạn vẫn sẽ nhận được mức lãi suất đã thỏa thuận.
Mặt khác, nếu lãi suất giảm, bạn vẫn sẽ trả mức lãi suất đã thỏa thuận.
Tuy nhiên, có thể có những lựa chọn để tránh kết quả đó.
“Người tiêu dùng nên hỏi [người cho vay hoặc môi giới của họ], ‘Nếu tôi chốt lãi suất ngay bây giờ, và lãi suất giảm xuống, tôi có những lựa chọn nào?’” Rinaldi nói. “Trong một thị trường biến động như vậy, việc người tiêu dùng biết được điều này là có lợi.”
Một số người cho vay có thể cung cấp điều khoản “giảm lãi suất”, cho phép người mua được hưởng các điều khoản tốt hơn nếu lãi suất giảm một lượng nhất định trước khi giao dịch mua bán hoàn tất.
Ngoài ra, đôi khi bạn có thể để lãi suất “biến động” nghĩa là bạn không bị ràng buộc lãi suất cho đến gần thời điểm hoàn tất giao dịch mua nhà. Rủi ro ở đây là nếu lãi suất tăng, bạn sẽ bỏ lỡ mức lãi suất tốt hơn mà bạn có thể đã chốt được. Lợi ích là nếu lãi suất giảm, bạn có thể tận dụng mức lãi suất thấp hơn.
Hãy lưu ý rằng người cho vay có thể tính phí cao hơn cho các lựa chọn lãi suất biến động này.
Đây là các số liệu ở Mỹ. Còn ở Việt Nam, chưa có số liệu thống kê nào về tác động của chiến sự Trung Đông tới lãi suất cho vay mua nhà được đưa ra. Nhưng bằng cảm quan thì có thể thấy nó chắc hẳn là tăng.
