Dưới một bài báo nói về giá căn hộ Hà Nội lập đỉnh, có người bình luận: "Bảo chung cư là tiêu sản mà giờ tăng gấp rưỡi, gấp đôi."

Ngay bên dưới, một người khác đáp lại: "Đó chỉ là chu kỳ tăng giá. Công trình vẫn hao mòn từng ngày."

Hai bình luận. Hai cách nhìn. Và cả hai đều nhận được hàng trăm lượt đồng tình. Điều đó cho thấy cuộc tranh luận này không còn là câu chuyện về một loại hình bất động sản.

Nó phản ánh cách người Việt định nghĩa "tài sản", kỳ vọng vào bất động sản và cả nỗi lo về khả năng sở hữu nhà trong bối cảnh giá tăng nhanh.

Điều đáng chú ý là khi đối chiếu các cuộc thảo luận công khai trên VOZ, Reddit, VnExpress với dữ liệu từ CBRE, Savills, Batdongsan.com.vn và VARS, có thể thấy một nghịch lý.

chung-cu-la-tieu-san-hay-tai-sanjpg-1785837782.png

Giá căn hộ tăng rất mạnh. Nhưng hiệu quả khai thác cho thuê lại giảm.

Chính nghịch lý này đang khiến khái niệm "tài sản" và "tiêu sản" trở nên phức tạp hơn bao giờ hết.

Có ít nhất 3 "trường phái" trong cuộc tranh luận

Nếu đọc hàng chục chủ đề trên VOZ, Reddit và phần bình luận dưới các bài báo về giá chung cư, có thể thấy cuộc tranh luận không chỉ có hai phe.

Trường phái 1: "Chung cư là tiêu sản vì công trình hao mòn"

Đây là quan điểm lâu đời nhất. Lập luận xoay quanh bốn ý:

  • giá trị công trình giảm theo thời gian;
  • phải trả phí quản lý, bảo trì và vận hành;
  • tuổi thọ tòa nhà có giới hạn;
  • đất mới là phần giữ giá trị dài hạn.

Điểm đáng chú ý là nhóm này thường không phủ nhận vai trò của chung cư đối với nhu cầu ở thực. Điều họ phản đối là việc coi căn hộ là một tài sản tăng giá bền vững trong mọi hoàn cảnh.

Trường phái 2: "Nếu bán vẫn có lãi thì sao gọi là tiêu sản?"

Đây là nhóm xuất hiện nhiều hơn sau giai đoạn giá căn hộ tăng mạnh. Lập luận rất thực tế:

"Tôi mua căn hộ năm 2021, đến 2025 bán cao hơn vài chục phần trăm, vậy tại sao lại gọi là tiêu sản?"

Lập luận này không chỉ xuất hiện trên diễn đàn mà còn được củng cố bởi dữ liệu thị trường.

CBRE ghi nhận năm 2024 giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng khoảng 36% so với năm trước; giá thứ cấp cũng tăng trên 26% – mức tăng rất cao trong nhiều năm.

Trường phái 3: "Quan trọng không phải căn hộ, mà là dòng tiền"

Đây là góc nhìn phổ biến trong cộng đồng tài chính cá nhân. Theo cách tiếp cận này, một căn hộ không tự động là tài sản hay tiêu sản.

Điều quyết định là:

  • có tạo dòng tiền hay không;
  • dòng tiền có bù được chi phí vốn hay không;
  • tỷ suất sinh lời so với các kênh đầu tư khác.

Điều thú vị là dữ liệu thị trường hiện nay lại khiến lập luận này trở nên đáng suy nghĩ.

Theo Batdongsan.com.vn, CBRE và VARS, lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM hiện chỉ quanh 3–3,4%/năm, thậm chí VARS cho rằng nhiều trường hợp còn dưới 2% nếu tính đầy đủ chi phí. Trong nhiều thời điểm, mức này thấp hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng.

Đó là lý do nhiều nhà đầu tư hiện nay không kỳ vọng kiếm tiền từ tiền thuê, mà chủ yếu chờ tăng giá vốn.

(Dài quá, mình sẽ viết tiếp sau...)