Chung cư nội đô vẫn hấp thụ tốt

Từ đầu năm 2026 tới nay, thị trường chung cư Hà Nội hứng chịu một đợt rung lắc nhẹ: thanh khoản sụt giảm do tác động của đà tăng lãi suất, mặt bằng giá điều chỉnh giảm. 

Tuy nhiên, tác động của đợt rung lắc không đồng đều, thậm chí trái ngược ở những khu vực khác nhau. Tại các quận trung tâm (cũ), phần nhiều dự án chung cư vẫn đang cho thấy sức hấp thụ khá tốt, bất chấp mặt bằng giá đã neo ở mức rất cao, lên tới 200 – 300 triệu đồng/m2.

Bà Đỗ Thị Thúy Hằng, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Kiến Hưng, lý giải với VietnamFinance nguyên do của hiện tượng này là tệp khách hàng của dòng sản phẩm chung cư cao cấp - hạng sang gần như không chịu tác động của biến động lãi suất. Mặt khác, nguồn cung dòng sản phẩm này rất hạn chế, nên đặc biệt thích hợp làm tài sản nắm giữ dài hạn của giới nhà giàu.

Sức hấp thụ cũng được ghi nhận đáng kể ngay cả với vùng rìa ngoài của các quận nội thành (cũ) như Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Hà Đông, Long Biên… 

Chẳng hạn tại Hà Đông (cũ), một dự án chung cư mới ở cuối đường Quang Trung (Quốc lộ 6) đang chào bán giá 90 triệu đồng/m2, tương đương 1 căn 2 ngủ diện tích 60m2 có giá 5,5 tỷ đồng mà vẫn bán khá tốt, hay giai đoạn tiếp theo của một dự án chung cư gần đầu cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ thuộc Thanh Trì (cũ), rao bán giá 90 triệu đồng/m2 đang ghi nhận hấp thụ khá.

Tại khu vực giáp ranh giữa Hoài Đức (cũ) và Từ Liêm (cũ), tức dọc vành đai 3.5 phía tây Hà Nội, chung cư neo giá phổ biến trong khoảng 80 – 90 triệu đồng/m2 vẫn đang “bán ầm ầm” trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, dù cho so với thời điểm đỉnh cao cuối 2025, giá thứ cấp đã điều chỉnh giảm nhẹ.

Chung cư ven đô chịu áp lực

Trái ngược với tình hình “yên ổn” của khu vực nội đô, thị trường chung cư ngoại ô Hà Nội lại đang khá “vật lộn” khi thanh khoản giảm đáng kể, khiến giá đi xuống. Hội môi giới bất động sản Việt Nam ghi nhận tình trạng giảm giá 100 – 300 triệu đồng/sản phẩm diễn ra không ít.

Nguyên do của tình trạng này đến từ nhiều hướng. Nói với VietnamFinance, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cho hay với nhóm người mua ở thực, không ít người mua nhà từ 2 năm trước, tới nay đã hết thời gian được ưu đãi vay vốn (ân hạn gốc, miễn lãi suất). Việc này lại trùng với thời điểm lãi suất tăng mạnh, lãi thả nổi lên tới 13% - 15%, khiến chi phí phải trả hàng tháng tăng vọt. Người mua không chịu nổi sức ép tài chính nên phải bán ra, mà muốn bán nhanh thì phải giảm giá so với mặt bằng chung của thị trường.

Bà Đỗ Thị Thúy Hằng, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Kiến Hưng, bổ sung rằng bên cạnh sức ép lãi suất, việc giảm giá để đẩy hàng trên thị trường thứ cấp còn do tác động của chủ đầu tư. 

Cụ thể, do sức mua suy giảm, các chủ đầu tư đã mạnh tay thực hiện chính sách chiết khấu sâu và gia tăng ưu đãi cho giỏ hàng sơ cấp. Điều này khiến sản phẩm sơ cấp mới tung ra thị trường có giá ngang bằng, thậm chí rẻ hơn sản phẩm đã bán ở giai đoạn trước. Kết quả là những nhà đầu tư đã “ôm hàng” giai đoạn trước rơi vào thế kẹp: cho thuê thì kém, mà giữ lại thì gánh chi phí lãi suất cao. Tình thế này buộc nhà đầu tư phải giảm giá để thoát hàng.

Bên cạnh đó, cũng không thể không thấy rằng tâm lý người mua ở thời điểm hiện nay đã khác rất xa với giai đoạn trước đó. Những năm 2021 – 2023, nguồn cung chung cư tại Hà Nội cực kỳ khan hiếm, nên bất chấp giá leo thang với tốc độ chóng mặt, người mua vẫn phải chấp nhận xuống tiền. Thậm chí người mua có tâm lý “vơ bèo vạt tép”, sản phẩm thấp cấp, cũ, vị trí xấu, kém tiện ích cũng vẫn mua. Nhưng hiện nay, cung đã tăng lên đáng kể, thậm chí bắt đầu đạt mức dồi dào, người mua có thêm nhiều lựa chọn. 

Kết quả là thị trường hình thành một vòng xoáy đi xuống, ép cả thanh khoản và giá cùng giảm.

Mặc dù vậy, chưa có đủ cơ sở để nhận định sự suy giảm này là một xu hướng. Nguyên do là mức điều chỉnh giá là không lớn, sức ép thanh khoản là không đủ để tạo ra làn sóng bán tháo. Ngoài ra, chi phí phát triển dự án vẫn ở mức rất cao, khiến mặt bằng giá sơ cấp gần như “không có cửa” giảm. Việc chủ đầu tư gia tăng các hình thức khuyến mãi chỉ là giải pháp đối phó với bối cảnh hiện tại, chứ không có chuyện giảm giá niêm yết. Điều này khiến thị trường thứ cấp được nâng đỡ, tiếp tục trụ lại ở vùng giá cao, bất chấp những pha điều chỉnh như hiện nay.

Thực tế cho thấy, lực cầu vẫn đang khá mạnh, từ cả 2 nhóm: mua ở thực và đầu tư. Với chính sách bán hàng chỉ cần vào tiền 15% - 20% giá trị sản phẩm là được ký hợp đồng mua bán, nhiều người mua vẫn chấp nhận xuống tiền, dù cho giá sản phẩm ở mức cao. 

Ví dụ 1 căn hộ 2 ngủ có giá 5 tỷ đồng, mức vào tiền chỉ 15% (tương đương 750 triệu đồng) là “vừa sức” với nhiều gia đình trẻ. Việc vay vốn hoặc trả góp với chi phí vừa phải trong ít nhất 2 năm (theo chính sách hỗ trợ của chủ đầu tư) bảo đảm một “khoảng thở” để các gia đình trẻ xoay xở, chờ “bão” lãi suất tan. Suy cho cùng, một chốn an cư vẫn tốt hơn tình cảnh thuê mượn, dù cho trong những năm đầu, cái giá cho một chốn an cư là không hề rẻ.