Mua nhà đất giá dưới 3 tỷ đồng không khó nhưng có rủi ro

Theo chuyên gia Savills, các giao dịch thời gian qua hướng tới nhu cầu để ở. Hành vi người tiêu dùng có nhiều thay đổi. Trong sự thay đổi này, họ thường lựa chọn những sản phẩm nhà ở đề cao, chú trọng môi trường sống. Dù giá liên tục tăng nhưng các dự án được đầu tư bài bản và chuyên nghiệp bởi chủ đầu tư giàu kinh nghiệm vẫn ghi nhận thanh khoản trên thị trường.

Tuy nhiên, không thể phủ nhận sức mua nhà ở khó đạt được thanh khoản tốt như trước. Bởi lẽ thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng giá của bất động sản. Trong khi các nhà đầu tư có nguồn tiền nhàn rỗi khá bình thản trong các vụ đầu tư thì nhóm đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính đang gặp nhiều khó khăn hơn. Tín dụng đang được kiểm soát, đặc biệt đối với các khoản vay trong lĩnh vực bất động sản khiến nhiều nhà đầu tư bị “giữ chân” trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng hay vay thế chấp. Đặt trong bối cảnh mức giá đang ở ngưỡng cao, cơ hội sinh lời “nóng” thông qua đầu tư bất động sản cũng giảm sức hấp dẫn.

Thị trường trong 6 tháng còn lại của năm 2022 sẽ không xuất hiện nhiều đột biến khi nguồn cung vẫn khan hiếm, giá vẫn tăng. Các chủ đầu tư tiếp tục đối mặt với áp lực tăng giá, đặc biệt là từ chi phí đầu vào. Tuy nhiên, thị trường dự kiến sẽ chào đón thêm nhiều dự án nhà ở mới trong giai đoạn 2023-2025. Nguồn cung của thị trường sẽ được mở rộng trong giai đoạn này.

Tuy nhiên, giá các căn hộ, nhà đất những năm qua chưa khi nào hết nóng tại các quận nội thành Hà Nội. Trong đó một loại hình bất động sản được nhiều nhà đầu tư liều lĩnh "xuống tiền" do mức giá khá rẻ. Theo khảo sát loại hình đất xen kẹp, đất nông nghiệp tại các quận Thanh Xuân, Tây Hồ, Long Biên còn khá nhiều quỹ đất nông nghiệp. Bằng những phương thức giao dịch "giấy viết tay" loại hình nhà đất nông nghiệp được hô biến như nhà đất sử dụng để ở có sổ đỏ.

Tại khu vực đường Âu Cơ (ngõ 246 đường Âu Cơ, ngõ 374 đường Âu Cơ, phường Nhật Tân, quận Tây Hồ), giá đất giao động từ 100 - 200 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đất nông nghiệp xen kẹp chỉ có giá 15 - 20 triệu đồng/m2. Với mức giá như trên chỉ dưới 3 tỷ đồng nhiều người đã có thể sở hữu một căn nhà mặt đất có diện tích từ 35-50m2, xây dựng theo mẫu nhà cấp 4, trong các ngõ nhỏ. Nhiều người ham rẻ mua đất khiến thị trường đất nông nghiệp cũng sôi động không kém giao dịch đất có "sổ đỏ".

Tại tổ 18 cụm 7 Quảng An, mức giá 16 triệu/m2, xây dựng tối đa 2 tầng 1 tum, tương tự ngõ 238 Âu Cơ, phường Quảng An cũng có chung mức giá đất như trên.

Hay tại số 27 đến số 31 ngách 3, ngõ 76 phố An Dương thuộc cụm 1 tổ dân phố số 2, phường Tứ Liên, con ngõ được hình thành với nhiều công trình xây dựng trên đất nông nghiệp và được giao dịch chuyển nhượng"giấy viết tay". Đáng chú ý hàng loạt thông tin mua bán nhà đất nông nghiệp tại khu vực Tứ Liên, Tây Hồ đều được đăng tải rầm rộ.

Đất nông nghiệp được rao bán rầm rộ trên mạng. Ảnh chụp màn hình

Tại khu vực quận Thanh Xuân, cuối ngõ 239 đường Bùi Xương Trạch, xây dựng hoàn toàn trên đất nông nghiệp, tại đây việc giao dịch đất nông nghiệp diễn ra sôi nổi, với mức giá dao động 20-25 triệu đồng/m2.

Trao đổi với một nhà đầu tư vào loại hình bất động sản này cho biết: Mua bán đất nông nghiệp vô cùng rủi ro, nhưng khi mua cần nắm rõ đất này có khả năng chuyển đổi hay không, nhà đầu tư tìm hiểu về quy hoạch cụ thể lúc đó mới "xuống tiền". Về mức giá cũng không thay đổi nhiều, để mua đất và xây nhà tính trung bình rơi vào khoảng 30 triệu đồng/m2. Về mức độ rủi ro chắc chắn là có, vì khả năng nếu có quy hoạch thì sẽ khó để được bồi thường theo đơn giá đất thổ cư. Tuy nhiên hầu hết những người mua nhà đất nông nghiệp tại các khu vực này đều có mục đích để ở, không phải để đầu tư, buôn bán bất động sản...

Có thể thấy, mua nhà trên đất nông nghiệp sẽ tiềm ẩn vô vàn rủi ro, đây không phải xu hướng của thị trường bất động sản phát triển. Ngoài ra, các nhà đầu tư có thể tham khảo mua nhà ở các quận ngoại thành với mức giá 3 tỷ đồng quỹ căn hộ còn khá nhiều như: dự án như Vinhomes Smart City, Masteri West Heights (quận Nam Từ Liêm)....

Có được mua bán đất nông nghiệp được không?

Đối với các quyền của người sử dụng đất là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp bằng quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, pháp luật quy định một số điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các giao dịch này tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Các điều kiện đó là người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất), đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất. Đây là điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với các loại đất nói chung của người sử dụng đất bao gồm cả đất nông nghiệp.

Ngoài ra đối với giao dịch chuyển nhượng, tặng cho đất nông nghiệp cần lưu ý về những trường hợp không được nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Điều 191 Luật Đất đai.

Cụ thể : Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Như vậy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện khi người chuyển nhượng đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng được phép nhận chuyển nhượng thì đất nông nghiệp được chuyển nhượng.

“Mua bán đất nông nghiệp” là ngôn ngữ thường ngày nói đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc mua bán đất nông nghiệp được phép thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp như đã nói ở trên.

Một trong các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là sử dụng đất đúng mục đích theo quy định tại Điều 170 Luật Đất đai. Đất nông nghiệp như trên đã nói là đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và người sử dụng đất nông nghiệp phải sử dụng đất đúng mục đích đó. Do vậy, việc xây dựng nhà ở, công trình trên đất nông nghiệp không nhằm mục đích sản xuất nông nghiệp là hành vi vi phạm pháp luật, vi phạm nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Đối với người có hành vi sử dụng đất nông nghiệp trái mục đích thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo mức độ vi phạm. Về hình thức và xử phạt vi phạm hành chính được quy định tại các Điều 9, 10, 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Theo đó quy định rõ ràng về các hành vi sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp.

Mức phạt cao thấp tùy thuộc vào diện tích đất sử dụng sai mục đích. Ví dụ phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép đất trồng lúa ở nông thôn sang đất phi nông nghiệp với diện tích từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta căn cứ điểm đ, khoản 2, Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.

Đối với người đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà còn vi phạm, hoặc đã bị kết án và chưa được xóa án tích mà còn vi phạm thì bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội “Vi phạm các quy định về sử dụng đất đai” theo Điều 228 Bộ luật Hình sự năm 2015. Mức hình phạt cao nhất cho người phạm tội này là phạt tù đến 07 năm.

Với cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền mà cho phép người dân sử dụng đất nông nghiệp sai mục đích cũng bị xử lý tương tự như người sử dụng đất.