Trên thị trường bất động sản thời gian qua xuất hiện nhiều chủ đầu tư dự án không thể hoàn tất công trình và giao nhà/căn hộ như thỏa thuận. Một trong những nguyên nhân là do chủ đầu tư có khả năng tài chính yếu kém không thể xây dựng được dự án. Rất nhiều dự án bất động sản nằm ở vị trí đắc địa, xây dựng gần xong nhưng phải “trùm mền” vì thiếu vốn. 

Thời điểm thị trường bất động sản (BĐS) phình bong bóng, nhiều nhà đầu tư tay ngang thấy “có ăn” nên nhảy vào, vay tiền ngân hàng (NH) đầu tư rồi bán dự án trả nợ. Đến khi chính sách tín dụng siết chặt khiến hàng loạt dự án đã triển khai bị sốc nặng, thị trường BĐS cũng “xì hơi” từ đó. Việc bán lại dự án hoặc kêu gọi đầu tư là điều bức bách các doanh nghiệp (DN) phải làm nhưng không dễ.

Đình đám nhất phải kể đến là tổ hợp khu căn hộ cao cấp Kenton Residences (đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè, TP HCM) do Công ty TNHH Tài Nguyên triển khai. Dự án có tổng vốn đầu tư 300 triệu USD, gồm 9 block, cao từ 20-30 tầng với 1.640 căn hộ. Thời điểm cách đây 6 năm, chủ đầu tư tham vọng đây sẽ là dự án căn hộ cao cấp, giá bán lúc công bố từ 1.500 - 2.200 USD/m2, thậm chí có căn lên đến 1 triệu USD. Nhưng từ năm 2010 đến nay, dự án vẫn nằm phơi sương vì chủ đầu tư hết vốn.

Dự án của Công ty CP Quốc Cường Gia Lai tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP HCM được đầu tư từ năm 2007 với tổng vốn lên đến hơn 7.300 tỉ đồng nhưng nay mới chỉ đền bù được hơn 80% và không biết khi nào hoàn thành. Tại đại hội cổ đông mới đây, lãnh đạo DN này cho biết phải cần thêm 1.000-3.000 tỉ đồng thì dự án mới có thể hoàn thiện để ra mắt vào quý II/2015. 

Một “ông lớn” khác cũng đang “trùm mền” ngay trung tâm TP HCM là dự án Saigon One Tower do Công ty CP Sài Gòn M&C làm chủ đầu tư với số vốn lên đến 256 triệu USD. Hiện dự án đang rơi vào tình cảnh thiếu vốn thi công nên có nguy cơ bị NH xiết nợ. Dự án Richland Emerald Tower (đường Bãi Sậy, quận 6, TP HCM) cao 28 tầng do Công ty CP Đầu tư Xây dựng Nhật Quang làm chủ đầu tư. Khởi công từ tháng 8-2008, dự kiến bàn giao nhà hơn 4 năm trước nhưng sau khi xây thô đến tầng 28 thì ngừng đột ngột vì... hết vốn. 

Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp vẫn công bố on số lợi nhuận “khủng” hàng chục tỷ, trăm tỷ hay thậm chí ngàn tỷ đồng của các công ty bất động sản. Tuy nhiên, chúng ta cần lưu ý rằng những con số lợi nhuận lớn như vậy có thể không đồng nghĩa với việc Công ty bất động sản có thể tình trạng tài chính lành mạnh và có thể hoàn thành dự án đúng tiến độ.

Trên thực tế, việc tạo lợi nhuận kế toán đối với các chủ đầu tư bất động sản là không quá khó. Chỉ cần thực hiện chuyển nhượng một dự án hay một số căn hộ “trên sổ sách” là hoàn toàn có thể ghi nhận doanh thu – lợi nhuận. Tuy lợi nhuận có thể dễ dàng bị “làm giả” nhưng nếu nhà đầu tư có kinh nghiệm sẽ dễ dàng nhận thấy điều này khi phân tích dòng tiền của doanh nghiệp.

Điểm quan trọng nhất là lượng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh được tạo ra trong kỳ được thể hiện trên Báo cáo lưu chuyển tiền tệ và lượng tiền mặt còn lại. Khả năng “tạo tiền” càng cao thì chất lượng của lợi nhuận càng cao – nghĩa là doanh nghiệp thực sự đang bán được hàng và thu được tiền thật, chứ không phải lợi nhuận “ảo”.

Đó là về dòng tiền, còn một tiêu chí rất quan trọng nữa là dòng vốn của doanh nghiệp. Bất động sản là ngành thâm dụng vốn và doanh nghiệp cần phải có vốn đối ứng để thực hiện dự án. Vốn tự có càng lớn càng thể hiện sức mạnh tài chính của doanh nghiệp và khả năng sẵn sàng thực hiện dự án và ít phụ thuộc và tiến độ góp vốn của khách hàng. Tuy nhiên, với bản chất thâm dụng vốn như đã đề cập, nên công ty bất động sản thường sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Nhiều nhà đầu tư thường đánh giá bằng việc phân tích chỉ số Nợ/Tài sản trên bảng cân đối kế toán. Tuy nhiên, theo chuẩn mực kế toán tại Việt Nam thì giá trị các tài sản được ghi nhận trên báo cáo tài chính theo giá vốn, nên việc tính lại theo giá thị trường là cực kỳ cần thiết. Vì vậy, nhà đầu tư nên sử dụng chỉ số Nợ/Tài sản theo giá trị thị trường sẽ cho bức tranh tốt hơn về tỷ lệ đòn bẩy dựa trên tài sản thực khi thanh lý theo giá thị trường.

Chỉ số đòn bẩy dựa trên giá thị trường của tài sản sẽ giúp chúng ta nhận định đúng thực chất rủi ro sử dụng nợ vay hơn, có nghĩa là có thể doanh nghiệp vay hàng ngàn tỷ đồng nhưng có giá trị tài sản lớn thì chưa hẳn là rủi ro cao, và ngược lại.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng việc phụ thuộc vào vốn vay cũng đồng nghĩa với mức độ rủi ro lãi suất rất cao. Chính sách tiền tệ thắt chặt như trong các năm 2010-2012 đã khiến các công ty bất động sản lao đao vì gánh nặng chi phí lãi vay và lãi suất cao cũng khiến nhà đầu tư chùn tay, doanh nghiệp khó bán được hàng để lấy dòng tiền trả nợ.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo CafeLand, NLĐ)