Trong khi phân khúc cao cấp tiếp tục nuốt trọn tổng nguồn cung căn hộ trên thị trường cả nước, dẫn đầu về số lượng tiêu thụ thì phân khúc tầm trung và giá rẻ lại có dấu hiệu đuối sức. Không chỉ khiêm tốn về nguồn cung, không xuất hiện nhiều hoạt động mở bán, sức tiêu thụ của phân khúc này cũng sụt giảm nhiều so với năm 2014. Hiện tại, giao dịch mua bán chỉ sôi động ở phân khúc cao cấp (khoảng 2-3 tỷ đồng/căn), phân khúc dưới 1 tỷ đồng chiếm số lượng khiêm tốn. Nếu so với năm 2014 thì không bằng một nửa.

Theo nhận định từ Hiệp hội BĐS Tp.HCM thì nhu cầu mua nhà của người dân vẫn tập trung phần lớn vào căn hộ bình dân, tầm trung. Các báo cáo từ nhiều công ty nghiên cứu thị trường cũng khẳng định quan điểm trên. Thế nhưng thực tế giao dịch thị trường của phân khúc này trong năm nay lại không thực tốt. Nếu năm 2014, căn hộ hạng A, B có giao dịch tương đối thấp chiếm khoảng 30% thị phần, 70% còn lại thuộc về phân khúc căn hộ hạng C thì năm nay hoàn toàn ngược lại. Căn hộ trung - cao cấp chiếm 70% lượng giao dịch, tầm trung và bình dân chỉ khoảng 30%. 

Nguyên nhân đến từ sự thiếu hụt sản phẩm mới của thị trường. Căn hộ tầm trung gần như không có thêm dự án nào đủ gọi là hoành tráng để giới đầu tư săn đón rầm rộ. Đa phần là dự án cũ được mở bán mới, dự án khó bán găm hàng từ lâu tranh thủ thị trường tốt lên bung ra bán lại. 

Nếu thời điểm đầu năm khách hàng còn có thể kiếm được các dự án dưới 1 tỷ/căn để mua thì đến hiện tại, với giá tiền này muốn tìm dự án chất lượng rất khó. Trong khi đó, lượng căn hộ ở phân khúc cao cấp lại tăng lên 20-30%, chiếm gần 70% tổng cung của Tp.HCM.

Các chuyên gia cho rằng sự lệch pha cung – cầu này không phải là dấu hiệu tốt đẹp gì. Sức mua, nhu cầu của người dân trái ngược với hướng đi của thị trường là điều bất bình thường. Một khi nguồn cầu hướng về bình dân mà nguồn cung lại toàn cao cấp thì sức tiêu thụ mạnh mẽ hiện tại rất có thể là ảo. 

Những số lượng giao dịch mà các công ty nghiên cứu thu thập chủ yếu vẫn dựa trên thông tin từ chính doanh nghiệp, nhà đầu tư cung cấp. Con số này chỉ có độ chính xác về nguồn cung, còn nhu cầu, giao dịch thực thì không có gì chắc chắn. Biểu hiện rõ nhất là sự thiếu nhất quán, thậm chí chênh lệch lớn về báo cáo số lượng tiêu thụ của các công ty nghiên cứu khác nhau.

Một thực tế nữa là do các dự án tầm trung không thể mang lại lợi nhuận lớn như đầu tư căn hộ cao cấp nên doanh nghiệp không mấy mặn mà. Thêm vào đó, quỹ đất hạn chế, các dự án tầm trung thường bị đẩy ra vùng ven, vùng rìa thành thị, thiếu thốn hạ tầng nên rất khó bán. Nếu như thời điểm 2014, các dự án căn hộ tầm trung vẫn có được vị trí đắc địa, ở khu vực các quận nội thành như quận 5, 10, Tân Bình, Tân Phú, quận 12, quận 7 thì sang năm 2015, các dự án căn hộ tầm trung đều chuyển ra những khu vực ngoài trung tâm, thậm chí cả những nơi thiếu hạ tầng. Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến phân khúc này không còn hấp dẫn và tạo ra cơn sốt như 2014.

Về vấn đề này, theo Bộ trưởng Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, Một trong những vấn đề cốt lõi để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản hiện nay là phải khắc phục được sự lệch pha cung – cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa một cách hợp lý, sao cho các sản phẩm bất động sản chủ yếu phải phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán của đại đa số người mua.

Theo báo cáo của Savills trong quý 2/2015, thị trường căn hộ nhận thêm 11 dự án mới và các giai đoạn mới của 8 dự án hiện hữu mở bán hơn 9,700 căn hộ, tăng 47% theo quý và 138% theo năm. Đây cũng là quý có số lượng nguồn cung căn hộ mới nhiều nhất trong 5 năm trở lại đây.

Song đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này đạt 19%, tức đã giảm 2 điểm phần trăm theo quý. Trao đổi với người viết, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc bộ phận tư vấn Savills cho biết, do trong quý 2 nguồn cung gia tăng mạnh mẽ nên có thể trong thời gian ngắn thị trường chưa hấp thụ được. Với thông tin gần đây nhiều ý kiến tỏ ra lo ngại về việc hình thành bong bóng bất động sản như giai đoạn 2007.

Chính vì vậy, bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng xác định quan điểm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phải gắn với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 nhằm đa dạng hóa sản phẩm bất động sản nhà ở, trong đó trọng tâm là phát triển nhà ở xã hội, hướng tới người nghèo, để sản phẩm bất động sản đến với mọi đối tượng.

Mai Hoa - (Theo Tuổi trẻ, ĐTCK)