Tồn kho BĐS là nguyên nhân hàng đầu gây ra tình trạng nợ xấu

Theo các chuyên gia kinh tế, tồn kho BĐS là nguyên nhân hàng đầu gây ra tình trạng nợ xấu. TS Nguyễn Minh Phong nhìn nhận: Nợ xấu còn lớn chứng tỏ BĐS không “trôi” được bao nhiêu. “Nợ xấu lớn gây ách tắc hoạt động của cả doanh nghiệp và nền kinh tế. Việc bị đọng vốn có thể khiến các doanh nghiệp không đủ nguồn lực để tiếp tục phát triển sản xuất, kinh doanh, thậm chí rơi vào tình trạng phá sản. Trên thực tế, những dự án BĐS đang còn “bất động” có ở rất nhiều nơi, đó là bằng chứng cho việc này”, TS Nguyễn Minh Phong phân tích.

Theo TS Nguyễn Minh Phong, BĐS “bất động” thì các ngành dịch vụ liên quan cũng bị ảnh hưởng bởi không có hoạt động ăn theo, lan tỏa. Như vậy, nó sẽ làm suy giảm động lực tăng trưởng cũng như việc làm, thu nhập và một loạt khoản thu ngân sách khác.

Trong khi đó, theo số liệu công bố mới nhất từ Bộ Xây dựng, tính đến ngày 20/8, tổng giá trị tồn kho BĐS trên cả nước là 82.295 tỉ đồng; giảm khoảng 12.163 tỉ đồng so với thời điểm cuối năm 2013. Trong đó, đáng chú ý là tồn kho căn hộ chung cư hiện vào khoảng 17.000 căn, tương đương với 26.000 tỉ đồng; tồn kho đất nền nhà ở là 8,7 triệu m2, tương đương 28.500 tỷ đồng. 

Bộ Xây dựng sẽ rà soát tất cả các dự án phát triển nhà ở để phân loại các dự án được tiếp tục thực hiện, các dự án cần tạm dừng, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở; hướng dẫn, hỗ trợ các DN BĐS chủ động điều chỉnh hoạt động kinh doanh như: giảm giá bán, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa cho phù hợp với khả năng chi trả của thị trường...

Theo số liệu của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, tính đến hết 6 tháng đầu năm 2014, riêng TP Hồ Chí Minh còn khoảng 7.520 căn hộ tồn kho, chủ yếu là các căn hộ có diện tích lớn trên 70 m2, các căn hộ ở các dự án có vị trí không thuận lợi, chưa hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật hoặc các dự án xây dựng chậm tiến độ. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho biết, phần lớn chủ đầu tư của các dự án này phải vay ngân hàng để có vốn đầu tư nên cứ qua mỗi năm thì giá trị tồn kho lại tăng thêm 12% (mức lãi suất cho vay phổ biến hiện nay). Điều này khiến cho nợ xấu - cục máu đông ngày một phình lên.

Tồn kho lớn chủ yếu tập trung vào các dự án BĐS cao cấp, căn hộ chung cư diện tích lớn. Chính vì thế, theo các chuyên gia kinh tế, các DN, địa phương và chính sách của Nhà nước cần tập trung cơ cấu lại sản phẩm trên thị trường BĐS. Hàng tồn kho bất động sản thường chia thành 2 loại, gồm các sản phẩm đã hoàn thiện nhưng chưa bán được và những dự án dang dở. Trên thực tế, khách hàng hiện không còn mặn mà với dự án dở dang do phần đông người mua nhà có nhu cầu ở thật. Do đó, các doanh nghiệp có khả năng tiêu thụ sản phẩm chính là những đơn vị có sẵn dự án, giá cả hợp lý, đang triển khai tốt, uy tín và cam kết về chất lượng cũng như tiến độ công trình.

Như vậy, nếu các doanh nghiệp có sản sản phẩm là căn hộ hoàn thiện, hoặc sắp hoàn thiện và đang triển khai tốt, giá vừa túi tiền, giao thông thuận tiện thì vẫn tiêu thụ được. Trước tình thế khó khăn, một số doanh nghiệp bất động sản đã tìm nhiều giải pháp tháo gỡ, trong đó có định hướng lại chiến lược phát triển, tung khuyến mãi, chuyển trọng tâm và nguồn lực vào các phân khúc sản phẩm cốt lõi.

Nếu không dư dả nguồn vốn để tung các chương trình khuyến mãi, doanh nghiệp cũng có thể cho mục tiêu là phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ làm mũi nhọn đột phá, vượt khó khăn và tận dụng gói hỗ trợ bất động sản 30.000 tỷ đồng của Chính phủ. Mặt khác, doanh nghiệp cũng có thể khai thác mô hình căn hộ vừa đủ cho một gia đình với giá dao động 600-800 triệu đồng mỗi căn. So sánh với thu nhập bình quân của các hộ gia đình tại TP HCM, đây là mức giá vừa phải.

Có thể thấy, các doanh nghiệp bất động sản đang phải tự xoay sở để vượt qua hoàn cảnh khó khăn hiện nay và những giải pháp hỗ trợ của Chính phủ có tác dụng rất hạn chế. Dù vậy, trong “nguy luôn có cơ” và những doanh nghiệp bất động sản năng động chắc chắn sẽ nắm bắt được cơ hội, khắc phục khó khăn và tiếp tục tăng trưởng trong tương lai.

Để giải quyết vấn đề này, ngành xây dựng phải đưa ra giải pháp tiếp tục rà soát, phân loại các dự án được tiếp tục triển khai, những dự án cần phải điều chỉnh, chuyển đổi cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, dừng cấp phép mới các dự án không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch. Chủ đầu tư điều chỉnh cơ cấu căn hộ thương mại về quy mô, diện tích cho phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Chủ tịch Hà Nội cho rằng, việc cơ cấu sản phẩm, chia nhỏ căn hộ chỉ là một giải pháp. Mấu chốt vấn đề để giải phóng hàng tồn kho là cần một cơ chế chính sách giúp khách hàng có khả năng mua được căn hộ đang tồn trên thị trường. Có thể thông qua việc bảo lãnh vốn tín dụng, hỗ trợ lãi suất cho khách hàng đồng thời có cơ chế chậm trả cho những người khó khăn về tài chính. Theo lãnh đạo Hà Nội, cần có chính sách để hỗ trợ cho các trường hợp thuê mua nhằm kéo dài vòng quay của dòng vốn. Trong quá trình thuê nhà, khách hàng có thể tích lũy đủ số tiền để có thể sở hữu căn hộ. 

Ngoài ra, để người dân dễ tiếp cận với nhà ở, Chính phủ cần đưa ra chính sách phát triển nhà ở phổ thông. Đơn cử các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM có nhiều căn hộ giá 1-1,5 tỷ đồng. Để đảm bảo lòng tin của người dân, các quy định góp vốn phải rõ ràng, tránh chuyện chủ đầu tư dùng tiền của người dân làm mục đích khác.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo Báo tin tức, VnExpress)