Theo kết quả kinh doanh hợp nhất, Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền (Khang Điền House, mã KDH) đạt doanh thu thuần quý IV/2021 là 590 tỷ đồng, giảm mạnh so với cùng kỳ 2020, nhưng lợi nhuận sau thuế lại tăng 8% lên 414,5 tỷ đồng.

Tính tới 31/12/2021, tổng tài sản của Nhà Khang Điền tăng nhẹ so với đầu năm lên 14.349 tỷ đồng. Trong đó, tài sản chủ yếu là tồn kho đạt 7.748 tỷ đồng, chiếm 54% tổng tài sản tập trung lớn nhất ở dự án Khang Phúc – KDC Tân Tạo (3.565 tỷ đồng); các khoản phải thu ngắn hạn đạt 4.182 tỷ đồng, chiếm 29% tổng tài sản.

Lũy kế cả năm, Khang Điền House đạt doanh thu thuần hơn 3.737 tỷ đồng, giảm 18% và lợi nhuận sau thuế đạt 1.204 tỷ đồng, tăng 4% so với 2020.

Xét về dòng tiền, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Nhà Khang Điền kỳ này ghi âm tới 2.015 tỷ đồng trong khi cùng kỳ dương. Trong đó phần lớn là khoản vay ngân hàng OCB (1.535 tỷ đồng) và VietinBank (485 tỷ đồng).

Do dòng tiền âm 2.015 tỷ đồng cuối năm 2021, nên KDH đang đẩy mạnh huy động vốn từ trái phiếu để cho vay công ty con.

Ngay đầu năm 2022, HĐQT KDH đã có Nghị quyết về việc điều tiết chuyển tiền giữa công ty và các công ty con, các công ty con với nhau mà KDH có sở hữu từ 50% vốn trở lên. Hạn mức điều tiết chuyển tiền mỗi lần giao dịch không quá 100 tỷ đồng thông qua ký kết hợp đồng vay tiền.

Đây là một trong những cách thức được cho là để các doanh nghiệp đại chúng tăng tính tự chủ, chủ động điều tiết dòng vốn, nhưng có sự kiểm soát (dưới ĐHĐCĐ), và ấn định tỷ lệ điều tiết/tài sản, theo Nghị định quy định về quản trị công ty áp dụng đối với công ty đại chúng. Có “lối mở” này, KDH có thể tận dụng quan hệ cho vay linh hoạt để tiếp vốn cho các công ty con và ngược lại. Theo đó, việc KDH vừa thông qua phương án huy động 2.000 tỷ đồng trái phiếu để rót vào Công ty Khang Phúc và Công ty Thủy Sinh theo hình thức cho vay được xem là nằm trong kế hoạch.

Theo đó, KDH sẽ chào bán tối đã 20 triệu trái phiếu mệnh giá 100.000đ/ trái phiếu, tổng giá trị huy động 2.000 tỷ đồng và thời gian chào bán dự kiến trong quý II/2022. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không có tài sản đảm bảo. Lãi suất cố định tối thiểu 9%/năm và tối đa 10%/năm. Trái phiếu sẽ bán cho nhà đầu tư trong nước và nước ngoài theo quy định pháp luật.

KDH sẽ sử dụng 1.600 tỷ đồng từ phát hành trái phiếu để cho vay Nhà Khang Phúc để thanh toán một phần chi phí bồi thường mặt bằng cho 2 dự án tại Bình Tân, và 400 tỷ đồng cho vay Thủy Sinh để hỗ trợ chi phí xây dựng dự án khu nhà ở thấp tầng Phú Hữu (Thủ Đức).

So với mặt bằng lãi suất trái phiếu mà các doanh nghiệp bất động sản huy động trong 2021, mức lãi 9-10%/năm được xem là không hẳn quá cao, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất được dự báo có thể điều chỉnh tăng để “đuổi” kịp lạm phát kỳ vọng. Điều đáng nói, mặc dù KDH có quỹ đất khổng lồ hậu thâu tóm Bình Chánh, ước lên tới 650 ha, song trên “giấy trắng mực đen” thì đây là loại trái phiếu “3 không”, rất cần nhà đầu tư chuyên nghiệp có đánh giá đầy đủ về mức độ rủi ro so với lợi suất nhận được.

Đợt huy động vốn này nhằm mục đích mở rộng hoạt động của công ty và các công ty con.

Trước đó, HĐQT Khang Điền đã công bố nghị quyết thông qua việc góp thêm gần 350 tỷ đồng vào công ty con do Khang Điền nắm gần như toàn bộ vốn là Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Gia Phước. Sau nhận thêm vốn từ Khang Điền, vốn điều lệ của Gia Phước dự kiến tăng lên 599,4 tỷ đồng.

Đầu tháng 12/2021, HĐQT của Khang Điền đã cho phép Gia Phước nhận chuyển nhượng 60% vốn của Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Phước Nguyên với tổng giá trị nhận chuyển nhượng tối đa 620 tỷ. Đáng chú ý, Phước Nguyên lại đang nắm 100% vốn điều lệ của Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Nhà Đoàn Nguyên - chủ đầu tư dự án khu nhà ở quy mô 60.732 m2 tại Tp.Thủ Đức, Tp.HCM.

Rủi ro lớn từ trái phiếu không có tài sản đảm bảo Theo báo cáo của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, năm 2021 tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 495.029 tỉ đồng, tăng 23,6% so với năm 2020, trong đó phát hành riêng lẻ đạt 467.583 tỉ đồng, phát hành ra công chúng đạt 27.436 tỉ đồng. Lượng trái phiếu doanh nghiệp được phát hành ngày càng tăng, nhưng theo cơ quan này có tới một nửa trong số đó không có tài sản đảm bảo; thông tin phát hành kém minh bạch, dẫn tới rủi ro cho nhà đầu tư.