Chiếm dụng vốn quá lâu

Bà N.N.K. (ngụ quận Bình Tân, Tp.HCM) đã có đơn gửi nhiều nơi để “cầu cứu” về việc chủ đầu tư dự án Salto Residence là Công ty Cổ Phần Xây Dựng Sài Gòn (SCC) làm mất niềm tin của khách hàng vì đã không thực hiện đúng những gì đã thỏa thuận và đã chiếm dụng vốn quá lâu.

Theo đó, bà K. đã mua và ký hợp đồng mua nhiều căn hộ tại dự án Salto (địa chỉ số 1145 Nguyễn Thị Định, phường Cát Lái, Tp. Thủ Đức). Các hợp đồng này đều ký với chủ đầu tư là Công ty SCC. Tổng số tiến mà bà K. đã đóng cho SCC để mua các căn hộ là gần 14 tỷ đồng.

“Đến thời điểm tháng 1/2023, tôi đã hoàn thành việc thanh toán tương đương 22,5% giá trị của 15 căn hộ, với tổng số tiền là gần 14 tỷ đồng”. Tuy nhiên, bà K. cho hay: “Tôi có nhận được qua email, văn bản số 2205/2023/CV/SCC ngày 22/5/2023 của SCC, yêu cầu dời thời gian ký kết hợp đồng mua bán căn hộ thêm 6 tháng, thay vì thời gian dự kiến là quý 2 năm 2023”.

Cũng theo bà K. thì “Dự án Salto của SCC nhận tiền cọc của tôi và cho đến nay cũng chưa có Giấy phép xây dựng là vi phạm Luật Kinh doanh BĐS. Vậy dự án tại thời điểm SCC thu tiền và cho đến hiện nay là pháp lý chưa đủ để được phép nhận cọc của khách hàng”, bà K. cho hay.

“Chưa kể đến việc bán căn hộ chưa được phép mà tính lãi cho khách hàng từng ngày trả trễ, tôi đã từng bị tính lãi vì thông tin yêu cầu đóng tiền đến chậm. Do đó, chúng tôi hoàn toàn mất niềm tin vào Công ty SCC vì đã không thực hiện đúng những gì đã thỏa thuận và đã chiếm dụng vốn của chúng tôi quá lâu, chúng tôi quyết định không tiếp tục chờ mua căn hộ Salto của Công ty SCC nữa", bà K cho hay.

Lách luật

Liệu SCC có coi thường pháp luật, huy động vốn khi chưa được phép. Đồng thời, xem thường khách hàng, những người đang góp vốn mua sản phẩm của SCC và thách thức dư luận?”.

Luật sư Mai Lưu Phúc, Đoàn Luật sư Tp.HCM phân tích: "Văn bản thỏa thuận (VBTT) mà khách hàng K. ký kết với Công ty SCC không phải là Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai mà là văn bản ghi nhận các thỏa thuận mua bán BĐS “núp bóng” hợp đồng đặt cọc.

Thực tế, tại thời điểm giao kết VBTT này thì BĐS hình thành trong tương lai này cũng chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh, do đó, các thỏa thuận đặt cọc giúp cho công ty BĐS “lách” Luật Kinh doanh BđS để huy động vốn từ khách hàng. Đây là hình thức mà hầu hết các công ty BĐS trên thị trường hiện nay sử dụng để nhận tiền đặt cọc có giá trị lớn, có khi lên đến 90% giá trị hợp đồng".

Cũng theo LS Phúc: "Nội dung cam kết giữa khách hàng K. và Công ty SCC trong hợp đồng rất chung chung, không cam kết về mục đích sử dụng tiền đặt cọc, nhiều quy định bất lợi cho khách hàng như: Khách hàng phải chịu lãi phạt chậm thanh toán khi thanh toán tiền đặt cọc trễ hạn nhưng không quy định trách nhiệm, chế tài đối với SCC khi chậm thực hiện tiến độ ký Hợp đồng mua bán, tiến độ thi công, bàn giao…".

Hành vi tương tự như của SCC trên thị trường là rất nhiều, nhưng việc xác định có phải là hành vi vi phạm pháp luật hay không thì có nhiều quan điểm, bởi Bộ Luật dân sự, Luật Kinh doanh BĐS chưa có quy định chi tiết. Tuy nhiên, theo quan điểm của Luật sư, hành vi của Công ty SCC có thể xác định là có dấu hiệu vi phạm pháp luật.

Theo quy định của pháp luật, "dịch vụ tư vấn bất động sản cũng chính là kinh doanh BĐS. Việc chủ đầu tư hay các công ty môi giới kinh doanh dịch vụ tư vấn BĐS phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Theo đó, BĐS hình thành trong tương lai khi đưa vào kinh doanh, trở thành sản phẩm, đối tượng để nhà đầu tư, công ty môi giới cung cấp dịch vụ tư vấn cho khách hàng, chào mời khách hàng ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán cũng cần đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS".

Vì vậy, "nếu Công ty SCC đưa các sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai vào kinh doanh mà chưa có giấy phép xây dựng là vi phạm khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Theo Điểm a, khoản 3, Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định phạt tiền từ 400 triệu đồng đến 600 triệu đồng đối với hành vi kinh doanh BĐS mà BĐS đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định", Luật sư Phúc cho biết.

Liên quan đến vụ việc này, PV đã nhiều lần liên hệ đến SCC, đại diện Công ty cho hay đã chuyển thông tin cho bộ phận có liên quan và sẽ liên lạc lại cho PV nhưng đến nay vẫn chưa có bất cứ thông tin phản hồi nào.  

Luật sư Phúc cho biết: Trong những trường hợp tương tự mà khách hàng muốn lấy lại tiền cọc thì cần bám sát vào những quy định trong hợp đồng đã ký kết, nghiên cứu quy định pháp luật dân sự, pháp luật về kinh doanh BĐS, xây dựng để buộc nhà đầu tư, công ty BĐS ngồi lại đàm phán, thỏa thuận lại, xác lập lại trách nhiệm của các bên, và/hoặc khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền; tố giác ra công an đối với các hành vi có dấu hiệu phạm tôi Lừa đảo chiếm đoạt tài sản, Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản…