Vào tiền càng sớm càng nhiều lợi thế?

Được biết, hiện có nhiều dự án đang được quảng cáo với những lời có cánh thông qua các đơn vị phân phối. Với nhiều hình thức như đặt cọc giữ chỗ hoặc xác nhận "phiếu thiện chí", việc huy động vốn trở nên dễ dàng hơn. 

Theo tìm hiểu của phóng viên, được biết có những dự án vẫn ngổn ngang san lấp mặt bằng nhưng đã được "lên sàn giao dịch" với rất nhiều lời mời gọi "mật ngọt". Có những dự án hiện chỉ có chiếc máy san ủi hoạt động cào xới đất khiến mặt bằng rộng lớn càng nham nhở bụi bặm. Dấu hiệu về một khu đô thị mới hiện đại, khang trang, được kỳ vọng làm thay đổi diện mạo của địa phương có dự án vẫn đang trong giai đoạn thai nghén, chưa thấy hình hài, nhưng vẫn được quảng cáo thông qua các thiết kế 3D hào nhoáng.

Trong vai khách hàng đang băn khoăn có nên “xuống tiền” với dự án vẫn đang là một bãi đất trống hay không, phóng viên cũng từng được một số nhân viên của công ty bất động sản tư vấn bằng những lời “rót mật vào tai”: “Hiện tại, dự án đang làm cơ sở hạ tầng nên anh (tức phóng viên) vào thời điểm này là thời điểm đầu của dự án, khả năng sau này tăng giá được cao”.

Với những lo lắng vấn đề pháp lý của dự án,  nhân viên khẳng định: “Mình xác định mua sớm thì phải có thời gian chuẩn bị, nhưng được cái chủ đầu tư làm pháp lý cũng chuẩn, sau sẽ hoàn thiện đầy đủ thôi. Còn dự án sau này hoàn thiện chắc chắn sẽ tăng giá nhiều đó”.

Để củng cố thêm niềm tin của khách hàng, các nhân viên sale thường gửi rất nhiều những hình ảnh thiết kế 3D hào nhoáng, hiện đại kèm thêm câu chốt chắc như đinh đóng cột “mua được đợt đầu là thắng ạ”.

Sau khi được tư vấn bằng nhiều lời có cánh, có những người đã không ngại ngần xuống tiền và rồi chờ đợi mỏi mòn nhiều năm vẫn không thấy hình hài của dự án. 

Dấu hiệu huy động vốn trái phép?

Thế nhưng, trái ngược với sự khả quan của các nhân viên sale tư vấn, theo tìm hiểu của phóng viên được biết, có những dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận đầu tư, ký hợp đồng thực hiện dự án, cấp giấy phép xây dựng nhưng chưa đủ điều kiện được huy động vốn, chuyển nhượng và kinh doanh bất động sản.

Thậm chí, có những dự án còn chưa hoàn thiện vấn đề giải phóng mặt bằng nhưng đã được các sàn huy động vốn bằng nhiều hình thức khác nhau.

Dưới góc nhìn pháp lý về sự việc trên, trao đổi với PV tạp chí Đời sống và Pháp luật, luật sư Nguyễn Cao Đạt (Giám đốc công ty Luật Nguyên Khang và Cộng sự) phân tích: Điều 8, luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về các hành vi bị cấm: “1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này; … 5. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết”.

Như vậy, pháp luật quy định chủ đầu tư không được kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và không được huy động, chiếm dụng vốn trái phép.

“Căn cứ Điều 55, luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, với những thông tin như phản ánh thì nếu chủ đầu tư dự án đã tiến hành giới thiệu với khách hàng về phiếu đặt cọc nhưng hiện trạng vẫn đang là đất trống thì như vậy đã có dấu hiệu huy động vốn trái phép, trái với quy định của pháp luật khi dự án chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng”, luật sư Đạt nêu quan điểm. 

Về chế tài xử phạt hành vi huy động vốn trái phép của chủ đầu tư dự án nói chung, vị luật sư cho rằng, căn cứ điểm a, khoản 3, Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP, chủ đầu tư có thể sẽ bị phạt tiền từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng.

“Người dân cần hết sức tỉnh táo, nắm rõ các quy định của pháp luật trước khi tiến hành mua nhà tại các dự án để hạn chế tối đa rủi ro cho bản thân

Để xử lý hành vi huy động vốn trái phép từ các chủ đầu tư dự án thì cần phải có một hành lang pháp lý cụ thể hơn, chặt chẽ và rõ ràng hơn, bên cạnh đó chế tài xử phạt phải nặng và nghiêm khắc hơn mới có khả năng chấm dứt tình trạng nêu trên, đồng thời góp phần giảm đi cơn sốt ảo giá bất động sản ở Việt Nam”, luật sư Nguyễn Cao Đạt nói thêm.