Chung cư chững nhịp, nhà đầu tư hạ giá tìm lối ra

Những ngày gần đây, chị Lê Mai, sinh sống tại khu vực phía đông Hà Nội, liên tục liên hệ các sàn môi giới để tìm đầu ra cho căn hộ khoảng 60m² tại một khu đô thị mới. Mức giá chào bán được chị đưa ra là hơn 6 tỷ đồng, tương đương trên 100 triệu đồng/m² - mức từng được xem là “chuẩn thị trường” cách đây không lâu. Trước đó, để có được suất mua ngay từ đợt đầu mở bán, chị Mai đã phải bỏ thêm một khoản ngoài hợp đồng và mới hoàn thành phần thanh toán ban đầu theo tiến độ.

Thời điểm xuống tiền, chị kỳ vọng căn hộ có thể nhanh chóng sang tay khi dự án ra hàng giai đoạn cuối. Tuy nhiên, sau vài tuần rao bán, thị trường không phản ứng như mong đợi. Lượng khách hỏi mua thưa thớt buộc chị phải điều chỉnh lại giá, sẵn sàng thu hẹp đáng kể phần lợi nhuận dự kiến. “Nếu giữ nguyên mức chào ban đầu thì rất khó có giao dịch, môi giới đều khuyên phải linh hoạt hơn”, chị nói.

Áp lực tương tự cũng đang đè nặng lên những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Trường hợp anh Nguyễn Ngọc Quang (Hà Nội) là một ví dụ. Anh mua căn hộ 65m² với giá 5,6 tỷ đồng, vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi 5,5%/năm với kỳ vọng bán chênh 200 triệu đồng. Tuy nhiên, sau bốn tháng chưa sang tay được, lãi suất thả nổi tăng lên 9%/năm, chi phí trả nợ hàng tháng gần gấp đôi, buộc anh phải rao bán cắt chênh để thu hồi vốn.

Ghi nhận từ các sàn giao dịch cho thấy, xu hướng nhà đầu tư chung cư tìm cách thoát hàng không còn mang tính cá biệt mà đã xuất hiện tại nhiều khu đô thị lớn. Khi bước vào giai đoạn cuối năm, lượng căn hộ từng được giữ lại để chờ sang tay đồng loạt được đưa ra thị trường, tạo sức ép cạnh tranh rõ rệt. Trong bối cảnh giao dịch chậm lại, nhà đầu tư nhỏ lẻ buộc phải hạ giá hoặc chấp nhận thu hẹp biên lợi nhuận để bảo toàn dòng tiền.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, giao dịch chung cư thời gian qua chủ yếu đến từ nhóm đầu tư, đầu cơ, trong khi nhu cầu ở thực gặp rào cản lớn do giá bán neo cao. Dữ liệu CBRE cho thấy hàng loạt dự án trên 100 triệu đồng/m² ra mắt trong năm nay; ngay cả các tỉnh ven Hà Nội cũng xuất hiện dự án giá 60 - 80 triệu đồng/m². Khi giá vượt xa khả năng chi trả, thị trường dễ rơi vào trạng thái bão hòa: bên bán không muốn giảm, bên mua e dè rủi ro, thanh khoản suy yếu.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng phân khúc cao cấp và siêu sang tăng mạnh, chiếm tới 42% tổng nguồn cung mở bán trong quý III. Trong đó, 70 - 80% giao dịch đến từ nhu cầu đầu tư, với kỳ vọng tăng giá và khai thác cho thuê.

Từ cuối tháng 11, khi nhiều ngân hàng dừng gói vay ưu đãi, lãi suất cho vay bắt đầu nhích lên, giao dịch nhà đất, bao gồm chung cư, sụt giảm rõ rệt. Lãi suất tăng không chỉ làm chi phí vốn cao hơn mà còn tác động mạnh đến tâm lý nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng”.

Bên cạnh đó, nguồn cung mới ra hàng ồ ạt cũng tạo áp lực lớn. Riêng Hà Nội, quý IV có thể đón hơn 11.000 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung cả năm lên hơn 32.000 căn - mức cao hơn năm trước. Khi lựa chọn dồi dào, tâm lý FOMO vì sợ “mất suất” không còn, khiến nhà đầu tư khó tìm người mua lại.

Rủi ro hiện hữu với chiến lược “vốn mỏng, lướt nhanh”

Thực tế cho thấy, mô hình “xuống tiền mỏng - bán chênh nhanh” chỉ phù hợp trong bối cảnh lãi suất thấp, nguồn cung hạn chế và tâm lý thị trường hưng phấn. Khi lãi suất tăng và chu kỳ ưu đãi kết thúc, áp lực trả nợ khiến dòng tiền của nhà đầu tư dễ bị đứt gãy.

Theo VARS, khi lãi suất tăng, thanh khoản thị trường thường suy giảm mạnh nhất ở nhóm nhà đầu tư dùng vốn vay. Chi phí vốn tăng khiến lợi nhuận kỳ vọng không đủ bù rủi ro, trong khi bất động sản lại là tài sản có chu kỳ đầu tư dài. Nếu thị trường trầm lắng, việc bán ra để cắt lỗ không hề dễ dàng, nguy cơ nợ xấu vì thế cũng gia tăng.

Các chuyên gia nhận định, giai đoạn hiện tại không phù hợp để “lướt sóng” chung cư, đặc biệt với nhà đầu tư vốn mỏng, phụ thuộc nhiều vào tín dụng. Thay vào đó, chiến lược dài hạn, dựa trên giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác bền vững sẽ an toàn hơn.

Người mua để ở cần cân nhắc kỹ mức giá so với thu nhập, tránh chạy theo tâm lý đám đông. Trong khi đó, nhà đầu tư nên xây dựng kế hoạch tài chính rõ ràng, tính toán kịch bản lãi suất tăng và thanh khoản suy giảm trước khi xuống tiền.

Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn sẽ chịu áp lực lớn nhất. Ngược lại, các sản phẩm có giá hợp lý, phục vụ nhu cầu ở thực và gắn với hạ tầng, kinh tế khu vực vẫn có dư địa phát triển. Trong bối cảnh đó, sự thận trọng không chỉ là lựa chọn, mà là điều kiện sống còn đối với nhà đầu tư bất động sản.