Thực tế, việc tái cơ cấu diện tích căn hộ đã được các chủ đầu tư thực hiện ngay sau khi thị trường đóng băng và được bật đèn xanh của cơ quan chức năng nhằm giải cứu dự án. Tuy nhiên, ở thời điểm đó các dự án đã được phê duyệt, thậm chí đã bán trên giấy cho khách hàng nên việc chia nhỏ lại căn hộ gặp nhiều khó khăn. Tại một số dự án, các căn hộ nhỏ chủ yếu là chia đôi căn lớn trên 100m2, nên thiết kế không đảm bảo công năng và thường bị người mua nhà chê xấu.

Điểm chung của các dự án là tăng số lượng căn hộ diện tích nhỏ 1-2 phòng ngủ, với mức giá từ 1,5 tỷ đồng trở lên những căn hộ này phù hợp với nhiều đối tượng có nhu cầu về nhà ở và giới đầu tư săn lùng mua để cho thuê lại. Sở dĩ, trong đợt chào hàng mới này, các căn hộ nhỏ đẹp hơn là do các chủ đầu tư đã tính trước ngay từ đầu để đưa ra thị trường những căn hộ giá mềm, nhằm đáp ứng nhu cầu của người mua nhà.

Có thể kể tới một số dự án như toà C của Vinaconex 2, trên một tầng có tới 12 căn hộ diện tích dưới 70m2, trong đó có nhiều loại căn hộ 48,6m2, 54,3m2, 59,2m2. Dự án CT36 ở khu đô thị mới Định Công, trên tổng số 16 căn/sàn có tới 8 căn hộ diện tích nhỏ. Hay dự án HH ở khu đô thị mới Linh Đàm cũng đa phần các căn hộ đều diện tích khoảng 60m2. Dự án CT2B Nghĩa Đô có tổng số 288 căn được thiết kế có diện tích từ 44m2 đến 70m2.

Ngay cả dự án chung cư cao cấp cũng xuất hiện nhiều căn hộ diện tích nhỏ. Thiết kế mới của chung cư Times City, dự án Park 3 có thêm căn hộ diện tích thông thuỷ 47,7m2, 52,1m2 53,3m2. Các căn hộ chỉ có 1 phòng ngủ trước đó đã từng rất đắt hàng tại các dự án trước đó của chủ đầu tư.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia cũng như người mua nhà, diện tích căn hộ nhỏ sẽ phù hợp hơn với đại đa số người mua nhà bởi mức giá vừa phải phù hợp với nhu cầu ở và đầu tư. Một khảo sát gần đây cho thấy, phân khúc căn hộ được người mua quan tâm nhất hiện nay có giá trên dưới 2 tỷ đồng/căn. Cùng với đó, có tới 80% số người tham gia khảo sát có nhu cầu vay vốn ngân hàng ở mức 30 - 70%/ tổng trị giá bất động sản muốn mua.

Theo ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Hà Nội nhìn nhận, nguyên nhân dẫn đến thị trường BĐS trầm lắng như thời gian qua là bất hợp lý giữa cung và cầu. Đã một thời gian dài do chạy theo lợi nhuận và không lường được nhu cầu thực của xã hội, nên không ít doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã tập trung vào cung cho đối tượng giàu.

Theo ông Nghiêm, việc chia nhỏ căn hộ có cái lợi là giải quyết BĐS tồn đọng. Nhưng tác động kép là gây nên áp lực hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Do đó, cơ quan chức năng phải có cái nhìn tổng thể, tránh gây áp lực lên nội đô. Nên xem xét vị trí cụ thể của dự án. Nếu trong khu vực cho phép chia nhỏ phải đảm bảo việc gia tăng hạ tầng xã hội... chứ không thể vì cứu BĐS mà gây áp lực cho hạ tầng.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM Lê Hoàng Châu cho hay, những vị trí quận trung tâm ở Tp.HCM không được chia nhỏ căn hộ. Các doanh nghiệp BĐS ở Tp.HCM không dám tự ý chia nhỏ căn hộ.

Một lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội nhìn nhận, xét về bản chất thì Thông tư 02 không cho phép những dự án được duyệt sau 2013 chia nhỏ. Còn những quy hoạch phê duyệt 2013, nếu muốn chia nhỏ phải theo Thông tư 02. Dự án “xé rào” hay không do Sở Quy hoạch và Kiến trúc Hà Nội chịu trách nhiệm. Còn sắp tới, Thông tư 02 có thể sẽ tiếp tục gia hạn với những dự án nhà ở thương mại xin chuyển sang nhà ở xã hội (những dự án nhà ở xã hội thay đổi lại cơ cấu diện tích căn hộ dưới 70m2 - PV).

Ông Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, ai làm quy hoạch cũng biết phải coi trọng dân số khi phê duyệt dự án. Nếu như dự án phê duyệt tính cho 1 nghìn hộ dân nhưng lại tăng lên thì chỗ đỗ xe không có, trường học không thể đảm bảo,... Giải quyết tồn đọng nhưng đừng tiếp tục gây áp lực cho giai đoạn sau.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo Tiền phong, Vietnamnet)