Giá căn hộ Hà Nội không ngừng tăng

Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở quý III/2023 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường nhà ở Hà Nội đón nhận nguồn cung gần 1.800 sản phẩm mới. Tuy nhiên, sản phẩm bình dân tiếp tục vắng bóng trên thị trường. Các căn hộ có mức giá xung quanh 30 triệu đồng/m2 chỉ có từ một số dự án tại khu vực xa trung tâm thành phố. Căn hộ cao cấp chiếm 47%, chủ yếu từ các dự án thuộc các đại đô thị có quy mô lớn ở khu vực ngoài trung tâm.

Chỉ có hơn 100 sản phẩm thấp tầng mở bán trong quý III/2023, từ giai đoạn tiếp theo của dự án tại Mê Linh và lượng mở bán mới từ 1 dự án tại khu vực phía Tây.

Thống kê của VARS cũng cho thấy, quý III/2023, tỷ lệ hấp thụ phân khúc nhà ở tại Hà Nội đạt 30% lượng chào bán mới với hơn 530 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, tình hình giao dịch của các phân khu, giai đoạn tiếp theo thuộc các dự án đại đô thị đang hiện hữu đều rất khả quan.

Nguồn cung phân khúc nhà ở Hà Nội quý III

Đáng chú ý, giá bán căn hộ trung bình tại Hà Nội hiện đang ở mức 53 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nguồn cung ngày càng khan hiếm trong chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí nguyên vật liệu, chi phí tiếp cận tài chính tăng cao... nên các dự án bất động sản khó giảm giá, duy trì giá bán ở ngưỡng cao.

Ông Đính dự báo, giá bán căn hộ chung cư sẽ tiếp tục xu hướng tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt là ở phân khúc bình dân, trung cấp và ở các dự án đã đi gần về cuối bảng hàng.

Trong báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2023 của CBRE Việt Nam, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, cũng cho biết mức giá bán trung bình của các căn hộ chung cư tiếp tục tăng cao, tăng gần 7% theo quý và tăng 14% theo năm. Giá mua chung cư trung bình tại Hà Nội ở mức khoảng 50 - 51 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế VAT, phí bảo trì.

Trong khi đó, tại thời điểm cuối quý II/2023, bà Hoài Anh cho hay giá sơ cấp trung bình của thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đạt 47,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).

Nguyên nhân giá nhà cao, theo đánh giá của CBRE Việt Nam, do nguồn cung mới phân khúc cao cấp trong quý III áp đảo, chiếm trên 90% nguồn cung căn hộ trên thị trường. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn cũng góp phần đẩy giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng lên.

Xét theo vị trí, CBRE cho biết tất cả các quận đều ghi nhận giá bán thứ cấp tăng so với quý trước, trong đó các quận Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hồ, Nam Từ Liêm, Gia Lâm có mức tăng giá thứ cấp trên 3%. Đối với khu vực Hoài Đức, Bắc Từ Liêm ghi nhận mức tăng cao nhất, lần lượt là 8% và 5%.

Thu nhập không đuổi kịp giá nhà Hà Nội

Hồi tháng 3/2023, kênh thông tin Batdongsan.com.vn đã công bố thông tin giá rao bán trung bình các loại hình nhà ở Hà Nội đạt 22,8 tỷ đồng/căn với nhà mặt phố; 17,8 tỷ đồng/căn với biệt thự; 6,3 tỷ đồng/căn với nhà riêng và 3,1 tỷ đồng/căn đối với chung cư.

Ước tính, thu nhập bình quân của người lao động ở Hà Nội năm 2023 là 135 triệu đồng/năm. Như vậy, để sở hữu một căn nhà mặt phố tại Hà Nội, người dân cần phải “cày cuốc” 169 năm, muốn sở hữu nhà riêng thì cần 132 năm, còn mua căn hộ chung cư mất 23 năm (với giả thiết người lao động dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà).

Cũng theo Batdongsan.com.vn, Hà Nội đứng hàng đầu Đông Nam Á về chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân của người lao động. Từ năm 2018 đến 2021, tỷ lệ này không ngừng tăng, vượt cả Singapore. Giá căn hộ sơ cấp Singapore năm 2020 tương đương 15,4 năm thu nhập bình quân hộ gia đình, theo dữ liệu từ Công ty Nghiên cứu thị trường Statista. Còn tại Indonesia, Malaysia và Thái Lan, chỉ số này có dấu hiệu giảm.

Một nghiên cứu của NetCredit, nền tảng thuộc công ty công nghệ Enova International tại Mỹ, cũng cho thấy giá một căn nhà tại Hà Nội tương đương 45 năm thu nhập bình quân của người lao động. Con số này đưa Hà Nội vào nhóm các thủ đô khó mua nhà nhất thế giới.

Savills Việt Nam cũng cho biết Hà Nội đang phấn đấu có thu nhập bình quân đầu người năm 2023 đạt 150 triệu đồng mỗi người một năm. So với năm 2019, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6% một năm. Trong khi đó, mức tăng trưởng giá căn hộ từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13% một năm. Như vậy, tăng trưởng giá nhà cao hơn hai lần thu nhập trung bình của người dân Hà Nội.

Theo lý giải của bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, chênh lệch cung - cầu vẫn lớn dẫn đến giá bán neo cao. Trong giai đoạn 2023-2025, Hà Nội sẽ có thêm 157.000 hộ gia đình, tuy nhiên nguồn cung tương lai chỉ bao gồm 59.000 căn hộ hạng sang, 9.000 nhà ở thấp tầng và 18.700 nhà ở xã hội dự kiến mở bán. Thị trường thiếu hụt 70.300 nhà ở.

Trong khi đó, giá bán sơ cấp căn hộ đã tăng 18 quý liên tiếp, cao hơn 73% so với quý I/2019. Nguyên nhân được Savills chỉ ra là giá đất và chi phí xây dựng tăng cao. Ngoài ra, việc đầu tư nâng cao chất lượng sản phẩm, hạ tầng tiện ích xung quanh cũng đẩy giá những dự án mới tung ra luôn cao hơn mặt bằng chung của thị trường căn hộ.