Theo khung giá đất mới, đối với các đô thị đặc biệt thuộc vùng đồng bằng sông Hồng và đồng bằng Nam Bộ, giá đất tối đa là 162 triệu đồng/m2. Căn cứ vào khung giá này, UBND các tỉnh, thành sẽ xây dựng bảng giá đất cho địa phương mình để áp dụng từ đầu năm 2015. Hiện tại ở TP Hà Nội và TP.HCM, giá đất ở cao nhất là 81 triệu đồng/m², giá thấp nhất là 40.000 đồng/m².

Giá đất thường chiếm từ 15-25% giá thành bất động sản. Về nguyên tắc, nếu giá đất chỉ tăng theo khung giá đất mới, giá BĐS cũng chỉ tăng nhiều là thêm 10%. Tuy nhiên, cần lưu ý, giá đất theo khung giá là giá đất thị trường cấp 1 với người cung cũng như người cầu có một bên là Nhà nước. Còn giao dịch đất đai giữa các tổ chức hoặc cá nhân với nhau là thị trường cấp 2. Nếu giá thị trường cấp 1 tăng cao thì giá thị trường cấp 2 sẽ tăng với tỷ lệ tăng cao hơn. 

Hậu quả là giá BĐS sẽ tăng cao một cách đột ngột. Về mặt tiêu cực, thực tế cho thấy, với giá đất hiện nay, công tác giải phóng mặt bằng đã khó thì tăng giá đất sẽ còn khó nữa. Tăng giá đất sẽ khiến chi phí đầu vào lớn, các doanh nghiệp không mặn mà đầu tư bất động sản, làm giảm năng lực cạnh tranh về thu hút đầu tư.

Ông Trần Văn Thành, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Nhà Việt Nam, cho biết khung giá đất tăng đồng nghĩa với số tiền thuế của doanh nghiệp (DN) phải tăng thêm. Hiện tiền sử dụng đất mà DN phải đóng chiếm 5%-20% tổng chi phí dự án. Khi khung giá đất tăng gấp đôi thì chắc chắn số tiền sử dụng đất cũng tăng tương ứng. Từ đó, DN bất động sản (BĐS) lại rơi vào vòng luẩn quẩn, thuế tăng, chi phí tăng buộc phải tăng giá. Ông Thành phân tích: “Bảng giá đất mới sẽ tác động lên giá bán. Đây thực sự là tin xấu đối với các chủ đầu tư, đẩy họ rơi vào thế khó và thiệt hại khi phải chịu thêm chi phí, buộc DN phải tăng giá sản phẩm. Đáng nói là giá bán BĐS lại phụ thuộc vào quy luật thị trường cung cầu, trong trường hợp thị trường gặp khó, DN không thể tăng giá, khi đó DN không chỉ giảm lợi nhuận mà còn bị thua lỗ”.

Một số DN BĐS khác cũng cho biết họ sẽ tính toán để tăng giá bán một cách hợp lý ở từng khu vực, vị trí. Nếu năm 2015, thị trường tiếp tục khó khăn thì có thể nhiều DN buộc phải dừng cuộc chơi nếu không đủ nguồn lực tài chính.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho rằng DN đang gặp khó khăn về tiền ký quỹ, bảo lãnh dự án BĐS. Giờ lại thêm tiền sử dụng đất phải đóng tăng cao thì càng khó. Hiệp hội sẽ tiếp tục kiến nghị điều chỉnh quy định về tiền ký quỹ, bảo lãnh và tiền sử dụng đất để DN có lãi.

Theo nhiều chuyên gia cho rằng, tăng giá đất trong thời điểm hiện nay là không có cơ sở. Đề xuất tăng giá đất chắc chắn sẽ ngăn cản khả năng tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp và hệ lụy có thể dẫn tới sự không minh bạch trong giao dịch đất đai. Điều này cũng ảnh hưởng tới kêu gọi đầu tư vì đầu tư bất động sản không còn hấp dẫn. Nên lưu ý trong lĩnh vực nhà ở chúng ta đang và sẽ thiếu hàng chục triệu m2 nhà ở nếu tính toán trên tốc độ tăng trưởng dân số, tốc độ đô thị hóa 3,4%/năm.

Ông Lê Tiến Vũ, Phó Tổng Giám đốc Công ty TNHH Incomreal, cho rằng khung giá đất do Chính phủ đưa ra nhưng giá BĐS do thị trường quyết định. DN muốn tăng giá nhưng thị trường không chấp nhận thì làm sao bán được sản phẩm. Vì thế chuyện một số DN “dọa” tăng giá BĐS trong thời gian tới là không thể.

Một số chuyên gia BĐS cũng chỉ ra rằng việc tăng bảng giá đất sẽ không làm tăng giá BĐS. Nếu tăng giá BĐS sẽ làm tăng tiền thuế của những người đang đầu cơ, họ sẽ phải tính xem có nên ôm nhiều đất không. Nếu không có lợi thì họ phải bán đi, làm cho cung tăng lên, giá BĐS chỉ có hướng giảm. Hơn nữa nguồn cung BĐS lúc này đang dồi dào, giá lại đang ở ngưỡng cao so với thu nhập của người dân. Không thể có chuyện DN dám tăng giá bán BĐS vào thời điểm này. Những chuyên gia này cảnh báo nếu có thông tin tăng giá thì đó chỉ là tin đồn của những kẻ đầu cơ BĐS.

Theo đó, ông Bùi Ngọc Tuân, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất - Tổng cục Quản lý đất đai cho biết: Việc Chính phủ ban hành khung giá đất mới không ảnh hưởng hay có tác động gì tới thị trường nhà đất, không làm giá đất trên thị trường tăng lên hay giảm đi. Chúng ta cần phải tỉnh táo trước tình trạng cò nhà đất tung tin: “Giá đất trong khung mới tăng hơn so với trước thì giá đất, giá nhà cũng tăng theo”. Việc tung tin là để đẩy giá nhà đất tăng lên nhằm kiếm lời.

Khi Chính phủ ban hành khung giá đất mới, các địa phương căn cứ vào đó để ban hành bảng giá đất của mình sao cho chỉ ở trong khung này mà thôi. Trong khi đó, khung giá đất, bảng giá đất này thấp hơn giá thị trường và được dùng để người dân thực hiện nghĩa vụ về tài chính của mình đối với đất đai như: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở với phần diện tích trong hạn mức; tính thuế sử dụng đất; phí và lệ phí…

Với các trường hợp như giao đất, cho thuê đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì không áp dụng bảng giá đất mà xác định theo giá thị trường. Về cơ bản khi có khung giá đất mới, bảng giá đất của các địa phương sẽ không điều chỉnh nhiều. Vì vậy không có căn cứ nào để cho rằng khi có khung, bảng giá đất mới thì giá nhà đất trên thị trường sẽ tăng lên - ông Tuân phân tích.

Mai Hoa - (Tổng hợp theo PhapluatTP, ĐTCK)