Mắc kẹt ở dự án BT Phan Đình Phùng, đất vàng bị bỏ hoang

Đầu năm 2018, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Công ty Phát Đạt) và Tổng Công ty Đền bù Giải toả (Công ty Đền bù Giải tỏa) đã được UBND Tp.HCM chọn làm nhà đầu tư, theo hình thức BT, của Dự án đầu tư xây dựng mới Trung tâm TDTT Phan Đình Phùng (số 8, Võ Văn Tần, Quận 3, Tp.HCM). Đây được xem là vị trí đất vàng giữa trung tâm Tp.HCM.

Đáng chú ý, dự án có tổng mức đầu tư là 1.953 tỷ đồng, tăng mạnh so với con số 988 tỷ đồng hồi năm 2010. Dự kiến khởi công vào Quý 1/2018 và hoàn thành việc xây dựng trong vòng 24 tháng.

Nhà đầu tư sẽ được UBND Tp.HCM hoàn trả vốn đầu tư bằng khu đất 257 Trần Hưng Đạo, Quận 1 (rộng 2.374m2) và các khu đất có giá trị tương ứng với tổng mức đầu tư. Sau đó, 3 khu đất nữa được bổ sung để thanh toán cho Phát Đạt là khu đất số 3-3bis Phan Văn Đạt (quận 1), khu đất 181 Điện Biên Phủ (quận Bình Thạnh) và khu đất số 72/2B đường Võ Văn Ngân (Tp.Thủ Đức).

Theo ước tính ban đầu, giá trị của bốn khu đất trên đủ để thanh toán cho hợp đồng BT của dự án.

Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện tại, trừ khu đất 257 Trần Hưng Đạo đã được Thủ tướng Chính phủ đồng ý cho Tp.HCM dùng để thanh toán hợp đồng BT, các khu đất còn lại đều phải chờ ý kiến của Ban chỉ đạo 167 Tp.HCM về phương án sắp xếp nhà, đất công.

Đáng chú ý hơn chính là tình trạng “đóng băng” của dự án. Nửa thập kỷ trôi qua, dự án nhà thi đấu Phan Đình Phùng vẫn là bãi đất hoang và chậm tiến độ nhiều năm. Kết quả là 14.000m2 đất mặt phố bỏ hoang. Các khu đất khác được tư nhân thuê để kinh doanh, gây nên tình trạng lãng phí tài sản Nhà nước.

Hồi đầu tháng 11 năm nay, đại diện nhà đầu tư khẳng định vẫn tiếp tục cùng Tp.HCM gỡ vướng các thủ tục để theo đuổi dự án này.

Tuy nhiên, không dễ cho nhà đầu tư “phá băng” dự án khi mà thanh khoản công ty đang gặp khó, bản thân Chủ tịch Hội đồng quản trị liên tục bị giải chấp.

Thanh khoản gặp khó, ưu tiên mua lại trái phiếu trước hạn

Dự án BT nhà thi đấu Phan Đình Phùng có tổng mức đầu tư là 1.953 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến ngày 30/9/2022, chi phí xây dựng dở dang tại dự án này vẫn chỉ là 76,6 tỷ đồng, tăng rất nhẹ so với hồi cuối năm 2018. Nghĩa là trong 4 năm qua, Phát Đạt gần như không rót thêm nhiều vốn vào nhà thi đấu Phan Đình Phùng.

Mặc dù đại diện nhà đầu tư đưa ra quyết tâm theo đuổi dự án hồi đầu tháng 11/2022 nhưng dựa vào bức tranh tài chính kém lạc quan của Phát Đạt, có thể thấy, không hề dễ dàng để công ty thực hiện quyết tâm của mình.

Hiện tại, thị trường bất động sản lao đao khi nhiều “ông lớn” mất thanh khoản vì nợ (đặc biệt là nợ trái phiếu) quá cao. Không nằm trong danh sách nợ vượt xa vốn nhưng thanh khoản cũng đang là vấn đề lớn của Phát Đạt (PDR).

Cụ thể, tại ngày 30/9/2022, nợ phải trả của công ty là 15.396 tỷ đồng, chỉ cao gấp rưỡi so với vốn chủ sở hữu. Đây là tỷ lệ tương đối thấp. Thế nhưng, vấn đề Phát Đạt gặp phải chính là tài sản bị “mắc kẹt” ở bên ngoài công ty và ở hàng tồn kho.

Hàng tồn kho của công ty tăng từ 12.192 tỷ đồng lên 13.378 tỷ đồng. Trong khi đó, hoạt động bán hàng của toàn thị trường bất động sản nói chung đang gần như “đóng băng” khi mà tín dụng bất động sản bị siết và nhiều thông tin tiêu cực khiến nhà đầu tư hạn chế “xuống tiền”.

Dòng tiền nằm ngoài công ty quá lớn cũng gây áp lực cho thanh khoản. Hồi cuối quý 3/2022, các khoản phải thu ngắn hạn của Phát Đạt vọt lên 7.615 tỷ đồng, tăng 5.082 tỷ đồng, tương đương 201% so với hồi đầu năm; Đầu tư tài chính dài hạn tăng từ 1.129 tỷ đồng lên 1.519 tỷ đồng; Phải thu dài hạn đạt 768 tỷ đồng.

Như vậy, hàng tồn kho và số lượng tài sản nằm ngoài công ty – nguồn vốn nhưng không sử dụng được lên tới 23.280 tỷ đồng, chiếm 90,2% tổng tài sản.

Lượng tiền nằm ngoài công ty quá lớn nên tiền và các khoản tương đương tiền của Phát Đạt chỉ còn lại 50,7 tỷ đồng, giảm 443 tỷ đồng, tương đương 90% so với hồi đầu năm.

90,2% tài sản nằm ngoài công ty, tiền mặt chỉ còn 50,7 tỷ đồng là dấu hiệu cho thấy thanh khoản của Phát Đạt gặp muôn vàn khó khăn. Thế nhưng, thời gian ngắn qua, Phát Đạt liên tục mua lại trái phiếu trước hạn. Tính từ cuối tháng 10 đến nay, Phát Đạt đã tất toán tổng cộng 558,7 tỷ đồng các khoản vay, trong đó có 338,7 tỷ đồng tất toán trước hạn trái phiếu.

Không chỉ Phát Đạt, gần đây, rất nhiều công ty bất động sản ồ ạt mua lại trái phiếu trước hạn sau khi Chủ tịch Hội đồng quản trị Tân Hoàng Minh bị khởi tố vì lừa đảo liên quan đến trái phiếu.

Cổ phiếu “rơi tự do”, Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt liên tục bị bán giải chấp cổ phiếu

Khó khăn của Phát Đạt “lan” sang cả Chủ tịch Hội đồng quản trị của công ty này là ông Nguyễn Văn Đạt. Sau khi cổ phiếu PDR “rơi tự do”, ông Đạt đã nhiều lần bị bán giải chấp cổ phiếu.

Cụ thể, thời gian dài qua, cùng với cả ngành bất động sản, cổ phiếu PDR giảm rất sâu. Hồi cuối tháng 11, PDR ghi nhận chuỗi 16 phiên giảm sàn và gần sàn liên tiếp. Sau đó, cổ phiếu này được “giải cứu” với 5 phiên tăng trần liên tiếp. Nhưng đà tăng này không bù đắp được cho sự mất mát quá lớn trước đó.

Đóng cửa phiên giao dịch 7/12, PDR dừng ở mức 15.800 đồng/CP, giảm 56.620 đồng/CP, tương đương 78,2% so với “đỉnh” thiết lập hồi cuối năm 2021 (72.420 đồng/CP). Vốn hóa thị trường Phát Đạt “bốc hơi” 38.029 tỷ đồng (khoảng 1,6 tỷ USD).

Không chỉ tài sản của cổ đông hao hụt tới 1,6 tỷ USD, Chủ tịch Hội đồng quản trị Nguyễn Văn Đạt còn nặng nề khi bị giải chấp. Do sử dụng cổ phiếu PDR đảm bảo cho các khoản vay nên ông Đạt đã 2 lần bị bán ra cổ phiếu với số lượng rất lớn, lên đến hơn 30 triệu cổ phiếu.

Trong bối cảnh đó, đầu tháng 12, Công ty Phát Đạt công bố đã chuyển nhượng cổ phần tại Công ty Cổ phần Địa ốc Hòa Bình, chủ đầu tư dự án tại 197 Điện Biên Phủ, phường 15, quận Bình Thạnh cho một đại gia ngành giáo dục.

Việc chuyển nhượng này nằm trong chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư của Phát Đạt với mục đích tối ưu nguồn lực đầu tư, đảm bảo dòng tiền, tăng khả năng thanh khoản nợ vay và tất toán trái phiếu trước hạn.