Điều kiện để được thế chấp nhà trên giấy

Việc cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được kỳ vọng là một trong những giải pháp góp phần giải tỏa khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay tuy nhiên xung quanh vấn đề này có rât nhiều ỷ kiến về tính khả thi cũng như rủi ro khi thông tư này có hiệu lực.

Loại nhà được thế chấp

Nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp để vay vốn bao gồm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở. Cụ thể, là căn hộ chung cư được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, hoặc nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề) được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp tại tổ chức tín dụng (TCTD) phải là dự án đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về nhà ở; hoặc nhà ở đã được bàn giao cho người mua, nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

Nhà được thế chấp phải thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Đồng thời, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với nhà ở đã được bàn giao cho người mua, nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

Giá trị nhà ở hình thành trong tương lai dùng để thế chấp do 2 bên thỏa thuận trên cơ sở giá trị nhà ở được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán. Bên thế chấp chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại 1 TCTD để vay vốn mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì không được tiếp tục thế chấp nhà ở đó tại TCTD.

 3 điều kiện cụ thể để được thế chấp:

Thứ nhất, đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với doanh nghiệp kinh doanh bất động sảntheo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

Thứ ba, thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà dự án này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Ngoài các điều kiện trên, Thông tư còn đưa ra một số nguyên tắc cụ thể khi thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như: giá trị nhà ở hình thành trong tương lai dùng để thế chấp do hai bên thỏa thuận trên cơ sở giá trị nhà ở được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở.  Hợp đồng thế chấp phải được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại Thông tư này. Bên thế chấp chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại một tổ chức tín dụng để vay vốn mua nhà ở. 

Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì không được tiếp tục thế chấp nhà ở đó tại tổ chức tín dụng theo quy định tại Thông tư này. Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp theo quy định tại Thông tư này thì không được tiếp tục thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở đó.

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (rút bớt tài sản thế chấp) trước khi bán nhà ở trong dự án đó cho tổ chức, cá nhân.

Cách xử lý tài sản thế chấp khi chủ đầu tư phá sản: Thông thường, khi chủ đầu tư dự án không có khả năng hoàn thành dự án và tuyên bố phá sản, khách hàng khởi kiện thì tòa án sẽ xem tài sản thế chấp trước hay sau thời điểm bán cho khách hàng. Nếu tài sản bán trước ngày thế chấp thì tài sản phải trả lại cho người dân. Còn nếu tài sản bán sau thế chấp thì xem như nhà của khách hàng đã thuộc về ngân hàng.

Trước khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thể thỏa thuận sửa đổi nội dung hợp đồng thế chấp đã ký hoặc ký hợp đồng thế chấp mới.

Cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp thực hiện việc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo hình thức đăng ký ghi nhận trên cơ sở thông tin được kê khai trên đơn yêu cầu đăng ký. Người yêu cầu đăng ký kê khai hồ sơ đăng ký và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp, chính xác của thông tin được kê khai và các loại tài liệu, giấy tờ trong hồ sơ đăng ký.

 hội và rủi ro

Điều kiện để được thế chấp nhà trên giấy - Ảnh 1

Ông Trần Đức Diễn, Giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản Maxland nhận định, thị trường bất động sản sẽ có thêm hành lang pháp lý để vận hành hiệu quả hơn.

Theo ông Diễn, trước đây, các TCTD chỉ cho vay đối với các bất động sản hình thành trong tương lai khi có thỏa thuận cụ thể giữa 3 bên: ngân hàng - người mua - chủ đầu tư. Tuy nhiên, hình thức cho vay này cũng còn nhiều hạn chế do sự cẩn trọng quá mức trong hoạt động kinh doanh của các ngân hàng.

Ông Diễn cho rằng, quy định cho phép thế chấp tài sản hình thành trong tương lai được ban hành và có hiệu lực đúng lúc thị trường bất động sản có nhiều dấu hiệu khởi sắc, sẽ giúp thị trường tăng thanh khoản hơn nữa. “Hy vọng đây là liều thuốc tốt cho thị trường trong thời gian tới”, ông Diễn nói.

Đồng tình với nhận định trên, ông Nguyễn Quốc Khánh, Giám đốc CTCP Đầu tư và phân phối DTJ nhìn nhận, quy định này sẽ giúp thanh khoản của thị trường tăng lên, nhưng với điều kiện các TCTD phải thực sự nhập cuộc.

“Thực ra, các hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai đã có ít nhất 30% tiền của các khách hàng nằm trong đó, nên phía ngân hàng có cho vay, thì vẫn không sợ nhà trên giấy, dẫn đến nợ xấu”, ông Khánh nói và cho rằng, các ngân hàng không nên quá lo lắng.

Tuy nhiên, trao đổi với Đầu tư Bất động sản, nhân viên 1 ngân hàng cho biết, dù có quy định cho phép nhận thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai để cho vay vốn, thì các ngân hàng vẫn cần thận trọng trong việc thẩm định hồ sơ, đặc biệt là tương lai đầu ra của tài sản đó.

“Nếu tài sản thế chấp đó có vị trí đẹp, tiến độ thi công và chất lượng tốt thì không lo nợ xấu, nhưng nếu dự án nằm ở xa, tiến độ xây dựng chậm, thì sẽ khó bán để thu hồi vốn trong trường hợp là khách vay mất khả năng trả nợ”, vị cán bộ tín dụng này chia sẻ.

 Mặc dù đã quy định cụ thể trong bản dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, nhưng bản thân việc Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ mang lại những thiệt thòi và rủi ro không nhỏ cho khách hàng cũng như các ngân hàng.

Về phía khách hàng, hiện nay hầu hết các chủ đầu tư đều đem dự án thế chấp các ngân hàng (có thể toàn bộ hoặc chỉ quyền sử dụng đất). Đối với trường hợp chủ đầu tư chỉ thế chấp quyền sử dụng đất thì khách hàng còn có thể đem căn hộ tương lai đi thế chấp tại các ngân hàng, còn nếu chủ đầu tư đem toàn bộ dự án (như trường hợp Tập đoàn Đất Xanh đem SunView Town thế chấp Ngân hàng Việt Á) thì khách hàng chỉ có thể trông chờ vào việc chủ đầu tư có thỏa thuận với ngân hàng thì mới được vay, khách hàng không thể lựa chọn cho mình ngân hàng mong muốn.

Ngoài ra, việc cho phép chủ đầu tư đem toàn bộ dự án đi thế chấp còn gây ra rủi ro lớn cho khách hàng khi tài sản hình thành trong tương lai (theo hợp đồng góp vốn, hoặc hợp đồng mua bán) của khách hàng cũng chính là phần tài sản mà doanh nghiệp đã mang đi thế chấp.

Về phía ngân hàng, việc nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro như: Chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án cho ngân hàng khác và khách hàng lại thế chấp ở nơi khác nếu xảy ra tranh chấp giữa các ngân hàng về việc xử lý tài sản thế chấp thì phần thiệt lại thuộc về ngân hàng nhận thế chấp từ khách hàng. Do đó việc các ngân hàng sẽ siết chặt việc cho vay thế chấp là điều hoàn toàn dự đoán được.

Việc đưa quy định Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai vào Luật Nhà ở sửa đổi nhằm phần nào giúp xóa bỏ những điểm nghẽn tín dụng, xử lý nợ xấu là hành động đáng trân trọng của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, muốn hạn chế tối đa những rủi ro, khai thông dòng chảy tín dụng cho các dự án nhà ở thì sắp tới đây, khi Luật Nhà ở sửa đổi được Quốc hội thông qua, các Nghị định, Thông tư hướng dẫn cần quy định cụ thể về điều kiện, trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở nhà ở hình thành trong tương lai.

 Chu Quỳnh ( Tông hợp)

KinhDoanhNet

Cùng Chuyên Mục